بقلم Danyal Szoke، رئيس قسم المبيعات · نُشر في 9 يونيو 2026 · حُدّث في 19 أغسطس 2026 · قراءة 10 دقائق

التمويل العقاري من بنك دبي الإسلامي في الإمارات 2026: دليل التمويل السكني من DIB

عن بنك دبي الإسلامي

تأسس بنك دبي الإسلامي عام 1975، ويُشار إليه على نطاق واسع بوصفه أول بنك إسلامي متكامل الخدمات في العالم. وهو مدرج في سوق دبي المالي وأحد أكبر بنوك الإمارات من حيث إجمالي الأصول. يشغّل DIB مئات الفروع وأجهزة الصراف الآلي في أنحاء الإمارات ولديه قسم راسخ للتمويل السكني للأفراد يخدم الموظفين وأصحاب العمل الحر على حد سواء.

خلافاً لبعض البنوك التي تقدّم المنتجات الإسلامية كخط ثانوي، يُعد التمويل السكني أحد مجالات المنتجات الأساسية لدى DIB. للبنك علاقات طويلة الأمد مع كبرى المطورين في الإمارات، ما يسرّع الموافقات على تمويل العقارات على الخارطة. كما يقدّم منتجاً محدداً للمواطنين الإماراتيين (يُسمى أحياناً GovRate أو منتجاً تفضيلياً مشابهاً) بمتطلبات دفعة أولى أقل تتماشى مع قواعد المصرف المركزي للمواطنين.

سعر وهيكل التمويل السكني من DIB

معدلات الربح الحالية

إطفاء على الرصيد المتناقص، تمويل AED 1.5M، مدة 20 سنة، مقترض موظف بدفعة أولى 20%. المصدر: بيانات أسعار MortgageCompare.ae.

بمعدل 3.95%، يوفّر السعر التمهيدي من DIB مبلغ AED 775 شهرياً مقابل سعر ما بعد الفترة عند إيبور الحالي. وعلى الفترة الثابتة البالغة 3 سنوات لتمويل قدره AED 1.5M، يعني ذلك AED 27,888 تبقى في حسابك بدل أن تذهب إلى البنك.

الهامش هو الجزء الذي يستحق قراءتين. يتحول DIB إلى إيبور لثلاثة أشهر زائد 1.00%، ولا يتحول أي ممول آخر على متتبّعنا بهامش أرق: يليه HSBC عند إيبور لثلاثة أشهر زائد 1.09%، والإمارات دبي الوطني عند إيبور لشهر واحد زائد 1.99%. السعر المعلن الرخيص فوق هامش سمين يكلّفك من السنة الرابعة فصاعداً. وDIB على العكس. ويرتبط بذلك شرطان: يجب تحويل راتبك إلى DIB، ومعدل 3.95% هو نفسه للمواطنين الإماراتيين والمقيمين الوافدين، فلا خصم خاص بالمواطنين تسعى إليه هنا.

هيكل المشاركة المتناقصة

لا يفرض التمويل السكني من DIB فائدة. بل يستخدم ترتيب المشاركة المتناقصة (المشاركة المتناقصة). إليك كيف يعمل عملياً:

1. الشراء المشترك. عند الإتمام، يشتري DIB وأنت العقار معاً. تضع دفعتك الأولى (لنقل 20%) ويساهم DIB بالباقي 80%.
2. القسط الشهري. كل شهر تدفع مبلغين: دفعة ربح إلى DIB مقابل استخدام حصته (تعادل رسم الفائدة في التمويل التقليدي) ودفعة شراء وحدة تشتري شريحة أخرى من حصة DIB.
3. تناقص الحصة. مع مرور كل شهر تملك حصة أكبر قليلاً وتتقلص حصة DIB. تنخفض دفعة الربح مع الوقت لأن حصة ملكية DIB (الأساس الذي يكسب عليه الربح) في تناقص.
4. الملكية الكاملة. في نهاية المدة تبلغ حصة DIB صفراً ويصبح العقار ملكك بالكامل. ولا حاجة لدفعة نهائية كبيرة.

القسط الشهري الذي يُخصم من حسابك يُحسب باستخدام صيغة الرصيد المتناقص نفسها تماماً كالتمويل التقليدي بالسعر نفسه. الفرق هيكلي لا رقمي. لو قارنت مشاركة DIB بمعدل 3.95% بتمويل تقليدي بسعر 3.95%، لكان قسطك الشهري وإجمالي مدفوعاتك على كامل المدة متطابقين.

من يمكنه التقدم للتمويل السكني من DIB

المواطنون الإماراتيون

يستطيع المواطنون الإماراتيون الاقتراض حتى نسبة قرض إلى قيمة 85% على عقار سكني أول قيمته AED 5 مليون أو أقل، وحتى 75% فوق AED 5 مليون، وحتى 65% على عقار ثانٍ أو استثماري. ولا يعلن DIB حداً أدنى للراتب، فاطلب الحد الحالي كتابةً. وقد يحصل المواطنون أيضاً على منتجات موظفين حكوميين محددة بمزايا إضافية.

الوافدون (المقيمون)

يستطيع الوافدون بتأشيرة إقامة سارية في الإمارات الاقتراض حتى نسبة قرض إلى قيمة 80% على عقار أول دون AED 5 مليون. وعند AED 5 مليون فأكثر يصبح الحد 70%، وعلى عقار ثانٍ أو استثماري 60%. ويحدد DIB حد الراتب الأدنى بنفسه ولا يعلنه بشكل ثابت، فاطلب الحد الحالي كتابةً. ويُشترط قضاء 6 أشهر على الأقل في الوظيفة الحالية، وأن يكون عقد العمل دائماً (لا عمال عقود محددة المدة بفترات إشعار قصيرة).

غير المقيمين

يواجه غير المقيمين في الإمارات حدوداً أضيق: عادة حتى نسبة قرض إلى قيمة 50%. وهذا السقف سياسة بنكية لا قاعدة تنظيمية. فلائحة التمويل العقاري لدى المصرف المركزي تغطي المواطنين ومواطني دول الخليج والوافدين المقيمين، ولا تتناول غير المقيمين، لذا يختلف الرقم من مقرض لآخر. وليست كل فروع DIB تعالج طلبات غير المقيمين. إن كنت غير مقيم، تحقق مع DIB أو عبر وسيط ما إذا كانت جنسيتك ونوع عقارك مؤهلين. يغطي دليلنا للتمويل العقاري لغير المقيمين هذا بالتفصيل.

أصحاب العمل الحر

يقرض DIB أصحاب العمل الحر لكن متطلبات المستندات أكثر كثافة. ستحتاج عادة إلى قوائم مالية مدققة لسنتين، ورخصة تجارية سارية في الإمارات، وكشوف حساب بنكية للأعمال لـ12 شهراً تُظهر دخلاً متسقاً. وقد يُخفَّض الدخل المستخدم لحساب نسبة عبء الدين بنسبة 20 إلى 30% لمتقدمي العمل الحر لدى بعض البنوك.

المستندات المطلوبة للتمويل السكني من DIB

• نسخ جواز السفر (كل الصفحات) ونسخة تأشيرة الإقامة الإماراتية
• نسخة الهوية الإماراتية (الوجهان)
• كشوف حساب بنكية لـ3 أشهر (تُظهر بوضوح قيود الراتب)
• قسائم راتب لـ3 أشهر
• خطاب من جهة العمل (على ورق رسمي، لا يزيد عمره على 30 يوماً، يذكر الراتب ونوع التوظيف والمدة)
• تفاصيل العقار: عقد البيع والشراء للعقارات على الخارطة، وسند الملكية وشهادة عدم ممانعة من بنك البائع للعقارات الجاهزة
• تقرير التقييم العقاري (يعيّن DIB مقيّماً معتمداً من المصرف المركزي؛ وتدفع أنت الرسم)
• أصحاب العمل الحر: قوائم مالية مدققة لسنتين، ورخصة تجارية، وكشوف حساب بنكية للأعمال لـ12 شهراً

مقارنة: DIB مقابل مصرف أبوظبي الإسلامي مقابل بنك الفجيرة الوطني للتمويل السكني الإسلامي

ثلاث جهات تمويل تُقارن عادة للتمويل السكني الإسلامي في الإمارات:

تمويل AED 1.5M، مدة متبقية 20 سنة، مقترض موظف. تُعرض أقساط السعر التمهيدي للفترة الثابتة فقط. أقساط ما بعد الفترة ستكون أعلى. ويسعّر DIB تحوّله على إيبور لثلاثة أشهر (3.91%) بينما يسعّر ADIB على إيبور لشهر واحد (3.76%)، ولهذا يتباعد سعرا ما بعد الفترة أكثر من تباعد الهامشين. ولم يُقرأ هامش ما بعد الفترة لدى NBF قط، لذا لا يُعرض له هامش، ورقم 4.74% قراءة من يونيو 2026 لم تُتحقق بعدها. المصدر: بيانات أسعار MortgageCompare.ae.

على السعر التمهيدي، DIB هو الأرخص بين الثلاثة بمعدل 3.95%. أما بنك الفجيرة الوطني، الذي كان الأرخص سابقاً، فهو الآن عند معدل إرشادي 4.74%. الفارق بين DIB (3.95%) وNBF (4.74%) نحو AED 635 شهرياً على تمويل بقيمة AED 1.5M، أو AED 22,857 على فترة تمهيدية مدتها 3 سنوات لصالح DIB. أما ADIB فالسباق معه أقرب بكثير: AED 32 شهرياً في البداية. ويظهر الفارق لاحقاً، حين يتحول DIB إلى 4.91% وADIB إلى 5.36%. وإن وسّعت البحث خارج هذه الثلاثة، فمصرف الشارقة الإسلامي أقل على السعر المعلن عند 3.75%.

إلى جانب سعر تنافسي، يجلب DIB أيضاً مزايا عملية:

• لدى DIB شبكة فروع وأجهزة صراف آلي أكبر بكثير في أنحاء الإمارات.
• لدى DIB علاقات أعمق مع مطوري دبي، ما قد يسرّع معاملات العقارات على الخارطة.
• قد يكون DIB أكثر استعداداً للإقراض على أنواع عقارات أو مشاريع معينة ترفضها البنوك الأصغر.
• إن كنت تتعامل بالفعل مع DIB، فقد تكون عملية فتح الحساب أسرع.

رسوم التمويل السكني من DIB

عند الشراء عبر DIB، خطط لهذه التكاليف الإضافية فوق سعر العقار والدفعة الأولى:

• رسوم الترتيب: 0% على منتج تحويل الراتب في بيانات الأسعار لدينا، مقروءة في 14 أغسطس 2026. والإعفاءات مرتبطة بالحملات، فاحصل على تأكيد الرسوم كتابةً لطلبك أنت.
• رسوم التقييم العقاري: AED 2,500 إلى AED 4,000 للشقق؛ وأعلى للفلل والعقارات التجارية.
• رسوم نقل الملكية لدائرة الأراضي بدبي: 4% من سعر الشراء (لعقارات دبي). تختلف رسوم دائرة الأراضي في أبوظبي.
• رسوم تسجيل الرهن العقاري لدى الدائرة: 0.25% من مبلغ التمويل زائد AED 290.
• التكافل (التأمين الإسلامي): يشترط DIB تكافل التمويل السكني، وهو المكافئ الإسلامي للتأمين على الحياة والعقار. تختلف الأقساط بحجم التمويل والعمر وقيمة العقار.
• تأمين العقار: تغطية المباني لهيكل العقار.

عملية التقديم لدى DIB

يتبع DIB العملية العامة نفسها كسائر بنوك الإمارات:

1. الموافقة المبدئية (Approval in Principle, AIP). قدّم المستندات وإثبات الدخل. يصدر DIB عادة الموافقة المبدئية خلال 3 إلى 7 أيام عمل. وتسري 60 إلى 90 يوماً.
2. اختيار العقار. حدّد عقاراً ضمن ميزانيتك المعتمدة. للعقارات على الخارطة، يجب أن يقبل DIB المطوّر على قائمته المعتمدة.
3. التقييم. يكلّف DIB مقيّماً معتمداً. تدفع أنت رسم التقييم. ويقرض البنك مقابل الأدنى من سعر الشراء أو التقييم.
4. فحص التوافق مع الشريعة. تؤكد هيئة الرقابة الشرعية الداخلية لدى DIB أن هيكل المعاملة متوافق. يحدث ذلك بالتوازي مع خطوتي الائتمان والتقييم ولا يضيف وقتاً عادة.
5. خطاب العرض النهائي. يصدر DIB عرض التمويل الرسمي متضمناً كل الشروط ومعدل الربح وهامش ما بعد الفترة. اقرأ قسم هامش ما بعد الفترة بعناية قبل التوقيع.
6. النقل والصرف. للعقارات الجاهزة، تُصرف الأموال عند نقل الملكية لدى الدائرة. وللعقارات على الخارطة، تتبع عمليات السحب المرحلية جدول دفعات البناء.

الأسئلة الشائعة

ما معدل الربح الحالي للتمويل السكني من DIB؟

معدل الربح التمهيدي لدى DIB هو 3.95%، لفترة ثابتة مدتها 3 سنوات، مع إتاحة 5 سنوات أيضاً. ويُشترط تحويل الراتب. سعر ما بعد الفترة هو إيبور لثلاثة أشهر (3.91%) زائد 1.00%، أي 4.91% اليوم. القسط الشهري على AED 1.5M على مدى 20 سنة هو AED 9,050 بالسعر التمهيدي وAED 9,825 بعده.

هل التمويل السكني من DIB متاح لغير المسلمين؟

نعم. منتجات التمويل السكني الإسلامي من DIB متاحة للمقيمين في الإمارات من جميع الأديان. يختار الوافدون غير المسلمون والمواطنون الإماراتيون التمويل الإسلامي بانتظام لمعدلات ربحه التنافسية. هيكل المشاركة المتناقصة ترتيب قانوني ومالي، لا شرط ديني.

كيف يقارن DIB بأفضل سعر إسلامي في الإمارات؟

DIB عند 3.95% مع سعر ما بعد الفترة إيبور لثلاثة أشهر زائد 1.00%، وهو أقل من ADIB عند 3.99% (الذي يتحول عند إيبور لشهر واحد زائد 1.60%) ومن NBF عند 4.74% الإرشادي. وليس أدنى معدل ربح إسلامي في الإمارات: مصرف الشارقة الإسلامي عند 3.75%. ما يضيفه DIB هو أرق هامش تحوّل نتابعه، إضافة إلى الحجم وشبكة المطورين وتغطية الفروع. راجع حاسبة التمويل الإسلامي الكاملة لدينا لمقارنة إجمالي التكاليف.

ما الحد الأدنى للراتب لدى DIB؟

لا يعلن DIB حداً أدنى للراتب، لا للمواطنين ولا للوافدين المقيمين، فاطلب الحد الحالي كتابةً قبل التقديم. وقد يحصل موظفو الجهات الحكومية على شروط تفضيلية. يحتاج متقدمو العمل الحر إلى قوائم مالية مدققة لسنتين.

هل يمكنني استخدام DIB لعقار على الخارطة؟

نعم. لدى DIB علاقات راسخة مع كبرى مطوري الإمارات ويموّل بانتظام مشتريات العقارات على الخارطة. يجب أن يكون المطوّر على قائمة DIB المعتمدة، وأن يكون العقار في منطقة تملك حر معتمدة من المصرف المركزي. تتبع عمليات السحب للعقارات على الخارطة جدول مراحل البناء لدى المطوّر.