حاسبة عائد الشراء بغرض التأجير في الإمارات: العائد الإيجاري على تمويلك
- تتراوح العوائد الإيجارية الإجمالية في دبي بين 5% و8% حسب الموقع ونوع العقار، مع أن الاستوديوهات وشقق غرفة النوم الواحدة تعطي عادة عائداً أعلى من الوحدات الأكبر (المصدر: بيانات سوق الإيجار المنشورة، يونيو 2026).
- على عقار بقيمة AED 1M بدفعة أولى 30% وتمويل بسعر 4.25% على مدى 25 سنة، تبلغ تكلفة التمويل الشهرية AED 3,793؛ ويولّد عائد إجمالي 6% إيجاراً قدره AED 5,000 شهرياً، فيعطي تدفقاً نقدياً قبل التكاليف قدره AED 1,207 شهرياً.
- العائد الصافي بعد رسوم الخدمات ورسوم الإدارة والشغور يقل عادة بمقدار 1.5 إلى 2.5 نقطة مئوية عن رقم العائد الإجمالي.
تقارن حاسبة عائد الشراء بغرض التأجير في الإمارات الدخل الإيجاري بتكلفة التمويل ومصاريف التشغيل لتبيّن ما إذا كان العقار يولّد تدفقاً نقدياً موجباً. على عقار في دبي بقيمة AED 1M يُشترى بدفعة أولى 30%، يكلف تمويل بقيمة AED 700K بسعر 4.25% على مدى 25 سنة AED 3,793 شهرياً. وبعائد إجمالي 6%، يولّد العقار AED 5,000 إيجاراً شهرياً، فيبقى AED 1,207 شهرياً قبل رسوم الخدمات ورسوم الإدارة (المصدر: معادلة القسط، بيانات سوق الإيجار، يونيو 2026).
الخلاصة: الأرقام الأساسية
- معادلة العائد الإجمالي: (الإيجار السنوي / سعر العقار) × 100.
- العوائد الإجمالية في دبي: الاستوديوهات 6-8%، شقق غرفة نوم واحدة 5-7%، شقق غرفتي نوم 5-6%، الفلل 3-5% (المصدر: بيانات سوق الإيجار، يونيو 2026).
- تكلفة التمويل على AED 700K (70% من AED 1M) بسعر 4.25%، 25 سنة: AED 3,793 شهرياً.
- العائد الصافي بعد التكاليف: عادة 1.5 إلى 2.5 نقطة دون العائد الإجمالي.
- سقف نسبة القرض إلى القيمة لدى المصرف المركزي لعقار ثانٍ أو استثماري: 60% للوافدين (دفعة أولى 40%)، 65% لمواطني الإمارات (دفعة أولى 35%).
- لا يحتسب الدخل الإيجاري ضمن نسبة عبء الدين لدى معظم البنوك الإماراتية؛ يجب أن يكون التمويل ميسوراً على الراتب وحده.
كيف تحسب العائد الإجمالي والصافي
رقما عائد يهمّان في تحليل الشراء بغرض التأجير: العائد الإجمالي والعائد الصافي.
العائد الإجمالي هو المقياس الأبسط:
العائد الإجمالي = (الإيجار السنوي ÷ سعر شراء العقار) × 100
مثال: عقار اشتُري بـ AED 1M وأُجّر بـ AED 75,000 سنوياً له عائد إجمالي 7.5%. يتجاهل هذا الرقم كل تكاليف التشغيل وهو الرقم المعلن الأكثر شيوعاً في إعلانات العقارات وتقارير السوق.
العائد الصافي هو الرقم الأنفع لأنه يحسب تكاليف تشغيل العقار:
العائد الصافي = ((الإيجار السنوي − تكاليف التشغيل السنوية) ÷ سعر شراء العقار) × 100
على العقار نفسه بقيمة AED 1M ويكسب AED 75,000 سنوياً، قد تشمل تكاليف التشغيل السنوية النموذجية:
- رسوم الخدمات: AED 12,000 (AED 12 للقدم المربعة على شقة 1,000 قدم مربعة)
- رسوم إدارة العقار: AED 6,000 (8% من AED 75,000)
- التأمين: AED 2,400
- مخصص الصيانة: AED 3,000
- بدل الشغور (5% من الإيجار): AED 3,750
إجمالي تكاليف التشغيل: AED 27,150. الدخل الصافي: AED 75,000 − AED 27,150 = AED 47,850. العائد الصافي: 4.79%.
إذاً عائد إجمالي 7.5% يصير 4.79% صافياً، بفجوة 2.71 نقطة مئوية. وهذا نموذجي عموماً لشقة في دبي في مبنى مُدار.
حاسبة التدفق النقدي: التمويل مقابل الدخل الإيجاري
يقارن حساب التدفق النقدي الدخل الإيجاري الشهري بقسط التمويل الشهري. الرقم الموجب يعني أن الإيجار يغطي التمويل ويترك فائضاً قبل التكاليف غير التمويلية. المصدر: معادلة القسط، تقديرات سوق الإيجار، يونيو 2026.
| سعر العقار | الدفعة الأولى (30%) | التمويل (70%) | القسط الشهري (4.25%، 25 سنة) | الإيجار بعائد إجمالي 6% | التدفق النقدي قبل التكاليف |
|---|---|---|---|---|---|
| AED 600,000 | AED 180,000 | AED 420,000 | ~AED 2,276 | ~AED 3,000 | +AED 724 |
| AED 800,000 | AED 240,000 | AED 560,000 | ~AED 3,034 | ~AED 4,000 | +AED 966 |
| AED 1,000,000 | AED 300,000 | AED 700,000 | ~AED 3,793 | ~AED 5,000 | +AED 1,207 |
| AED 1,500,000 | AED 450,000 | AED 1,050,000 | ~AED 5,689 | ~AED 7,500 | +AED 1,811 |
| AED 2,000,000 | AED 600,000 | AED 1,400,000 | ~AED 7,585 | ~AED 10,000 | +AED 2,415 |
المصدر: معادلة القسط، سعر سنوي 4.25%، مدة 25 سنة. افتراض عائد إجمالي 6%. التدفق النقدي قبل التكاليف لا يخصم رسوم الخدمات أو رسوم الإدارة أو التأمين أو الشغور. سيكون التدفق النقدي الصافي أقل بمقدار AED 1,500 إلى AED 3,000 شهرياً حسب نوع العقار والمبنى.
كيف تقارن مستويات العائد المختلفة بتكلفة التمويل
عند أي عائد يغطي الدخل الإيجاري قسط التمويل الكامل على تمويل بنسبة قرض إلى قيمة 70% بسعر 4.25%؟ يعتمد الجواب على المدة. المصدر: معادلة القسط، يونيو 2026.
| العائد الإجمالي | الإيجار السنوي (عقار AED 1M) | الإيجار الشهري | قسط التمويل (AED 700K، 4.25%، 25 سنة) | التدفق النقدي الشهري قبل التكاليف |
|---|---|---|---|---|
| 4.0% | AED 40,000 | AED 3,333 | AED 3,793 | −AED 460 |
| 4.5% | AED 45,000 | AED 3,750 | AED 3,793 | −AED 43 |
| 5.0% | AED 50,000 | AED 4,167 | AED 3,793 | +AED 374 |
| 5.5% | AED 55,000 | AED 4,583 | AED 3,793 | +AED 790 |
| 6.0% | AED 60,000 | AED 5,000 | AED 3,793 | +AED 1,207 |
| 7.0% | AED 70,000 | AED 5,833 | AED 3,793 | +AED 2,040 |
عائد التعادل الإجمالي لتمويل بقيمة AED 700K (70% من AED 1M) بسعر 4.25% على مدى 25 سنة هو نحو 4.5%. دون ذلك، لا يغطي الإيجار التمويل. وعند 6%، هناك نحو AED 1,200 شهرياً فائضاً قبل تكاليف التشغيل. ويستطيع عقار جيد الإدارة في منطقة دبي عالية العائد (المدينة العالمية، واحة دبي للسيليكون، قرية جميرا الدائرية) بلوغ عائد إجمالي 7% إلى 8%، ما يولّد تدفقاً نقدياً موجباً ذا معنى حتى بعد كل التكاليف.
أثر الدفعة الأولى على التدفق النقدي
الدفعة الأولى الأكبر تعني تمويلاً أصغر وتدفقاً نقدياً شهرياً أفضل، بثمن رأس مال أكبر مقيّد في العقار. بموجب سقوف المصرف المركزي لعقار ثانٍ أو استثماري، يجب أن يدفع الوافدون 40% على الأقل (نسبة قرض إلى قيمة 60%) ومواطنو الإمارات 35% على الأقل (نسبة 65%)، عند أي قيمة عقار.
| الدفعة الأولى | التمويل (عقار AED 1M) | القسط الشهري (4.25%، 25 سنة) | الإيجار الشهري بنسبة 6% | التدفق النقدي قبل التكاليف |
|---|---|---|---|---|
| 25% (AED 250K) | AED 750,000 | ~AED 4,064 | AED 5,000 | +AED 936 |
| 30% (AED 300K) | AED 700,000 | ~AED 3,793 | AED 5,000 | +AED 1,207 |
| 35% (AED 350K) | AED 650,000 | ~AED 3,522 | AED 5,000 | +AED 1,478 |
| 40% (AED 400K) | AED 600,000 | ~AED 3,251 | AED 5,000 | +AED 1,749 |
المصدر: معادلة القسط. عائد إجمالي 6%، عقار AED 1M. صفّا الدفعة الأولى 25% و30% حساب توضيحي فقط: يحدّ المصرف المركزي الشراء الثاني أو الاستثماري عند نسبة قرض إلى قيمة 65% لمواطني الإمارات (دفعة أولى 35% كحد أدنى) و60% للوافدين (دفعة أولى 40% كحد أدنى).
ما لا يغطيه تمويل الشراء بغرض التأجير في الإمارات
يُقيَّم طلب تمويل عقار الشراء بغرض التأجير في الإمارات على نسبة عبء دين راتبك، لا على الدخل الإيجاري. ولا تحتسب معظم البنوك الإماراتية الدخل الإيجاري المتوقع دخلاً مؤهلاً لغرض حساب ما إذا كنت تستطيع تحمّل التمويل. وهذا يعني:
- يجب أن يدعم راتبك القائم قسط التمويل الإضافي ضمن سقف نسبة عبء الدين 50%، الذي ينطبق على مواطني الإمارات والوافدين على حد سواء.
- على راتب AED 20,000 بلا ديون أخرى، يسمح سقف نسبة عبء الدين 50% بـ AED 10,000 شهرياً من إجمالي أقساط الديون. وتمويل قائم بقيمة AED 5,000 شهرياً يترك AED 5,000 سعة لتمويل الشراء بغرض التأجير، ما يدعم نحو AED 922,000 اقتراضاً للشراء بغرض التأجير بسعر 4.25% على مدى 25 سنة.
- تتطلب التكاليف المقدمة أيضاً نقداً يفوق الدفعة الأولى: رسوم دائرة الأراضي (4% من سعر العقار)، ورسوم الوسيط (2%)، ورسوم معالجة البنك (0.5-1% من التمويل)، ورسوم التقييم. على عقار بقيمة AED 1M، تضيف هذه نحو AED 75,000 إلى AED 85,000 فوق دفعة AED 300,000 الأولى.
تحقق من أهليتك الكاملة بما فيها نسبة عبء الدين لعقار ثانٍ عبر معالج الأهلية.
“هل الشراء بغرض التأجير في دبي يستحق العناء بتمويل في 2026؟”
يعتمد ذلك على ما تقصده بـ “يستحق العناء”. إن قصدت تدفقاً نقدياً شهرياً موجباً: نعم، للعقارات جيدة الموقع بعائد إجمالي 6%+ المشتراة بدفعة أولى 30% بأسعار التمويل الحالية. تتجاوز معظم الشقق الأصغر في واحة دبي للسيليكون والمدينة العالمية وقرية جميرا الدائرية والمناطق المشابهة عالية العائد هذا الحد. تُظهر الأرقام أعلاه نحو AED 1,200 شهرياً فائضاً قبل التكاليف على عقار بقيمة AED 1M بعائد 6% ونسبة قرض إلى قيمة 70% بسعر 4.25%.
وإن قصدت العائد الكلي: عليك احتساب النمو الرأسمالي (أو مخاطر انعدامه)، وضعف سيولة الأصل، وعبء الإدارة، وتكلفة الفرصة البديلة للدفعة الأولى. دفعة أولى 30% على عقار بقيمة AED 1M هي AED 300,000 زائد نحو AED 80,000 تكاليف معاملة. أي AED 380,000 تولّد عائداً صافياً نحو 4% إلى 5% سنوياً وربما بعض ارتفاع رأس المال. أما هل يتفوق ذلك على استخدامات بديلة لنفس AED 380,000 فقرار شخصي يتجاوز حساب التمويل. تساعد الحاسبة وحاسبة العائد الإيجاري في الجانب الرقمي منه.
الخلاصة
تبيّن حاسبة عائد الشراء بغرض التأجير في الإمارات ما إذا كان عقار استثماري ممول يولّد تدفقاً نقدياً موجباً. على عقار في دبي بقيمة AED 1M يُشترى بدفعة أولى 30% ويُموَّل بسعر 4.25% على مدى 25 سنة، ينتج عائد إجمالي 6% نحو AED 1,207 شهرياً تدفقاً نقدياً قبل التكاليف. وصافياً من رسوم الخدمات ورسوم الإدارة والشغور، يهبط الفائض عادة إلى AED 200 إلى AED 700 شهرياً لشقة جيدة الإدارة في منطقة عالية العائد. قاعدة نسبة عبء الدين تعني أنك يجب أن تتأهل على الراتب وحده، لا الدخل الإيجاري. شغّل عقارك المحدد على حاسبة التمويل العقاري للتحقق من الأرقام قبل الالتزام.
الأسئلة الشائعة
ما العائد الإيجاري الجيد على عقار شراء بغرض التأجير في الإمارات؟
تتراوح العوائد الإيجارية الإجمالية في دبي عادة بين 5% و8% حسب الموقع ونوع العقار، مع أن الاستوديوهات والشقق الأصغر تعطي عادة عائداً أعلى من الفلل الأكبر (المصدر: بيانات سوق الإيجار، يونيو 2026). العائد الإجمالي الأعلى من سعر التمويل يعني أن الإيجار يغطي على الأقل مكوّن الفائدة قبل تكاليف التشغيل. أما العوائد الصافية بعد التكاليف فتقل عادة بمقدار 1.5 إلى 2.5 نقطة مئوية عن العائد الإجمالي.
كيف أحسب العائد الإجمالي على عقار استثماري في الإمارات؟
العائد الإجمالي = (الإيجار السنوي مقسوماً على سعر شراء العقار) مضروباً في 100. عقار اشتُري بـ AED 1M ويولّد AED 65,000 سنوياً له عائد إجمالي 6.5%. أما العائد الصافي فيطرح رسوم الخدمات ورسوم الإدارة والتأمين وبدل الشغور. على عائد إجمالي 6.5%، يكون العائد الصافي الواقعي 4.5% إلى 5%.
هل يمكنني الحصول على تمويل شراء بغرض التأجير كوافد في الإمارات؟
نعم. يستطيع الوافدون الحصول على تمويل شراء بغرض التأجير في الإمارات على عقارات تملك حر في مناطق استثمارية معتمدة. سقف نسبة القرض إلى القيمة لدى المصرف المركزي للوافدين على عقار ثانٍ أو استثماري هو 60% (دفعة أولى 40%)؛ ويحصل مواطنو الإمارات على 65% (دفعة أولى 35%). وتبقى قواعد نسبة عبء الدين سارية: لا يحتسب الدخل الإيجاري دخلاً مؤهلاً لدى معظم البنوك الإماراتية.
هل يغطي الدخل الإيجاري أقساط التمويل على شراء بغرض التأجير في الإمارات؟
على عقار بعائد إجمالي 6% بدفعة أولى 30%، يكلف التمويل بسعر 4.25% على مدى 25 سنة نحو 3% من قيمة العقار سنوياً. والدخل الإيجاري بعائد إجمالي 6% يغطي التمويل مع نحو 3 نقاط مئوية فائضة قبل تكاليف التشغيل. بعد خصم رسوم الخدمات ورسوم الإدارة، تنتج معظم العقارات جيدة الموقع بعوائد إجمالية 6%+ تدفقاً نقدياً موجباً.
ما التكاليف التي تخفض العائد الإيجاري الصافي على عقار استثماري في الإمارات؟
أهم التكاليف هي: رسوم الخدمات (AED 8 إلى AED 30 للقدم المربعة سنوياً)، ورسوم إدارة العقار (8-10% من الإيجار السنوي)، والتأمين (AED 100-300 شهرياً)، ومخصص الصيانة، وبدل الشغور (خصص 5-8% من الإيجار السنوي). تخفض هذه عادة عائداً إجمالياً 6% إلى عائد صافٍ 4% إلى 4.5%.
مقالات ذات صلة
تحقق من جانب التمويل في حساب الشراء بغرض التأجير الآن
أدخل حجم تمويلك وسعرك الحالي لتأكيد تكلفة التمويل الشهرية قبل تقديم عرض على عقار استثماري.