يكتب بنك أبوظبي الأول فترات تثبيت مدتها سنة وسنتان وثلاث وخمس سنوات. يحمل المؤشر سعر السنة الواحدة البالغ 3.99%. وفيما يلي بأي سعر يجب أن تُسعَّر كل سنة إضافية من التثبيت حتى تستحق الأخذ.
يكتب بنك أبوظبي الأول أربع فترات تثبيت: سنة واحدة، وسنتين، وثلاث سنوات، وخمس سنوات. هذا النطاق هو المنتج هنا، أكثر من كون السعر 3.99%. ومن بين البنوك الإماراتية التي يحتفظ هذا الموقع بتفاصيل منتجاتها، يكتب الإمارات دبي الوطني تثبيتاً لسنة وسنتين وثلاث سنوات، ويكتب بنك دبي الإسلامي ثلاث سنوات وخمس سنوات. أما بنك أبوظبي الأول فيكتب المدد الأربع كلها، ويأخذ 0% رسوم ترتيب أياً كانت المدة التي تختارها.
السعر 3.99% المحمّل في المؤشر أعلاه هو سعر السنة الواحدة. أقصر تثبيت على الرف.
وهذا هو سبب تفوق المدة على السعر المعلن. اقترض AED 1,500,000 على مدى 25 سنة، وخذ تثبيت السنة الواحدة عند 3.99%، ثم انتقل إلى سعر التحول لدى البنك البالغ 5.41%. تكلفك السنة المثبتة AED 59,202 فائدة. وتكلفك السنوات الـ24 التي خلفها AED 1,153,646. أي أن الرقم الذي يتسوق الجميع على أساسه يحدد أقل من 5% مما ستدفعه للبنك، والهامش الذي لا يقرأه أحد يحدد الباقي.
وهذا يحوّل سؤال الشراء إلى سؤال عن مدة الاحتفاظ. إذا بعت أو أعدت التمويل خلال 12 شهراً فلن يصلك سعر التحول أصلاً، ويصبح أرخص سعر دخول هو ببساطة أرخص تمويل، ويمكنك التوقف عن المفاضلة. أما إذا كنت ستظل مالكاً للعقار في 2036 فأنت تشتري هامشاً، لا سعراً معلناً.
وتفعل فترة التثبيت شيئاً آخر يستحق أن تعرفه قبل أن تختارها. تسقط البنوك عادةً رسوم السداد المبكر بعد انتهاء فترة التثبيت، وهذا شرط مكتوب في خطاب العرض من البنك، وليس قاعدة تنظيمية. أما سقف مصرف الإمارات المركزي (1% من الرصيد القائم أو AED 10,000، أيهما أقل) فيسري طوال الـ25 سنة. لذلك فإن تثبيتاً لخمس سنوات هو خمس سنوات من اليقين، وخمس سنوات من الارتباط في الغالب. اقرأ خطاب العرض لتعرف صيغة البنك.
أربعة من هذه الصفوف هي التي تحدد العرض: السعر، ومدة تثبيته، والرسوم، والهامش الذي ينتظر خلفه. وهامش بنك أبوظبي الأول البالغ 1.50% يقع بين 1.00% لدى بنك دبي الإسلامي و1.99% لدى الإمارات دبي الوطني، أي أن المقترض الذي يصل إلى مرحلة التحول يهبط في منتصف البنوك التي يتابعها هذا الموقع لا عند أحد طرفيها. وتحويل الراتب شرط للتسعير، وليس خصماً يمكنك رفضه.
أرقام استرشادية، أغسطس 2026. تأكد من السعر المباشر على صفحة أسعار التمويل العقاري الحالية في الإمارات، واقرأ دليل التمويل العقاري من بنك أبوظبي الأول لبقية تفاصيل المنتج.
ينشر بنك أبوظبي الأول سعر 3.99% على تثبيت السنة الواحدة. أما تثبيت السنتين والثلاث والخمس سنوات فيُسعَّر بشكل منفصل، ولا يحتفظ هذا الموقع بتلك الأرقام، والتخمين فيها بلا قيمة. لكن الحساب يعطيك الحد الذي يجب أن يتجاوزه كل خيار منها.
يجري الاختبار هكذا: خذ تثبيت السنة الواحدة عند 3.99%، ثم استمر على 5.41% لبقية الفترة. اجمع كل ما دفعته وكل ما لا يزال في ذمتك في نهايتها. أي تثبيت أطول ينزل تحت هذا الإجمالي يستحق الأخذ. واحتساب الرصيد القائم مهم، وإلا فاز القسط الأقل الذي يسدد أصلاً أقل لمجرد أنه يسدد ببطء.
اقرأ الجدول كسقف لما يستحقه اليقين. عرض لثلاث سنوات عند 4.75% يتفوق على أخذ السنة الواحدة ثم التحول. والعرض نفسه عند 5.10% لا يتفوق. ويرتفع الحد كلما طالت المدة، لأن التثبيت الأطول يُبعد شهوراً أكثر عن سعر التحول، ولهذا يحتمل تثبيت الخمس سنوات أعلى سعر.
يقوم الجدول على افتراضين: أن يبقى إيبور عند مستواه في 3 أغسطس 2026، وألا تسدد دفعات إضافية ولا تسدد مبكراً. إذا انخفض إيبور هبطت الحدود وبدا التثبيت القصير ذكياً. وإذا ارتفع صعدت الحدود وبدا التثبيت الطويل رخيصاً بأثر رجعي. لا أحد يعرف ذلك مسبقاً، وهذا بالضبط سبب كون فترة التثبيت لها ثمن.
طلب تسعير المدد الأربع من البنك يكلفك رسالة واحدة. والحدود أعلاه تخبرك بما تفعله بالردود الأربعة.
سعر 3.99% لدى بنك أبوظبي الأول يعلو سعر الإمارات دبي الوطني البالغ 3.89% بمقدار 0.10 نقطة مئوية. على AED 1,500,000 يساوي هذا الفارق AED 83 شهرياً. ثم تتجاذب ثلاثة عوامل.
اثنان في صالح بنك أبوظبي الأول: لا رسوم ترتيب، بينما يأخذ الإمارات دبي الوطني 0.26%، أي AED 3,900 مستحقة قبل القسط الأول. وسعر تحول أرخص، 5.41% مقابل 5.75%. وواحد في صالح الإمارات دبي الوطني، وهو موضوع هذه الصفحة: تثبيته يمتد سنتين مقابل سنة واحدة، فيقضي مقترض بنك أبوظبي الأول 4 سنوات من أول 5 على سعر التحول، بينما يقضي مقترض الإمارات دبي الوطني 3 سنوات.
يتقدم الإمارات دبي الوطني بمقدار AED 3,730 عند علامة الخمس سنوات، ويتقدم بـAED 2,826 إضافية على الرصيد، فيكسب تلك النافذة على الجبهتين. بفارق ضئيل. فالفجوة تعادل 0.7% مما دفعه أي من المقترضَين حتى ذلك الحين، مقابل فارق معلن قدره 0.10 نقطة مئوية، والسنة المثبتة الإضافية هي التي تصنعها لا السعر.
ثم ينقلب الأمر. احسب كل ما دُفع مضافاً إليه كل ما بقي في الذمة، شهراً بشهر، وسيتقاطع الخطان عند الشهر 79. ومن هناك يتقدم بنك أبوظبي الأول ويبقى متقدماً، لأن القسط لديه بعد تحول التمويلين إلى سعريهما المتغيرين يبلغ AED 9,090 مقابل AED 9,327، أي فارق AED 237 كل شهر حتى نهاية المدة. وبتشغيل الاثنين حتى الشهر 300 يكلفك مسار بنك أبوظبي الأول AED 53,074 أقل.
فالاختيار بينهما تاريخ لا سعر. خارج العقار قبل الشهر 79، فالإمارات دبي الوطني. باقٍ فيه بعده، فبنك أبوظبي الأول. هذا بإيبور اليوم، وأي تحرك في إيبور يزيح نقطة التقاطع ولا يلغيها، لأن الفارق بين البنكين في الهوامش.
يكتب بنك أبوظبي الأول تمويلاً عقارياً تقليدياً وتمويلاً إسلامياً معاً. ومن بين البنوك الثمانية التي يحتفظ هذا الموقع بسجلاتها بالتفصيل، ستاندرد تشارترد وحده لديه منتج تقليدي وآخر إسلامي على الملف هنا، فالجانب الإسلامي لدى بنك أبوظبي الأول خارج ما تستطيع هذه البيانات تسعيره. والسعر 3.99% المعروض هنا هو السعر التقليدي. ولا يوجد في السجلات معدل ربح منشور للنسخة الإسلامية، لذا فالتصرف الأمين هو أن تطلب من البنك تسعير الاثنين وتضع كلاً منهما في المؤشر أعلاه. الحساب لا يتغير: التمويل الإسلامي يُسدَّد على رصيد متناقص خلال مدة محددة، وهي المعادلة نفسها.
الدفعة الأولى ليست قاعدة البنك. إنها الحد الأدنى الذي يفرضه مصرف الإمارات المركزي ويتبعك إلى أي مقرض في الدولة: على أول مسكن بأقل من AED 5 ملايين يدفع المقيم الوافد 20% والمواطن 15%، أي AED 300,000 وAED 225,000 على العقار البالغ AED 1,500,000 المحمّل في الحاسبة. وفوق AED 5 ملايين تصبح النسبتان 30% و25%. ويحتاج العقار الثاني أو الاستثماري إلى 40% من الوافد و35% من المواطن. ويحتاج الشراء على الخارطة إلى 50% من الاثنين.
وما يخص بنك أبوظبي الأول تحديداً هو أثر الدفعة الأولى على القفزة عند نهاية التثبيت. فالبنك لا يأخذ رسوم ترتيب، أي أن الدفعة الأولى هي النقد الوحيد الذي يطلبه المقرض نفسه في اليوم الأول، وكل AED 100,000 تضيفها إليها تخصم نحو AED 79 شهرياً من القفزة عندما يصبح 3.99% هو 5.41%. على مبلغ AED 1,200,000 المحمّل أعلاه، يرتفع القسط من AED 6,327 إلى AED 7,272 في الشهر 13، بزيادة قدرها AED 945. وبدفع 30% بدل 20% تصبح القفزة نفسها AED 827. الدفعة الأكبر لا تشتري سعراً أفضل لدى هذا البنك. إنها تشتري صدمة أصغر.
وتُقرأ القدرة على السداد هنا بطريقة المصرف المركزي كما في أي مكان: نسبة عبء دين قدرها 50%، وسقف دخل يبلغ 7 أضعاف الدخل السنوي للوافد و8 أضعاف للمواطن، أيهما يقيّد أولاً. هذه تنتقل معك بين المقرضين. أما هامش 1.50% فلا ينتقل.
ثم قِس كل عرض على حدود التعادل في الجدول أعلاه، وعلى ما تفرضه بقية البنوك الإماراتية اليوم.