حرّك أشرطة التمرير وشاهد قسطك الشهري التقديري يتحدث فورياً. تستخدم الحاسبة معادلة الإطفاء القياسية بمعايير متوافقة مع مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي.
تحدد هذه اللوائح الصادرة عن المصرف المركزي أقصى قدرة اقتراض لك. لا يمكن للبنوك الإقراض بما يتجاوز هذه الحدود.
لا يمكن أن يتجاوز إجمالي أقساط الديون الشهرية نسبة من دخلك الإجمالي. المواطنون الإماراتيون: 50%. المقيمون الوافدون: 50%. غير المقيمين: 45%.
أقصى تمويل كنسبة من قيمة العقار. أول عقار بأقل من AED 5M: 85% (للمواطنين) أو 80% (للوافدين). فوق AED 5M: 75% (للمواطنين) أو 70% (للوافدين).
أقصى إجمالي اقتراض كمضاعف للدخل السنوي. المواطنون: 8x. الوافدون: 7x. غير المقيمين: 5x.
تريد حاسبة بسعر جاهز؟ جرّب حاسبة محمّلة مسبقاً بالسعر الحالي لبنك محدد، أو حاسبة مصممة لتكاليف دبي.
حرّك أشرطة التمرير وتشغّل الحاسبة معادلة الإطفاء القياسية على الرصيد المتناقص. قيمة العقار ناقص دفعتك الأولى تعطي مبلغ التمويل. يُسدد هذا التمويل على المدة التي اخترتها بالسعر الذي اخترته بأقساط شهرية متساوية. هذه هي المعادلة نفسها التي يستخدمها كل بنك إماراتي لحساب جدول السداد. لشرح تفصيلي لمعادلة القسط الشهري وكيف تطبقها البنوك الإماراتية، اقرأ دليل القسط الشهري المتساوي.
ثلاث قواعد من المصرف المركزي تحد اقتراضك قبل أن تعمل المعادلة أصلاً. نسبة عبء الدين (DBR) تحصر إجمالي التزامات الديون الشهرية عند 50% من الراتب الإجمالي للوافدين والمواطنين على حد سواء. أقصى نسبة قرض إلى قيمة (LTV) على أول عقار بأقل من AED 5 ملايين هي 80% للوافدين (85% للمواطنين حتى AED 5 ملايين)، فالوافد يحتاج دفعة أولى لا تقل عن 20%. ولا يمكن أن يتجاوز إجمالي التمويل 7 أضعاف راتبك السنوي للوافدين، أو 8 أضعاف للمواطنين. حدك الفعلي هو الأدنى من هذه الحدود الثلاثة. معظم المقترضين تقيدهم نسبة عبء الدين أولاً.
حقل السعر يستخدم سعراً على الرصيد المتناقص، لا سعراً ثابتاً على أصل المبلغ (الفلات). لا تزال بعض الجهات الممولة تعرض أسعاراً فلات بشكل غير رسمي وقد تبدو منخفضة بشكل خادع. سعر فلات 2.5% يعادل تقريباً سعر 4.5% على الرصيد المتناقص. جميع الأسعار في صفحة المقارنة لدينا على الرصيد المتناقص، فيمكنك إدخال أي منها مباشرة دون تحويل.
يستخدم التمويل الإسلامي معدلات ربح بدلاً من أسعار الفائدة، لكن حساب السداد مطابق لسعر على الرصيد المتناقص. سواء سمّاه البنك سعر فائدة أو معدل ربح، فرقم القسط الشهري الذي تعرضه الحاسبة دقيق للحالتين.
كل شهر، يغطي قسطك أمرين: الفائدة (أو الربح) المتراكمة على الرصيد القائم، وجزءاً من أصل المبلغ. في بداية التمويل، معظم القسط فائدة لأن الرصيد كبير. مع الوقت ينخفض الرصيد، فتتراكم فائدة أقل كل شهر، ويذهب جزء أكبر من كل قسط لأصل المبلغ. لهذا يبدو إجمالي الفائدة على تمويل 25 سنة مقلقاً مقارنة بمبلغ التمويل. ولهذا أيضاً يوفر السداد الإضافي المبكر في بداية التمويل فائدة أكبر بكثير من السداد الإضافي المتأخر.
نعم. EMI اختصار القسط الشهري المتساوي، المبلغ الثابت الذي تدفعه كل شهر على مدى مدة التمويل. كثير من المشترين في الإمارات، خاصة من الهند وأسواق جنوب آسيا، يبحثون عن حاسبة EMI للتمويل السكني. الرقم الذي تعطيك إياه هذه الأداة هو بالضبط قسطك الشهري المتساوي. المعادلة متطابقة، EMI = P x r x (1 + r)^n / ((1 + r)^n - 1)، حيث P مبلغ التمويل وr السعر الشهري وn عدد الأشهر. على تمويل AED 1,200,000 بسعر 4.50% على 25 سنة، يبلغ القسط AED 6,595 شهرياً. غيّر الراتب أو الدفعة الأولى أو السعر أو المدة أعلاه ويتحدث القسط فوراً، مع تطبيق حدود القدرة على السداد وفق المصرف المركزي فلا ترى إلا أرقاماً يوافق عليها بنك إماراتي فعلاً.
هكذا يبدو حساب الأهلية الكامل بأرقام حقيقية، باتباع إطار المصرف المركزي خطوة بخطوة.
السيناريو: مشترٍ مقيم وافد. قيمة العقار AED 1,500,000. الراتب AED 25,000 شهرياً. السعر 4.50% على الرصيد المتناقص. المدة 25 سنة. لا ديون قائمة.
عند نسبة 80%، أقصى تمويل على عقار بقيمة AED 1,500,000 هو AED 1,200,000. الدفعة الأولى المطلوبة: AED 300,000. هذا لا يخبرك بعد إن كنت قادراً على تحمل القسط. بل يحدد سقف التمويل الذي لن يتجاوزه البنك بغض النظر عن دخلك.
براتب AED 25,000، تعطي نسبة عبء دين 50% أقصى التزام شهري قدره AED 12,500. إذا لم يكن لديك قروض أخرى أو حد أدنى لسداد بطاقات ائتمانية، فكامل AED 12,500 متاح لقسط تمويلك العقاري.
القسط الشهري على AED 1,200,000 بسعر 4.50% على 25 سنة: AED 6,595. أي 26.4% من الراتب الإجمالي، ضمن سقف نسبة عبء الدين البالغ 50% بهامش مريح. هذا المقترض يجتاز الفحص.
مبلغ AED 1,200,000 يساوي 4x الراتب السنوي (AED 300,000). سقف المصرف المركزي هو 7x للوافدين الموظفين. يجتاز هذا الفحص بهامش واسع.
النتيجة: هذا المقترض مؤهل. القسط الشهري: AED 6,595. إجمالي الفائدة على 25 سنة: AED 778,500. إجمالي المسدد: AED 1,978,500.
نسبة عبء الدين عند 50% تعطي أقصى التزام شهري قدره AED 7,500. القسط على AED 1,200,000 بسعر 4.50% على 25 سنة هو AED 6,595. وهذا لا يزال يجتاز فحص نسبة عبء الدين. لكن مضاعف الدخل يصبح 6.67x (AED 1,200,000 مقابل راتب سنوي AED 180,000)، قريباً من سقف 7x. تعمل عدة بنوك بحدود داخلية أدنى من سقف المصرف المركزي، وقد يُرفض مقترض عند 6.67x أو يُعرض عليه تمويل أصغر. لهذا الراتب، استهداف عقار بأقل من AED 1.1 مليون يمنح هامشاً أكبر.
نسبة عبء الدين عند 50% تعطي أقصى التزام شهري قدره AED 6,000. القسط الشهري على AED 1,200,000 هو AED 6,595. وهذا يتجاوز سقف نسبة عبء الدين. هذا المقترض لا يتأهل لتمويل AED 1,200,000. أقصى تمويل مؤهل بقدرة سداد AED 6,000 على 25 سنة بسعر 4.50%: نحو AED 1,090,000. أقصى سعر عقار بنسبة قرض إلى قيمة 80%: AED 1,362,500.
الرقم الشهري المعروض هو قسط التمويل العقاري فقط. شراء عقار في دبي يتضمن عدة تكاليف لمرة واحدة تحتاج إلى رصد ميزانية منفصلة لها. هذه التكاليف محددة باللوائح أو بالممارسة السوقية المعتادة وتنطبق أياً كان البنك الذي تتعامل معه.
4% من سعر الشراء، تُدفع عند نقل الملكية. على AED 1,500,000 تساوي AED 60,000. وهي إلزامية وغير قابلة للتفاوض.
عادة 2% من سعر الشراء عند الشراء عبر وسيط مسجل. على AED 1,500,000 تساوي AED 30,000.
0.25% من مبلغ التمويل، تُدفع لدائرة الأراضي والأملاك عند تسجيل الرهن. على AED 1,200,000 تساوي AED 3,000.
بين AED 2,500 وAED 3,500، تُدفع لمقيّم معتمد من مؤسسة التنظيم العقاري (RERA). يطلبه البنك قبل الموافقة على التمويل. يُدفع سواء اكتمل التمويل أم لا.
تشترطه معظم الجهات الممولة في الإمارات. عادة بين 0.3% و0.7% من رصيد التمويل القائم سنوياً، وينخفض مع سداد التمويل. تبيع بعض البنوك وثيقتها الخاصة؛ ويمكنك غالباً الحصول على تغطية أرخص بشكل مستقل.
بين 0.5% و1% من مبلغ التمويل، تُحصّل عند الصرف. على AED 1,200,000 بنسبة 0.5% تساوي AED 6,000. قابلة للتفاوض، وكثيراً ما تُعفى للتمويلات الكبيرة أو لمن يحوّلون رواتبهم.
تجيب الحاسبة عن سؤال واحد: ما القسط الشهري على تمويل محدد بسعر محدد؟
أما أداة فحص الأهلية فتجيب عن سؤال مختلف: بناء على راتبك وديونك القائمة ووضع إقامتك وجنسيتك، ما أقصى تمويل تتأهل له، ولدى أي بنوك؟
استخدم الحاسبة أولاً. فهم قسط التمويل الذي تريده مفيد قبل التحدث مع أي بنك. يكتشف كثير من المشترين أن القسط أعلى من المتوقع فيعيدون ضبط ميزانية العقار قبل التواصل مع الجهات الممولة. هذه نقطة انطلاق أفضل من الحصول على موافقة مبدئية من بنك ثم العمل عكسياً من مبلغ لا تستطيع خدمته براحة.
ثم استخدم أداة فحص الأهلية لترى ما إذا كان بنك سيقرضك هذا المبلغ وأي منتجات تناسب ملفك. تأخذ الأداة في الحسبان فئة جهة العمل (حكومية، شركة مدرجة، شركة صغيرة ومتوسطة)، والالتزامات القائمة، وما إذا كنت تحوّل راتبك، وكلها عوامل تؤثر في الجهات التي ستوافق عليك وبأي سعر.
تطابق أداة فحص الأهلية ملفك مع منتجات كبرى الجهات الممولة في الإمارات في أقل من دقيقتين.