حاسبة نسبة عبء الدين (DBR) في الإمارات: كم يمكنك أن تقترض؟
- يحدّ المصرف المركزي نسبة عبء دينك عند 50% من الدخل الشهري الإجمالي للمقيمين.
- على دخل AED 30,000 مع AED 3,000 ديوناً قائمة، يتبقى لك AED 12,000 شهرياً للتمويل، نحو AED 2.33M اقتراضاً بسعر 3.78% على مدى 25 سنة.
- تحتسب البنوك 5% من إجمالي حدود بطاقاتك الائتمانية التزاماً شهرياً، حتى لو سددت الرصيد كاملاً.
نسبة عبء دينك هي الحصة من دخلك الشهري الإجمالي التي تذهب لأقساط الديون. يحدّها المصرف المركزي عند 50% للمقيمين (المصدر: المصرف المركزي). فعلى دخل AED 30,000 مع AED 3,000 ديوناً قائمة، يتبقى لك AED 12,000 شهرياً للتمويل، ما يدعم نحو AED 2.33M اقتراضاً بسعر 3.78% على مدى 25 سنة. وتحتسب البنوك أيضاً 5% من حدود بطاقاتك الائتمانية ديناً. تعرض الحاسبة أدناه نسبة عبء دينك وأقصى تمويل لك.
حاسبة نسبة عبء الدين والاقتراض في الإمارات
تطبق الحاسبة طريقة نسبة عبء الدين للمصرف المركزي: أقصى قسط تمويل شهري = (الدخل × سقف نسبة عبء الدين) ناقص الالتزامات القائمة، حيث تُحتسب التزامات البطاقات الائتمانية 5% من إجمالي الحد. وأقصى تمويل هو الاستهلاك العكسي لذلك القسط على مدى 25 سنة بالسعر المعروض. هذا حد نسبة عبء الدين فقط؛ وأقصى ما لك فعلياً هو الأدنى من نسبة عبء الدين وسقف نسبة القرض إلى قيمة العقار ومضاعف الدخل لدى البنك. المصدر: محرك أهلية MortgageCompare.ae، يونيو 2026.
ما نسبة عبء الدين؟
نسبة عبء الدين (DBR) هي الرقم الأهم الذي يفحصه البنك الإماراتي عند تحديد كم يقرضك. هي النسبة المئوية من دخلك الشهري الإجمالي التي تذهب لخدمة كل ديونك، بما فيها قسط التمويل الجديد. يحدّها المصرف المركزي عند 50% للمقيمين (المصدر: لوائح التمويل العقاري للمصرف المركزي)، ما يعني أن إجمالي أقساط ديونك الشهرية، بإضافة التمويل، لا يمكن أن يتجاوز نصف دخلك.
المنطق بسيط: يريد المنظّم التأكد من أنك ما زلت قادراً على تغطية تكاليف المعيشة واستيعاب ارتفاع السعر بعد خروج قسط التمويل. فإن كان نصف دخلك ملتزماً بالفعل بالديون، فلا مجال للتمويل مهما بلغت قيمة العقار. لهذا يتأهل شخصان بالراتب نفسه لمبالغ تمويل مختلفة جداً. صاحب قرض السيارة وحدود البطاقات الائتمانية العالية لديه هامش نسبة عبء دين أقل.
كيف تحسب نسبة عبء دينك
للمعادلة استخدامان. للتحقق من وضعك الحالي، اجمع كل أقساط الديون الشهرية واقسمها على الدخل الشهري الإجمالي:
نسبة عبء الدين = (إجمالي أقساط الديون الشهرية بما فيها التمويل) / الدخل الشهري الإجمالي × 100
ولإيجاد حد اقتراضك، اعمل بالعكس. اضرب دخلك في سقف نسبة عبء الدين، ثم اطرح ما تدفعه بالفعل على الديون القائمة. الناتج هو أقصى قسط تمويل شهري تستطيع تحمّله:
أقصى قسط تمويل شهري = (الدخل × سقف نسبة عبء الدين) ناقص الالتزامات الشهرية القائمة
على دخل AED 30,000 بسقف 50% وAED 3,000 التزامات قائمة، ذلك (30,000 × 0.50) ناقص 3,000 = AED 12,000 شهرياً متاحاً للتمويل. مرّر ذلك المبلغ AED 12,000 عبر معادلة الاستهلاك العكسي بسعر 3.78% على مدى 25 سنة فيدعم نحو AED 2.33M اقتراضاً. تفعل الحاسبة أعلاه ذلك عنك.
ما الذي يُحتسب التزام دين؟
تدرج البنوك كل التزام ائتماني متكرر في حساب نسبة عبء الدين. أما ما يفاجئ الناس فهي البطاقات الائتمانية.
| الالتزام | كيف يُحتسب | مثال |
|---|---|---|
| قرض شخصي | القسط الشهري الكامل | قرض AED 2,000 شهرياً = AED 2,000 |
| قرض سيارة | القسط الشهري الكامل | إيجار AED 1,800 شهرياً = AED 1,800 |
| البطاقات الائتمانية | 5% من إجمالي الحد، حتى لو سُدّد كاملاً | حد AED 50,000 = AED 2,500 |
| تمويل عقاري قائم | القسط الشهري الكامل | يُحتسب كاملاً لعقار ثانٍ |
| الضمانات الشخصية | قد تُقيَّم حالة بحالة | يختلف حسب البنك |
قاعدة التزام البطاقة الائتمانية (5% من الحد) وفق اكتتاب البنوك الإماراتية القياسي وإرشادات المصرف المركزي. المصدر: محرك أهلية MortgageCompare.ae، يونيو 2026. قد تطبق البنوك معاملة مختلفة قليلاً.
قاعدة البطاقة الائتمانية هي الأكبر. تحتسب البنوك 5% من إجمالي حد بطاقتك الائتمانية التزاماً شهرياً، بصرف النظر عن حملك رصيداً. تسدد بطاقاتك كاملة كل شهر ولا تدين بشيء؟ لا يهم ذلك لنسبة عبء الدين. حد مجمّع قدره AED 100,000 عبر بطاقاتك ما زال يُحتسب AED 5,000 التزامات شهرية، ما قد يمحو جزءاً كبيراً من قدرتك على الاقتراض.
أسرع طريقة لزيادة اقتراضك: خفّض حدود البطاقات الائتمانية غير المستخدمة. إن كان لديك AED 100,000 حدوداً في البطاقات لا تستخدمها، فطلبك من البنوك تخفيضها إلى AED 20,000 يزيل AED 4,000 من الالتزامات الشهرية. على نسبة عبء دين 50% بسعر 3.78% على مدى 25 سنة، يحرر ذلك نحو AED 776,000 من قدرة اقتراض إضافية. افعل ذلك قبل شهرين من التقديم ليظهر في ملفك الائتماني.
أقصى تمويل حسب الدخل
إليك أقصى تمويل محدود بنسبة عبء الدين حسب مستوى الدخل لمقيم وافد على سقف 50%، بلا ديون قائمة، بسعر 3.78% على مدى 25 سنة. هذا السقف قبل تطبيق حد نسبة القرض إلى قيمة العقار.
| الدخل الشهري الإجمالي | أقصى قسط شهري (50%) | أقصى تمويل (3.78%، 25 سنة) |
|---|---|---|
| AED 15,000 | AED 7,500 | AED 1,454,149 |
| AED 20,000 | AED 10,000 | AED 1,938,866 |
| AED 25,000 | AED 12,500 | AED 2,423,582 |
| AED 30,000 | AED 15,000 | AED 2,908,299 |
| AED 40,000 | AED 20,000 | AED 3,877,731 |
| AED 50,000 | AED 25,000 | AED 4,847,164 |
| AED 75,000 | AED 37,500 | AED 7,270,747 |
| AED 100,000 | AED 50,000 | AED 9,694,329 |
سقف نسبة عبء الدين للوافد 50%، بلا ديون قائمة، 3.78% على مدى 25 سنة، رصيد متناقص. المصدر: حاسبة MortgageCompare.ae، يونيو 2026. أضف الديون القائمة لتخفيض هذه الأرقام. قد تُلزِم سقوف نسبة القرض إلى القيمة أولاً للدفعات الأولى الأصغر.
تبدو هذه أرقاماً سخية لأنها تفترض صفر ديون قائمة. عملياً، يحمل معظم المتقدمين بعضها. كل AED 1,000 من التزام شهري قائم يقتطع نحو AED 194,000 من أقصى تمويل بهذه الشروط. يعرض القسم التالي ذلك الأثر.
كيف يقتطع الدين القائم من اقتراضك
يثبّت هذا الجدول الدخل عند AED 30,000 (وافد، سقف 50%) ويعرض كيف تقلّص أقساط الديون الشهرية القائمة التمويل الذي تتأهل له.
| الدين الشهري القائم | نسبة عبء الدين المستهلكة | المتبقي للتمويل | أقصى تمويل |
|---|---|---|---|
| AED 0 | 0% | AED 15,000 | AED 2,908,299 |
| AED 2,000 | 6.7% | AED 13,000 | AED 2,520,525 |
| AED 5,000 | 16.7% | AED 10,000 | AED 1,938,866 |
| AED 8,000 | 26.7% | AED 7,000 | AED 1,357,206 |
| AED 10,000 | 33.3% | AED 5,000 | AED 969,433 |
دخل AED 30,000، وافد سقف 50%، 3.78% على مدى 25 سنة. المصدر: حاسبة MortgageCompare.ae، يونيو 2026.
قرض سيارة وبطاقتان ائتمانيتان يمكن أن تبلغ بسهولة AED 5,000 التزامات شهرية، وهي على هذا الدخل تنصّف التمويل من AED 2.91M إلى AED 1.94M. إن كنت تخطط للشراء، فأنجع خطوة مفردة هي تسوية أو تخفيض الدين القائم قبل التقديم. سداد قرض السيارة مبكراً قد يساوي في قدرة الاقتراض أكثر بكثير من الفائدة التي توفرها عليه.
نسبة عبء الدين مجرد واحد من ثلاثة سقوف
تضع نسبة عبء الدين سقف اقتراضك من جانب الدخل. لكن أقصى تمويل فعلي لك هو الأدنى من ثلاثة سقوف منفصلة:
- سقف نسبة عبء الدين: بناءً على الدخل والديون القائمة، كما حُسب أعلاه.
- سقف نسبة القرض إلى القيمة: يحدّ المصرف المركزي كم من سعر العقار يمكنك اقتراضه. يقترض الوافد حتى 80% على عقار أول دون AED 5M، فتحتاج إلى دفعة أولى 20% على الأقل (المصدر: المصرف المركزي). وللدفعات الأولى الأصغر، يُلزِم سقف نسبة القرض إلى القيمة أولاً.
- مضاعف الدخل: تحدّ بعض البنوك التمويل بشكل منفصل عند مضاعف من الدخل السنوي، بصرف النظر عن نسبة عبء الدين.
لمشترٍ بدفعة أولى صحية وديون قائمة متواضعة، تكون نسبة عبء الدين عادة القيد المُلزِم للمنازل الأعلى سعراً. أما المشتري الذي يمدّ نفسه إلى أدنى دفعة أولى، فكثيراً ما يعضّ سقف نسبة القرض إلى القيمة أولاً. يفحص معالج الأهلية لدينا الثلاثة دفعة واحدة ويخبرك أيها يحدّك. لجانب الدفعة الأولى، راجع دليل الدفعة الأولى ونسبة القرض إلى القيمة، وللصورة الكاملة للاقتراض اقرأ كم تمويلاً يمكنني الحصول عليه في الإمارات.
الأسئلة الشائعة
ما نسبة عبء الدين (DBR) في الإمارات؟
هي النسبة المئوية من دخلك الشهري الإجمالي التي تذهب لكل أقساط الديون، بما فيها التمويل الجديد. يحدّها المصرف المركزي عند 50% للمقيمين (المصدر: المصرف المركزي). على دخل AED 30,000، لا يمكن أن يتجاوز إجمالي دينك الشهري، شاملاً التمويل، AED 15,000. تحتسب البنوك القروض القائمة كاملة و5% من إجمالي حدود بطاقاتك الائتمانية.
كيف أحسب نسبة عبء ديني؟
نسبة عبء الدين = (إجمالي أقساط الديون الشهرية بما فيها التمويل الجديد) / الدخل الشهري الإجمالي × 100. لحد اقتراضك، اضرب الدخل في سقف نسبة عبء الدين (50% لمعظم المقيمين) واطرح الالتزامات القائمة. على دخل AED 30,000 مع AED 3,000 ديوناً قائمة: (30,000 × 0.50) ناقص 3,000 = AED 12,000 متاحاً للتمويل.
كيف تؤثر البطاقات الائتمانية في نسبة عبء دين تمويلي في الإمارات؟
تحتسب البنوك 5% من إجمالي حد بطاقتك الائتمانية التزاماً شهرياً، حتى لو سددت كاملاً ولم تدن بشيء. حد AED 50,000 يضيف AED 2,500 إلى التزاماتك. وهذا سبب شائع لمجيء الاقتراض أقل من المتوقع. تخفيض حدود البطاقات غير المستخدمة قبل التقديم يمكن أن يرفع بوضوح التمويل الذي تتأهل له.
ما أقصى تمويل يمكنني الحصول عليه على راتبي في الإمارات؟
بلا ديون قائمة على سقف 50% بسعر 3.78% على مدى 25 سنة: دخل AED 20,000 يدعم نحو AED 1.94M، وAED 30,000 نحو AED 2.91M، وAED 50,000 نحو AED 4.85M. حدك الحقيقي هو الأدنى من ثلاثة سقوف: نسبة عبء الدين، ونسبة القرض إلى القيمة، ومضاعف الدخل لدى البنك. وعادة تُلزِم نسبة عبء الدين للمشتريات الأعلى سعراً.
هل سقف نسبة عبء الدين مختلف لمواطني الإمارات؟
لا. سقف المصرف المركزي هو 50% من الدخل الإجمالي لمواطني الإمارات والمقيمين الوافدين على حد سواء، ولا تستطيع البنوك تجاوزه. الحالة الوحيدة البالغة 60% في اللائحة هي مواطن إماراتي قرضه مضمون ضمن برنامج إسكان حكومي (المادة 5). أما غير المقيمين فلا تشملهم اللائحة؛ وتقيّمهم البنوك عادة بتحفظ أكبر، نحو 45%، كسياسة خاصة بها. تتيح لك الحاسبة ضبط السقف ليطابق وضعك.
مقالات ذات صلة
تحقق من حد اقتراضك الحقيقي عبر السقوف الثلاثة
نسبة عبء الدين جزء واحد. يفحص معالج الأهلية نسبة عبء الدين ونسبة القرض إلى القيمة ومضاعف الدخل معاً، ثم يعرض أي البنوك ستوافق عليك وبأي سعر.