كيف نجمع بيانات أسعار التمويل العقاري في الإمارات ونوحدها ونتحقق منها وننشرها، ولماذا يهم ذلك عند مقارنة أغلى منتج مالي ستحصل عليه في حياتك.
عند مقارنة أسعار التمويل العقاري، لا يكون الرقم الظاهر على الشاشة مفيداً إلا بقدر الدقة التي تقف خلفه. السعر المعروض "3.78%" قد يعني أشياء مختلفة حسب ما إذا كان سعراً مسطحاً أو على الرصيد المتناقص، وما إذا كانت الرسوم مشمولة، وأي حجم تمويل ينطبق عليه، ومتى جرى التحقق من البيانات آخر مرة.
نشرح هنا بالضبط ما نقوم به، لتتمكن من الحكم على جودة المعلومات قبل التصرف بناءً عليها. إذا كان هناك شيء غير واضح أو تعتقد أن سعراً ما خاطئ، تواصل معنا وسنراجع الأمر خلال يوم عمل واحد.
كل سعر يمر بهذه العملية قبل أن يظهر في جدول مقارنة.
يدخل فريق البحث لدينا مباشرة إلى صفحات تسعير التمويل العقاري الرسمية للبنوك الإماراتية، ونشرات إفصاح المنتجات، والمواد الترويجية المنشورة للأسعار. لا نأخذ البيانات من وسطاء بيانات خارجيين أو بوابات عقارية أو خلاصات مجمعة. يُفحص كل بنك متابع وفق جدول رصد منتظم، مع فحوصات أكثر تكراراً في فترات الحركة المتوقعة للأسعار (بعد اجتماعات الاحتياطي الفيدرالي أو إعلانات مصرف الإمارات المركزي أو أحداث السوق).
البنوك المشمولة: بنك أبوظبي التجاري (ADCB)، الإمارات دبي الوطني (Emirates NBD)، HSBC الإمارات، بنك أبوظبي الأول (FAB)، بنك الفجيرة الوطني (NBF)، المشرق (Mashreq)، مصرف أبوظبي الإسلامي (ADIB)، بنك دبي الإسلامي (DIB)، بنك دبي التجاري (CBD)، راك بنك (RAKBANK)، ستاندرد تشارترد الإمارات، سيتي بنك الإمارات.
تُعرض منتجات التمويل العقاري في الإمارات بطرق مختلفة. التمويل التقليدي يعلن نسبة سنوية على أساس الرصيد المتناقص. أما منتجات التمويل العقاري الإسلامي فتعلن معدل ربح أو ما يعادله، لكن بنية الحساب الأساسية مطابقة رياضياً لتمويل تقليدي على الرصيد المتناقص بالسعر نفسه.
بعض البنوك تعرض أيضاً في موادها التسويقية أمثلة بسعر مسطح يُحسب على مبلغ التمويل الأصلي طوال المدة، وهو ما ينتج دائماً تكلفة فعلية أعلى من سعر الرصيد المتناقص بالرقم المعلن نفسه. نحول جميع المنتجات إلى مكافئ سعر الرصيد المتناقص بحيث يمكن تقييم كل منتج في جدول المقارنة على أساس متكافئ.
معيارنا: جميع الأسعار المعروضة هي مكافئات سنوية على الرصيد المتناقص. لا نعرض الأسعار المسطحة أبداً. عندما ينشر بنك رقماً بسعر مسطح فقط، نحوله بالمعادلة القياسية قبل النشر.
تُطابق الأسعار مع منشورات مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي، بما فيها النشرة الإحصائية الشهرية وأي توجيهات تنظيمية متعلقة بالأسعار. عندما يبدو سعر من بوابة تسعير بنك غير متسق مع أوضاع السوق المعروفة أو مع بيانات المصرف المركزي المنشورة، يُعلّم داخلياً ويُحجب عن النشر حتى يُحسم الفارق: إما بتأكيد مباشر من جهة التمويل أو بإيجاد مصدر ثانٍ متسق.
بيانات إيبور (لأجل 3 أشهر و6 أشهر) مأخوذة من المنشورات الرسمية لمصرف الإمارات المركزي. تُنمذج منتجات السعر المتغير في قاعدة بياناتنا مقابل أجل إيبور الحالي لعرض السعر التقديري لما بعد الفترة الثابتة لكل منتج.
عندما يؤكد بنك تغييراً في السعر، عبر بوابة التسعير أو بيان صحفي رسمي أو تأكيد مباشر، تُحدّث قاعدة البيانات خلال 24 ساعة. يظهر تاريخ آخر تحديث على صفحة مقارنة الأسعار ليعرف المستخدمون بالضبط مدى حداثة البيانات.
إذا لاحظت سعراً على موقعنا لا يطابق عرضاً حالياً من بنك، استخدم نموذج التواصل واختر "الإبلاغ عن خطأ". نراجع جميع الفروقات المبلغ عنها خلال يوم عمل واحد.
جميع حسابات الأهلية وبيانات المنتجات على MortgageCompare.ae مبنية على أنظمة التمويل العقاري المنشورة لمصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي. إليك كيف تنطبق القواعد الأساسية على بياناتنا.
| القاعدة | متطلب المصرف المركزي | كيف نطبقه |
|---|---|---|
| نسبة عبء الدين (DBR) | بحد أقصى 50% من إجمالي الراتب الشهري | تطبق أداة فحص الأهلية لدينا نسبة 50% على جميع مدخلات الرواتب. تشمل الالتزامات الشهرية بطاقات الائتمان بواقع 5% من الحد الائتماني وفق توجيهات المصرف المركزي. |
| نسبة القرض إلى القيمة (LTV): العقار الأول أقل من AED 5M | بحد أقصى 80% للمقيمين الوافدين؛ و85% للمواطنين الإماراتيين (حتى AED 5M) | تُعرض دفعة أولى بحد أدنى 20% (للمقيمين الوافدين) كخيار افتراضي للمشتريات الأولى دون AED 5M. |
| نسبة القرض إلى القيمة (LTV): العقار بقيمة AED 5M فأكثر | المقيمون الوافدون 70%، المواطنون 75% | تُطبق النسبة المعدلة في معالج الأهلية عندما تتجاوز قيمة العقار AED 5M. |
| نسبة القرض إلى القيمة للشراء على الخارطة | بحد أقصى 50% لجميع المشترين | اختيار نوع العقار "على الخارطة" في معالج الأهلية يفعّل سقف 50%. |
| الحد الأقصى لمدة التمويل | 25 سنة (المقيمون الوافدون)؛ 25 سنة (المواطنون) | الحاسبة لدينا تعتمد 25 سنة كحد أقصى افتراضي. وتُطبق قيود المدة المرتبطة بالعمر حيثما ينطبق ذلك. |
| الإفصاح عن الأسعار | على البنوك الإفصاح عن سعر الفترة الثابتة وسعر ما بعد الفترة الثابتة معاً | نعرض سعر الفترة الثابتة وسعر ما بعدها (إيبور + الهامش) حيثما أفصح عنه البنك. |
نظام قروض الرهن العقاري: تعميم مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي رقم 31/2013 وتعديلاته. يحدد سقوف نسبة القرض إلى القيمة وحدود نسبة عبء الدين ومتطلبات الإفصاح الدنيا.
نظام حماية المستهلك: إشعار المصرف المركزي رقم 22/2020. ينظم شفافية تسعير المنتجات المالية والإفصاح عن الرسوم.
إيبور: سعر الفائدة السائد بين بنوك الإمارات، ينشره المصرف المركزي يومياً. نستخدم إيبور لأجل 3 أشهر كمؤشر أساسي للسعر المتغير، اتساقاً مع أكثر أعراف تسعير التمويل العقاري شيوعاً لدى البنوك الإماراتية.
لا نرتب حسب العمولة
لا يدفع أي بنك إماراتي مقابل موقع أعلى في جداول المقارنة لدينا. تُرتب المنتجات حسب التكلفة: الأقل سعراً على الرصيد المتناقص أولاً. جدول الأسعار لدينا مقارنة مالية، وليس مساحة إعلانية.
لا نعرض الأسعار المسطحة
الأسعار المسطحة تجعل المنتجات تبدو أرخص مما هي عليه فعلاً. كل سعر نعرضه هو مكافئ سعر على الرصيد المتناقص. وعندما لا ينشر البنك سوى أسعار مسطحة، نحولها قبل العرض.
لا نبقي بيانات قديمة
تُحدّث جداول الأسعار خلال 24 ساعة من تأكيد أي تغيير في تسعير البنوك. نعرض تاريخ آخر تحديث على كل صفحة أسعار. وإذا كان منتج قيد المراجعة، يُوضع عليه ذلك بدلاً من عرضه ببيانات قديمة.
لا نضمن الأسعار
الأسعار استرشادية. السعر الفعلي الذي سيعرض عليك يعتمد على ملفك الائتماني وشريحة راتبك وعلاقتك بالبنك وتفاصيل العقار. تأكد دائماً مباشرة مع جهة التمويل قبل تقديم الطلب.
منتجات التمويل العقاري من أكبر البنوك في الإمارات. مرتبة حسب التكلفة. تُحدّث خلال 24 ساعة من تغير الأسعار.