سعر الفائدة المعروض بين البنوك الإماراتية (إيبور) هو المرجع للتمويلات العقارية متغيرة السعر في الإمارات. عندما يتغير إيبور، يتغير قسطك الشهري معه.
المصدر: تثبيتات إيبور من مصرف الإمارات المركزي، Trading Economics. البيانات حتى يونيو 2026.
إيبور 3 أشهر على مدى السنوات الخمس الماضية.
دليل بلغة واضحة للسعر الذي يؤثر في كل تمويل عقاري متغير في الإمارات.
إيبور (سعر الفائدة المعروض بين البنوك الإماراتية) هو السعر الذي تُقرض به البنوك الإماراتية بعضها بعضاً. يحدده مصرف الإمارات المركزي يومياً بناءً على بيانات كبرى البنوك الإماراتية. وإيبور 3 أشهر هو المرجع الأكثر شيوعاً لتسعير التمويل العقاري.
تُسعّر التمويلات العقارية متغيرة السعر بجمع إيبور وهامش (عادةً 1.5% إلى 2.5%). إن كان إيبور 3.85% وهامشك 2%، فسعرك المتغير هو 5.85%. عندما ينخفض إيبور، ينخفض قسطك. وعندما يرتفع، يرتفع قسطك.
لمعظم التمويلات العقارية في الإمارات فترة تمهيدية بسعر ثابت (1 إلى 5 سنوات) ثم تتحول إلى إيبور زائد هامش. الأسعار المعروضة على صفحات المقارنة لدينا هي للفترة الثابتة. بعد ذلك، يحدد إيبور قسطك.
يتتبع سعر الأساس لمصرف الإمارات المركزي (حالياً 3.65%) سعر الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي لأن الدرهم مربوط بالدولار. عندما يخفض الفيدرالي الأسعار، يتبعه المصرف المركزي، وينخفض إيبور عادةً خلال أيام إلى أسابيع.
إيبور 3 أشهر الشهري وسعر الأساس للمصرف المركزي عبر دورة الخفض الكاملة. رفعت دورة الرفع في 2022-2023 الأسعار المتغيرة للتمويل العقاري في الإمارات فوق 7%. تُظهر البيانات أدناه مدى انخفاضها.
| الشهر | إيبور 3 أشهر | الأساس للمركزي | التغير الشهري |
|---|---|---|---|
| يناير 2024 | 5.36% | 5.15% | — |
| فبراير 2024 | 5.34% | 5.15% | -0.02% |
| مارس 2024 | 5.31% | 5.15% | -0.03% |
| أبريل 2024 | 5.29% | 5.15% | -0.02% |
| مايو 2024 | 5.27% | 5.15% | -0.02% |
| يونيو 2024 | 5.25% | 5.15% | -0.02% |
| يوليو 2024 | 5.23% | 5.15% | -0.02% |
| أغسطس 2024 | 5.21% | 5.15% | -0.02% |
| سبتمبر 2024 ↓ المركزي −50 نقطة أساس | 4.82% | 4.65% | -0.39% |
| أكتوبر 2024 | 4.70% | 4.65% | -0.12% |
| نوفمبر 2024 ↓ المركزي −25 نقطة أساس | 4.47% | 4.40% | -0.23% |
| ديسمبر 2024 ↓ المركزي −25 نقطة أساس | 4.24% | 4.15% | -0.23% |
| يناير 2025 | 4.18% | 4.15% | -0.06% |
| فبراير 2025 | 4.14% | 4.15% | -0.04% |
| مارس 2025 ↓ المركزي −25 نقطة أساس | 3.96% | 3.90% | -0.18% |
| أبريل 2025 | 3.91% | 3.90% | -0.05% |
| مايو 2025 | 3.88% | 3.90% | -0.03% |
| يونيو 2025 ↓ المركزي −25 نقطة أساس | 3.73% | 3.65% | -0.15% |
| يوليو 2025 | 3.71% | 3.65% | -0.02% |
| أغسطس 2025 | 3.70% | 3.65% | -0.01% |
| سبتمبر 2025 | 3.69% | 3.65% | -0.01% |
| أكتوبر 2025 | 3.69% | 3.65% | 0.00% |
| نوفمبر 2025 | 3.69% | 3.65% | 0.00% |
| ديسمبر 2025 | 3.69% | 3.65% | 0.00% |
| يناير 2026 | 3.69% | 3.65% | 0.00% |
| فبراير 2026 | 3.69% | 3.65% | 0.00% |
| مارس 2026 | 3.69% | 3.65% | 0.00% |
| أبريل 2026 | 3.69% | 3.65% | 0.00% |
| مايو 2026 | 3.69% | 3.65% | 0.00% |
| يونيو 2026 | 3.85% | 3.65% | +0.16% |
المصدر: تثبيتات إيبور اليومية من مصرف الإمارات المركزي محسوبة كمتوسط شهري. يُحدّث سعر الأساس للمصرف المركزي عند كل موعد قرار مماثل لاجتماع اللجنة الفيدرالية. بلغ إيبور 3 أشهر ذروته عند نحو 5.55% أواخر 2023 قبل بدء دورة الخفض.
اطّلع على كيف يؤثر تغير قدره 0.25% في إيبور في قسطك السنوي على مبالغ تمويل مختلفة.
| مبلغ التمويل | القسط الحالي (4.50%) | عند +0.25% | عند -0.25% | الفرق السنوي |
|---|
الآلية من تحديد السعر إلى كشف الحساب، وما وفّرته دورة الخفض 2024-2026 فعلياً على المقترضين في الإمارات.
تعمل معظم التمويلات العقارية في الإمارات على مرحلتين. لفترة أولية (عادةً 1 إلى 5 سنوات)، يثبّت بنكك سعراً. بعد انتهاء تلك الفترة، يتحول سعرك إلى إيبور زائد هامش اتُّفق عليه وقت تقديم الطلب. لا يتغير ذلك الهامش أبداً. أما إيبور فيتغير.
سعرك المتغير = إيبور 3 أشهر + هامشك المتعاقد عليه. إن كان هامشك 1.25% وإيبور 3.85%، فسعرك المتغير هو 5.10%. وعندما ينخفض إيبور إلى 3.40%، يصبح سعرك تلقائياً 4.65% دون أي إجراء. تُعاد تسعير التمويلات العقارية في الإمارات عادةً كل ربع سنة في تاريخ تثبيت إيبور، فيصل تغير السعر إلى كشف حسابك خلال ربع سنة واحد.
| مستوى إيبور | السعر المتغير | القسط الشهري | مقابل اليوم |
|---|---|---|---|
| 5.36% (ذروة يناير 2024) | 6.61% | AED 8,630 | +AED 1,095/شهر |
| 4.47% (نوفمبر 2024) | 5.72% | AED 7,850 | +AED 315/شهر |
| 3.85% (اليوم) | 5.10% | AED 7,535 | الحالي |
| 3.40% (إن خفض الفيدرالي 25 نقطة) | 4.65% | AED 7,260 | -AED 275/شهر |
| 3.00% (إن خفض الفيدرالي 75 نقطة) | 4.25% | AED 7,000 | -AED 535/شهر |
قسط سنوي قياسي، مدة متبقية 22 سنة. توضيحي. رصيدك وهامشك سيختلفان.
من الجدول أعلاه: مقترض برصيد قائم قدره AED 1.2M دفع نحو AED 1,095 أكثر شهرياً عند ذروة إيبور في يناير 2024 مقارنةً باليوم. أي AED 13,140 وُفّرت خلال 12 شهراً. وعلى رصيد AED 2M يتوسع التوفير بالتناسب.
إن كنت حالياً داخل فترة السعر الثابت، فتغيرات إيبور لا تؤثر فيك حتى تنتهي الفترة الثابتة. راجع خطاب عرض التمويل لمعرفة تاريخ إعادة التسعير الدقيق. بالنسبة للمنتجات ذات فترة ثابتة سنة واحدة فقط، انتقل كثير من المقترضين في الإمارات إلى المرحلة المتغيرة في 2022-2023 وتحملوا كامل ثقل تلك الدورة. اختيار فترة تمهيدية ثابتة 3 سنوات أو 5 سنوات هو الطريقة الرئيسية للتحصن ضد تقلبات إيبور القريبة.
لماذا تظهر قرارات تُتخذ في واشنطن على كشوف التمويل العقاري في الإمارات خلال أسابيع.
الدرهم الإماراتي مربوط بالدولار الأمريكي عند AED 3.6725 لكل دولار منذ 1997. للحفاظ على هذا الربط، يجب أن يُبقي مصرف الإمارات المركزي أسعار الإمارات متوافقة عموماً مع الأسعار الأمريكية. لو تباعدت أسعار المصرف المركزي بشكل كبير دون الأسعار الأمريكية، لتدفق رأس المال خارج ودائع الدرهم إلى أصول الدولار الأعلى عائداً، مما يضغط على الربط. لذا عندما يحرك الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي سعر الأموال الفيدرالية، يتبعه المصرف المركزي، عادةً خلال 24 إلى 48 ساعة من الإعلان.
لا ينتظر إيبور القرارات الرسمية للمصرف المركزي كي يتحرك. تعدّل البنوك الإماراتية أسعار الإقراض بين البنوك تحسباً لإجراء المصرف المركزي، وغالباً تُعيد تسعير إيبور خلال أيام من إعلان الفيدرالي. وتبدأ الأسعار المتغيرة للتمويل العقاري في الإمارات بالتغير عادةً خلال 30 إلى 60 يوماً من خفض أو رفع الفيدرالي.
النتيجة المباشرة للمقترضين في الإمارات: سعرك المتغير يُحدد فعلياً في واشنطن. يختلف هذا عن أسواق التمويل العقاري الأوروبية أو البريطانية، حيث يعني استقلال البنك المركزي أن الأسعار قد تتباعد عن المستويات الأمريكية لفترات طويلة. في الإمارات، يزيل الربط ذلك التباعد شبه تماماً. عندما يتوقف الفيدرالي (كما فعل منذ ديسمبر 2025)، يستقر إيبور. وعندما يستأنف الفيدرالي الخفض، يستفيد المقترضون بسعر متغير في الإمارات تلقائياً، دون إعادة تمويل.
بناءً على إشارات الاحتياطي الفيدرالي الحالية وتسعير سوق العقود الآجلة حتى مايو 2026.
خفض الاحتياطي الفيدرالي الأسعار بمقدار 150 نقطة أساس بين سبتمبر 2024 ويونيو 2025: 100 نقطة عبر ثلاثة قرارات أواخر 2024 و50 نقطة إضافية في قرارين خلال النصف الأول من 2025. ثبت إيبور عند 3.69% من سبتمبر 2025 حتى مايو 2026، ثم ارتفع إلى 3.85% في يونيو 2026، مع ثبات سعر الأساس للمصرف المركزي عند 3.65%.
يشير تسعير العقود الآجلة حتى مايو 2026 إلى خفض إضافي واحد إلى اثنين بمقدار 25 نقطة أساس قبل نهاية العام، مشروطاً باستمرار اعتدال بيانات التضخم الأمريكية. إن وصلت تلك التخفيضات، فسينزلق إيبور في الإمارات على الأرجح إلى نطاق 3.15%-3.40% بحلول ديسمبر 2026. على تمويل عقاري متغير بقيمة AED 1.5M عند إيبور + 1.25%، يترجم ذلك إلى قسط شهري أقل بنحو AED 250-AED 350 عن اليوم.
يخفض الفيدرالي إلى 3.75%-4.00%. يتبعه المصرف المركزي. ينزلق إيبور إلى ~3.20%-3.40%. يرى المقترضون بسعر متغير أقساطهم الشهرية تنخفض تلقائياً. أفضل الأسعار التمهيدية المعلنة قد تنزل تحت 3.00% مع تنافس البنوك على الهامش.
إن عاود التضخم الأمريكي التسارع، يثبّت الفيدرالي أو يرفع. يبقى إيبور عند 3.85% أو ينزلق أعلى. يعيد المقترضون في نهاية الفترات الثابتة التمويل بأسعار اليوم. لا انخفاض تلقائي للأقساط للمقترضين بسعر متغير.
للاطلاع على السرد حول كيفية عكس تسعير البنوك الحالي لهذه التوقعات، اقرأ توقعات أسعار التمويل العقاري في الإمارات 2026. ولنمذجة قسطك عبر سيناريوهات إيبور مختلفة لرصيد تمويلك المحدد، استخدم جدول أثر تغير السعر أعلاه أو حاسبة التمويل العقاري الكاملة. ولنظرة أعمق على كل مدة، طالع شرح سعر إيبور 3 أشهر وشرح سعر إيبور شهر واحد.
تحقق من أهليتك وفق قواعد مصرف الإمارات المركزي، أو قارن منتجات من كبرى البنوك الإماراتية جنباً إلى جنب.
لقراءة ملخصنا الشهري السردي للأسعار، طالع أسعار التمويل العقاري في الإمارات اليوم.