الدفعة الأولى للتمويل العقاري في الإمارات: كم تحتاج فعلاً في 2026
- يحتاج العقار الأول دون AED 5M إلى دفعة أولى 20% للوافدين و15% للمواطنين الإماراتيين؛ وفوق AED 5M ترتفع إلى 30% و25%.
- يبلغ إجمالي النقد المطلوب للإتمام نحو 27% إلى 28% من السعر بعد إضافة رسوم دائرة الأراضي 4% والوسيط 2.1% والتسجيل والتقييم وعدم الممانعة والتأمين.
- لا يمكنك اقتراض الدفعة الأولى: يحظرها مصرف الإمارات المركزي وتتحقق البنوك من مصدرها عبر كشوف حساب بنكية لـ6 أشهر.
يعرف معظم المشترين في الإمارات الرقم المعلن: 20% دفعة أولى للوافد، و15% للمواطن الإماراتي. ما يفاجئهم على طاولة الإتمام هو المبلغ الآخر البالغ من AED 130,000 إلى AED 200,000 من النقد الذي يحتاجونه فوق الدفعة الأولى، ويجب أن يكون في حسابهم قبل أن ينتقل العقار من يد إلى يد.
يمنحك هذا المقال رقم النقد الحقيقي (الدفعة الأولى زائد كل رسم يدفعه مشتري العقار في الإمارات) للعقارات من AED 1 مليون إلى AED 5 مليون. النسب يضعها مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي في لائحة التمويل العقاري؛ والرسوم تنشرها دائرة الأراضي والأملاك بدبي، إضافة إلى الأسعار السوقية المعتادة للوسطاء والتقييم ومعالجة البنك.
قواعد الدفعة الأولى لمصرف الإمارات المركزي
| نوع المشتري | العقار الأول < AED 5M | العقار الأول > AED 5M | الثاني أو اللاحق | على الخارطة |
|---|---|---|---|---|
| المواطن الإماراتي | دفعة أولى 15% (نسبة 85%) | دفعة أولى 25% (نسبة 75%) | دفعة أولى 35% (نسبة 65%) | دفعة أولى 50% (نسبة 50%) |
| المقيم الوافد | دفعة أولى 20% (نسبة 80%) | دفعة أولى 30% (نسبة 70%) | دفعة أولى 40% (نسبة 60%) | دفعة أولى 50% (نسبة 50%) |
| غير المقيم | ~دفعة أولى 35% (~نسبة 65%) | ~دفعة أولى 40% (~نسبة 60%) | ~دفعة أولى 50% (~نسبة 50%) | محدود؛ حالة بحالة |
المصدر: لائحة قروض التمويل العقاري لمصرف الإمارات المركزي. نسب غير المقيم تضعها البنوك لا مصرف الإمارات المركزي وتختلف قليلاً بين المقرضين.
تفصيلان مهمان يتجاوزهما معظم المقالات:
- "عتبة AED 5 مليون" على قيمة العقار، لا على التمويل. فيلا بقيمة AED 5.2 مليون تنقلك إلى شريحة نسبة القرض إلى القيمة 70% على كامل التمويل، لا على الجزء الذي يتجاوز AED 5 مليون فقط.
- "العقار الأول" يعني أول عقار تملكه في الإمارات. إذا كنت تملك عقاراً في بلدك الأصلي فهو لا يُحتسب. وإذا سبق أن ملكت عقاراً في الإمارات وبعته، فأنت ما زلت في نطاق العقار الثاني للشراء التالي.
التكاليف الأخرى التي تدفعها فعلاً عند الإتمام
الدفعة الأولى 20% هي أكبر بند مفرد. لكنها ليست البند الوحيد. إليك الجرد الكامل للنقد الذي ستحتاجه قبل أن تستلم المفاتيح:
| التكلفة | المعدل | تُدفع لـ | ملاحظات |
|---|---|---|---|
| رسوم نقل ملكية دائرة الأراضي | 4% من سعر العقار | دائرة الأراضي والأملاك بدبي | يدفعها المشتري. أبوظبي: 2% |
| رسوم إدارية / إصدار سند ملكية لدائرة الأراضي | ~AED 4,200 | دائرة الأراضي والأملاك بدبي | رسم ثابت |
| عمولة الوسيط العقاري | 2% + 5% ضريبة قيمة مضافة | الوسيط | معدل السوق المعتاد |
| رسوم تسجيل الرهن العقاري | 0.25% من التمويل + AED 290 | دائرة الأراضي والأملاك بدبي | لمرة واحدة، تسجّل رهن البنك |
| رسوم معالجة البنك | 0.25% إلى 1% من التمويل (بحد أقصى 1%) | البنك | تُعفى أحياناً في العروض |
| التقييم العقاري | AED 2,500 إلى AED 3,500 | مقيّم يعيّنه البنك | مطلوب للموافقة على التمويل |
| رسوم عدم الممانعة من المطوّر | AED 500 إلى AED 5,000 | المطوّر | مطلوبة للإفراج عن سند الملكية |
| رسوم مكتب أمين التسجيل | AED 4,000 + 5% ضريبة قيمة مضافة | أمين تسجيل مرخّص من دائرة الأراضي | يدير معاملة نقل الملكية |
| تأمين حياة على التمويل العقاري (السنة 1) | 0.4% إلى 0.6% من التمويل سنوياً | شركة تأمين ضمن قائمة البنك | يشترطه كل المقرضين في الإمارات |
| تأمين العقار (السنة 1) | ~0.05% من قيمة العقار | شركة التأمين | مطلوب إذا كان العقار مرهوناً |
ثلاثة من هذه تفاجئ المشترين أكثر من غيرها. رسوم دائرة الأراضي 4% (يدفعها المشتري كاملة في دبي). وعمولة الوسيط 2% فوق الدفعة الأولى. وتأمين الحياة على التمويل العقاري، وهو عادة من AED 5,000 إلى AED 12,000 للسنة الأولى على تمويل نموذجي، يُدفع مقدماً قبل السحب.
إجمالي النقد المطلوب حسب سعر العقار
إليك متطلب النقد الشامل لمشترٍ وافد لأول مرة في دبي. يفترض نسبة قرض إلى قيمة 80%، وعمولة وسيط يدفعها المشتري بواقع 2% + ضريبة، وكل الأسعار السوقية المعتادة.
| سعر العقار | الدفعة الأولى (20%) | دائرة الأراضي 4% | الوسيط 2.1% | تسجيل الرهن + رسوم البنك | أخرى (تقييم، عدم ممانعة، أمين تسجيل، تأمين) | إجمالي النقد |
|---|---|---|---|---|---|---|
| AED 1,000,000 | AED 200,000 | AED 40,000 | AED 21,000 | ~AED 8,300 | ~AED 12,500 | AED 281,800 |
| AED 1,500,000 | AED 300,000 | AED 60,000 | AED 31,500 | ~AED 10,400 | ~AED 14,000 | AED 415,900 |
| AED 2,000,000 | AED 400,000 | AED 80,000 | AED 42,000 | ~AED 12,500 | ~AED 15,500 | AED 550,000 |
| AED 3,000,000 | AED 600,000 | AED 120,000 | AED 63,000 | ~AED 16,700 | ~AED 18,500 | AED 818,200 |
| AED 5,000,000 (تنخفض النسبة إلى 70%) | AED 1,500,000 | AED 200,000 | AED 105,000 | ~AED 25,000 | ~AED 28,000 | AED 1,858,000 |
حسابات من MortgageCompare.ae باستخدام الرسوم المنشورة لدائرة الأراضي والأملاك بدبي، وأسعار العمولة السوقية المعتادة، وتسعير بنكي إرشادي من لوحة أسعارنا. على مشتري أبوظبي استبدال 2% برسوم دائرة الأراضي. تأمين الحياة على التمويل العقاري معروض كتكلفة السنة 1؛ وبقية فئة "أخرى" لمرة واحدة.
النمط: يبلغ إجمالي النقد نحو 27% إلى 28% من سعر العقار لمشتريات الوافدين دون 5 ملايين. لشقة بقيمة AED 2 مليون، هذا هو الفرق بين "لديّ AED 400,000 مدخّرة" (الدفعة الأولى فقط) و"لديّ AED 550,000 مدخّرة" (الدفعة الأولى زائد كل شيء آخر). فجوة الـAED 150,000 هي ما يوقع الناس.
من أين يُسمح أن تأتي أموال الدفعة الأولى
تحظر لائحة التمويل العقاري لمصرف الإمارات المركزي تمويل الدفعة الأولى من أموال مقترضة. تتحقق البنوك من ذلك بمراجعة كشوف حساب بنكية شخصية لـ6 أشهر. تبحث عن:
- إيداعات كبيرة غير مبررة (قد تكون قرضاً شخصياً)
- سحوبات نقدية على البطاقة الائتمانية
- سلف راتب حديثة من جهة عملك
- تحويلات ذهاب وإياب بين حساباتك الخاصة (تُستخدم أحياناً لإخفاء أموال مقترضة)
مصادر مقبولة للدفعة الأولى:
- مدخرات شخصية تراكمت مع الوقت (ظاهرة في كشوف حسابك)
- مكافأة نهاية خدمة من وظيفة سابقة (بدفعة موثّقة من جهة العمل)
- بيع أصل (سيارة، استثمار، عقار خارجي، مع بيع موثّق)
- هبة من العائلة (بخطاب هبة موثّق من الواهب)
- ميراث (بإثبات حصر إرث موثّق)
- سحب معاش أو تقاعد
- دخل مكافأة أو عمولة تراكم في الحساب
قواعد خطاب الهبة. إذا كان جزء من دفعتك الأولى هبة من أب أو أخ، سيطلب البنك خطاباً موقّعاً وموثّقاً من الواهب يفيد بأن الأموال هبة لا قرض، وأنها بلا توقع سداد. تشترط بعض البنوك أيضاً كشف حساب الواهب يبيّن أن الأموال جاءت من مدخراته. خطط لهذه الأوراق مبكراً، فقد تستغرق أسبوعين لتجهيزها عبر الحدود.
على الخارطة: واقع نصف الدفعة الأولى
للمشتريات على الخارطة سقف نسبة قرض إلى قيمة 50%. فوحدة على الخارطة بقيمة AED 2 مليون تحتاج AED 1 مليون منك، لا AED 400,000. يبدو ذلك مانعاً، وهو كذلك للمشترين نقداً. لكن المفارقة أن الـAED 1 مليون لا تُدفع مقدماً؛ بل تُقسّم إلى دفعات مرتبطة بالبناء تُدفع للمطوّر على مدى 2 إلى 4 سنوات من الإنشاء، مع سحب نسبة الـ50% من البنك عند التسليم فقط.
خطة سداد نموذجية على الخارطة: 10% عند التوقيع، 10% عند صب الأساس، 10% عند اكتمال الهيكل، 10% عند الواجهة، 10% عند التسليم (50% من المشتري إجمالاً)، وتمويل 50% عند التسليم. فالنقد الفوري هو أول 10% (AED 200,000 على وحدة بقيمة AED 2M) زائد رسوم دائرة الأراضي (4% = AED 80,000)، زائد الأقساط الأصغر المرتبطة بالبناء الممتدة على سنوات الإنشاء.
تعرض بعض الشركات المطوّرة الآن "خطط سداد بعد التسليم" حيث يُدفع جزء من نسبة الـ50% للمشتري على أقساط على مدى 2 إلى 5 سنوات بعد التسليم. تقلّل هذه النقد المطلوب مقدماً، لكن التمويل البنكي يبقى محدوداً بنسبة قرض إلى قيمة 50%، فأقساط ما بعد التسليم التزام تجاه المطوّر، لا تمويل أكبر.
استراتيجيات إذا لم تكتمل دفعتك الأولى تماماً
إذا كنت تنقصك AED 100,000 عن الدفعة الأولى المطلوبة، فالخيارات الواقعية:
- اشترِ عقاراً أرخص. خفض هدفك من AED 2M إلى AED 1.7M يقلّص حاجتك للدفعة الأولى بـAED 60,000 ويخفّض فجوة النقد الإجمالية بنحو AED 80,000 بعد تعديل الرسوم.
- اشترِ في أبوظبي بدلاً من دبي. رسوم نقل ملكية دائرة الأراضي 2% في أبوظبي مقابل 4% في دبي. على عقار بقيمة AED 2M يوفّر ذلك AED 40,000 من النقد المقدم. راجع دليل عقارات أبوظبي مقابل دبي لدينا.
- تقدّم بطلب مشترك مع الزوج/الزوجة ممن لديه مدخرات للمساهمة. يمكن أن تشكّل أمواله جزءاً من الدفعة الأولى (ضمن الطلب المشترك).
- انتظر 6 أشهر واجمع الفجوة من الراتب. وافد يدّخر AED 15,000 شهرياً يسدّ فجوة AED 90,000 في 6 أشهر.
- استخدم مكافأة نهاية الخدمة إذا كنت بين وظيفتين أو عقدك ينتهي، فهي مصدر مقبول.
- تفاوض على عمولة الوسيط. نسبة 2% معتادة لكن في سوق أضعف يقبل بعض الوسطاء 1.5%، ما يوفّر AED 10,000 على عقار بقيمة AED 2M. يستحق السؤال.
ما لا ينجح: اقتراض الدفعة الأولى بقرض شخصي. تكتشف البنوك ذلك في مراجعة كشف الحساب. أخذ بطاقات ائتمانية جديدة "لركن" المال. الأمر نفسه. صديق يحوّل لك AED 100,000 مع توقع السداد، ستراه البنوك وتطرح أسئلة، و"كان قرضاً من صديق" ليس جواباً مقبولاً.
أخطاء شائعة أراها في هذه المرحلة
- نسيان رسوم دائرة الأراضي 4% في الميزانية. على عقار بقيمة AED 2.5M هذا AED 100,000 من النقد لا يخبرك بها أحد على الإطلاق حتى يُقبل العرض.
- افتراض أن مبلغ تمويل البنك يستثني عمولة الوسيط. يغطي التمويل العقاري 80% من سعر العقار فقط. عمولة الوسيط 2% نقد من المشتري فوقها.
- عدم معرفة أن شريحة نسبة القرض إلى القيمة تتغير عند AED 5M. يمدّ المشترون من AED 4.9M إلى AED 5.1M للحصول على عقار أكبر قليلاً فيجدون دفعتهم الأولى تقفز من AED 980,000 إلى AED 1,530,000، أي زيادة AED 550,000 مقابل AED 200,000 من العقار الإضافي.
- استخدام خطط السداد المعلنة على الخارطة دون قراءة جزء التمويل البنكي. بعض خطط "1% شهرياً" لا تنجح إلا إذا كنت مشترياً نقداً بلا بنك.
- الخلط بين الموافقة المبدئية والتحقق من الدفعة الأولى. تفحص الموافقة المبدئية دخلك ونسبة عبء دينك. أما فحص مصدر الدفعة الأولى فيحدث لاحقاً في مرحلة العرض الرسمي. موافقة مبدئية نظيفة لا تعني أن دفعة أولى مقترضة ستُقبل.
كيف تستخدم هذا المقال مع الحاسبة
أدخل سعر عقارك المستهدف في حاسبة التمويل العقاري لدينا لرؤية القسط الشهري. ثم أضف نحو 7% إلى 8% من سعر العقار إلى بند "الدفعة الأولى" كتكلفة شاملة للرسوم والأعباء لمرة واحدة. يعطيك ذلك رقم النقد الإجمالي الواقعي الذي تخطط حوله.
تحقق من أهليتك (هل تستطيع فعلاً حمل القسط الشهري بالنظر إلى دخلك ودينك القائم) عبر أداة الأهلية، التي تطبّق سقف نسبة عبء الدين 50% من مصرف الإمارات المركزي. عملية التمويل العقاري الكاملة في الإمارات من الموافقة المبدئية إلى الإتمام موجودة في دليل التمويل العقاري خطوة بخطوة، والتفصيل الشامل للتكاليف في تكاليف ورسوم التمويل العقاري في الإمارات.
الأسئلة الشائعة
كم دفعة أولى أحتاج للحصول على تمويل عقاري في الإمارات؟
لعقار أول دون AED 5M، 20% كوافد أو 15% كمواطن إماراتي. وفوق AED 5M تكون 30%/25%، والعقار الثاني يحتاج 40%/35%، والعقار على الخارطة يحتاج 50%. على عقار أول بقيمة AED 1.5M يحتاج الوافد AED 300,000 دفعة أولى، إضافة إلى نحو 7% إلى 8% كرسوم فوقها.
ما الحد الأدنى للدفعة الأولى للتمويل العقاري في الإمارات؟
20% للوافدين على عقار أول دون AED 5M، و15% للمواطنين الإماراتيين. تنخفض إلى 30%/25% فوق AED 5M، و40%/35% للعقارات الثانية، و50% للعقار على الخارطة.
هل يمكنني الحصول على تمويل بنسبة 100% في الإمارات؟
لا. يحظر مصرف الإمارات المركزي نسبة قرض إلى قيمة 100% للمقترضين الأفراد.
كم أحتاج من النقد لعقار بقيمة AED 2M في الإمارات؟
نحو AED 540,000 إلى AED 560,000 شاملاً لمشترٍ وافد لأول مرة (الدفعة الأولى + دائرة الأراضي + الوسيط + رسوم البنك + التأمين).
هل يمكنني اقتراض المال للدفعة الأولى؟
لا. يجب أن تأتي الدفعة الأولى من المدخرات أو الهبة أو بيع أصل أو مكافأة نهاية الخدمة أو المعاش. تتحقق البنوك عبر كشوف حساب لـ6 أشهر.
هل الدفعة الأولى أعلى للعقار الثاني؟
نعم. 40% للوافدين و35% للمواطنين الإماراتيين على العقار الثاني واللاحق.
ما الدفعة الأولى للعقار على الخارطة؟
سقف نسبة قرض إلى قيمة 50% بغض النظر عن الجنسية، مُهيكل كأقساط مرتبطة بالبناء تُدفع للمطوّر مع سحب التمويل البنكي عند التسليم.
الخلاصة
قواعد الدفعة الأولى لمصرف الإمارات المركزي بسيطة: 20% للوافد، و15% للمواطن، على عقار أول دون AED 5 مليون. أما النقد الذي تحتاجه فعلاً للإتمام فأقرب إلى 27% إلى 28% بعد إضافة رسوم دائرة الأراضي 4% والوسيط 2.1% وتسجيل الرهن والتقييم وعدم الممانعة وأمين التسجيل والمعالجة وتأمين السنة الأولى. خطط للرقم الكامل، لا الدفعة الأولى وحدها. ولا تحاول اقتراض أي جزء منها، فالبنك سيكتشفها ويرفض.
لسعر عقارك وتمويلك تحديداً، احسب الأرقام عبر الحاسبة، وتحقق من الأهلية على أداة الأهلية، وقارن الأسعار الحالية على لوحة الأسعار. عملية الشراء الكاملة في الإمارات مرسومة في الدليل خطوة بخطوة.
اطّلع على التكلفة الكاملة للتمويل العقاري على عقارك المستهدف
احسب الأقساط الشهرية بأسعار الإمارات الحالية، ثم أضف نحو 7% من السعر للرسوم لتحصل على إجمالي النقد المطلوب.