حاسبة التمويل العقاري من بنك دبي الإسلامي (DIB)

لماذا يكلف 4.10% من بنك دبي الإسلامي أقل من سعر تقليدي بنسبة 3.89%

عشرة مقرضين يمكن للموقع تسعير عروضهم بالكامل يبدؤون تحت سعر 4.10% لدى بنك دبي الإسلامي، أولهم مصرف الشارقة الإسلامي عند 3.75%. لكن رتّب العرض الرئيسي لكل مقرض حسب ما يخرج فعلاً من حسابك في أول 5 سنوات، فيأتي بنك دبي الإسلامي أولاً. سببان يفعلان ذلك، وكلاهما غير مكتوب في السعر المعلن.

الأول هو الرسوم. لا يتقاضى بنك دبي الإسلامي شيئاً مقابل ترتيب التمويل. أما الإمارات دبي الوطني فيتقاضى 0.26%، أي AED 3,900 على تمويل بقيمة AED 1.5M، تُدفع قبل أن تسدد قسطاً واحداً.

والثاني أكبر. كل سعر ثابت في الإمارات ينتهي، والسعر الذي ينتهي إليه هو ما يحدد السنوات العشر التالية. يتحول تمويل بنك دبي الإسلامي إلى إيبور 3 أشهر زائد 1.00%. ويتحول تمويل الإمارات دبي الوطني إلى إيبور شهر واحد زائد 1.99%. وعند قيم إيبور المنشورة في 5 أكتوبر 2026 (لثلاثة أشهر 4.30%، ولشهر واحد 4.09%) يصبح ذلك 5.30% مقابل 6.08%. فارق قدره 0.78 نقطة مئوية، يستمر ما دمت محتفظاً بالتمويل. كما يثبّت بنك دبي الإسلامي سعره 3 سنوات لا سنتين، فتصل إلى مرحلة التحول بعد عام إضافي.

AED 1,500,000 على مدى 25 سنة، أول 5 سنوات، دون سداد إضافي

	بنك دبي الإسلامي	الإمارات دبي الوطني
السعر المعلن	4.10% ربح، ثابت 3 سنوات	3.89% فائدة، ثابت سنتان
رسوم الترتيب	AED 0	0.26%، أي AED 3,900
خلال الفترة الثابتة	AED 8,001 شهرياً	AED 7,827 شهرياً
يتحول إلى	بنك دبي الإسلامي يتبع إيبور 3 أشهر + 1.00%، أي 5.30%	الإمارات دبي الوطني يتبع إيبور شهر واحد + 1.99%، أي 6.08%
بعد الفترة الثابتة	AED 8,929 شهرياً	AED 9,607 شهرياً
المدفوع خلال 5 سنوات، شاملاً الرسوم	AED 502,314	AED 537,595
الرصيد المتبقي في الشهر 60	AED 1,319,581	AED 1,332,361

إذاً يكلفك مسار بنك دبي الإسلامي AED 35,281 أقل خلال تلك السنوات الخمس، ويترك رصيداً أقل بـ AED 12,780. الاثنان معاً. الاعتراض المعتاد على مقارنة التكلفة هو أن العمود الأرخص سدد أصلاً أقل من أصل الدين، وهنا يسير الأمر عكس ذلك: بنك دبي الإسلامي يدفع أقل ويبقى مديناً بأقل.

التقدم ليس قائماً في كل شهر. يكلف بنك دبي الإسلامي AED 174 شهرياً أكثر ما دام السعران ثابتين، فيُستهلك مبلغ AED 3,900 الذي يأخذه الإمارات دبي الوطني مقدماً بحلول الشهر 23، وفي الشهر 24 يتأخر بنك دبي الإسلامي بمقدار AED 273. ومن الشهر 25، حين ينتهي تثبيت الإمارات دبي الوطني ويبقى أمام تثبيت بنك دبي الإسلامي عام كامل، يعود الفارق ويتسع بنحو AED 1,606 كل شهر.

العمودان محسوبان على إيبور وفق تثبيت 5 أكتوبر 2026 وهو متحرك، وعلى المدة نفسها 25 سنة، دون سداد إضافي ودون سداد مبكر. غيّر سعر التحول وقد يتغير الترتيب معه. وهذا هو سبب النظر إلى الهامش لا إلى السعر المعلن. تأكد من الأرقام المباشرة على جدول أسعار التمويل العقاري في الإمارات.

ما الذي يثبّته بنك دبي الإسلامي، وإلى متى

معدل الربح الاسترشادي	من 4.10% على الرصيد المتناقص
الصيغة	إجارة أو مشاركة متناقصة، متوافقة مع الشريعة
مدة تثبيت هذا السعر	3 سنوات
مدد التثبيت المتاحة	3 سنوات (سُحب تثبيت 5 سنوات في 5 أكتوبر 2026)
رسوم الترتيب	0%
السعر بعد الفترة الثابتة	إيبور 3 أشهر (4.30%) + 1.00%، أي 5.30% وفق تثبيت 5 أكتوبر 2026
تحويل الراتب	مطلوب
السعر للمواطنين	4.10% نفسه
الحد الأقصى للمدة	25 سنة

مدة التثبيت هي السطر الذي يمر عليه الناس مرور الكرام. يثبّت بنك دبي الإسلامي سعره 3 سنوات بينما يثبّت الإمارات دبي الوطني سنتين. ويثبّت بنك أبوظبي الأول سعره 3.99% لسنة أو سنتين أو 3 سنوات، ويطابق مصرف أبوظبي الإسلامي تثبيت الثلاث سنوات ويذهب أبعد، حتى 20 سنة. والأطول ليس أفضل تلقائياً. أنت تشتري يقيناً، وإذا هبط إيبور بقيت مكانك بينما يعيد أصحاب التثبيت الأقصر تسعير تمويلهم نزولاً. ما يجعل نسخة بنك دبي الإسلامي تستحق هو السعر المنتظر في الطرف الآخر، وهو 1.00% فقط فوق المؤشر.

تحويل الراتب شرط لا خصم اختياري. اقرأ دليل التمويل العقاري من بنك دبي الإسلامي لبقية تفاصيل المنتج.

معدل ربح لا فائدة، ولماذا تبقى الحسابات كما هي

يُكتب التمويل العقاري لدى بنك دبي الإسلامي على صيغة الإجارة أو المشاركة المتناقصة. الإجارة عقد إيجار: يملك البنك الأصل وتدفع أنت مقابل الانتفاع به إضافة إلى حصتك من الثمن، حتى تنتقل الملكية إليك. والمشاركة المتناقصة ملكية مشتركة: تتقلص حصة البنك مع كل قسط حتى تصير الحصة كلها لك. وفي الحالتين يكسب البنك معدل ربح ولا توجد فائدة في العقد.

أما حساب القسط فلا يتغير. تُسدد الصيغتان على الرصيد المتناقص وعلى مدة ثابتة، وهي المعادلة نفسها التي يقوم عليها التمويل التقليدي، ولهذا تصلح الحاسبة أعلاه للتمويل الإسلامي دون أي تعديل. اقرأ المؤشر الثالث على أنه معدل ربح. ويحمل أحد سطور لوحة النتائج عنوان إجمالي الفائدة؛ في الإجارة هو إجمالي الربح المدفوع للبنك على مدى المدة، والرقم واحد في الحالتين.

الدفعة الأولى لدى بنك دبي الإسلامي: الفارق الوحيد بين المواطن والوافد

يعرض بنك دبي الإسلامي 4.10% على المواطن و4.10% على المقيم الوافد. لا تنقسم قائمة أسعاره بحسب الجنسية، وهذا نادر بما يكفي ليُقال صراحة. لذلك تظهر مسألة الجنسية في صفقة بنك دبي الإسلامي في موضع واحد فقط، وهو الحد الأدنى للدفعة الأولى لدى مصرف الإمارات المركزي، وتصل إلى قسطك الشهري عبر مبلغ التمويل لا عبر السعر.

خذ أول مسكن بقيمة AED 1,500,000. يدفع المواطن 15%، أي AED 225,000، ويموّل AED 1,275,000، فيسدد AED 6,801 شهرياً بمعدل 4.10% على 25 سنة. ويدفع المقيم الوافد 20%، أي AED 300,000، ويموّل AED 1,200,000، فيسدد AED 6,400. والقسط الأصغر للوافد ليس الصفقة الأفضل. إنه AED 75,000 نقداً إضافياً تخرج يوم الإفراغ، وحصة أصغر من أصل يرتفع.

وفوق AED 5 ملايين تضيق الحدود إلى 75% نسبة تمويل إلى قيمة للمواطنين و70% للوافدين. والعقار الثاني أو الاستثماري محدود بـ 65% للمواطنين و60% للوافدين. والعقار على الخارطة 50% للاثنين. وتُقرأ القدرة على السداد بالطريقة نفسها لكلا المشتريين: نسبة عبء دين قدرها 50%، وسقف دخل يعادل 8 أضعاف الدخل السنوي للمواطن و7 أضعاف للوافد. هذه حدود المصرف المركزي، فهي تلاحقك إلى أي مقرض تختاره. أما 4.10% فلا.