حاسبة القدرة على تحمّل التمويل العقاري في الإمارات: كم يمكنك اقتراضه في 2026
- يحدّ مصرف الإمارات المركزي إجمالي أقساط الديون الشهرية عند 50% من الدخل الإجمالي للمواطنين والوافدين على حد سواء، وهو ما يضع سقف أقصى قسط تمويل عقاري لك.
- بسعر 4.25% على مدى 25 سنة، تترجم كل AED 5,418 من قدرة القسط الشهري إلى AED 1M من القوة الاقتراضية (بافتراض عدم وجود ديون أخرى).
- راتب قدره AED 20,000 شهرياً بلا ديون قائمة يدعم عادة تمويلاً بنحو AED 1.85M بالأسعار الحالية (المصدر: معادلة PMT، جداول أسعار البنوك، يونيو 2026).
تحسب حاسبة القدرة على تحمّل التمويل العقاري في الإمارات أقصى ما يمكنك اقتراضه بتطبيق سقف نسبة عبء الدين 50% من مصرف الإمارات المركزي على راتبك الشهري الإجمالي، ثم بتشغيل معادلة PMT بالسعر والمدة الحاليين. براتب AED 20,000 بلا ديون أخرى، بسعر 4.25% على مدى 25 سنة، يبلغ أقصى تمويل نحو AED 1.85M (المصدر: معادلة PMT، قواعد نسبة عبء الدين من مصرف الإمارات المركزي، أسعار البنوك يونيو 2026).
باختصار: الخلاصة
- يحدد حدّ اقتراضك قاعدتان: سقف نسبة عبء الدين من مصرف الإمارات المركزي وسقف نسبة القرض إلى القيمة لدى البنك، لا الراتب وحده.
- سقف نسبة عبء الدين: 50% من الدخل الشهري الإجمالي للمواطنين والوافدين على حد سواء (قواعد مصرف الإمارات المركزي).
- سقف نسبة القرض إلى القيمة: 80% للوافدين على عقار أول دون AED 5M، و85% للمواطنين الإماراتيين حتى AED 5M (تعميم مصرف الإمارات المركزي 31/2013).
- أفضل أسعار ثابتة لخمس سنوات في يونيو 2026: 3.99% إلى 4.49% (المصدر: جداول أسعار الإمارات دبي الوطني، بنك أبوظبي الأول، بنك أبوظبي التجاري، HSBC، يونيو 2026).
- كل AED 1,000 من أقساط الديون القائمة يزيل نحو AED 184,600 من أقصى تمويل لك بسعر 4.25% على مدى 25 سنة.
- استخدم الحاسبة المباشرة لإدخال راتبك وديونك وسعرك الدقيق للحصول على رقم مخصص.
كيف تعمل حاسبة القدرة على تحمّل التمويل العقاري في الإمارات
تجري حاسبة القدرة على تحمّل التمويل العقاري في الإمارات فحصين على التوالي: فحص الدخل وفحص نسبة القرض إلى القيمة. لا بد أن يجتاز الطلب كليهما لكي يوافق المقرض على التمويل. والأضيق من النتيجتين هو الذي يحدد حدّك الحقيقي.
فحص الدخل (قاعدة نسبة عبء الدين). يحدّ مصرف الإمارات المركزي إجمالي أقساط الديون الشهرية عند 50% من الدخل الشهري الإجمالي للمواطنين والوافدين على حد سواء. تضرب الحاسبة راتبك في السقف المطبّق وتخصم التزاماتك الشهرية القائمة (قروض السيارات، القروض الشخصية، الحد الأدنى للبطاقة الائتمانية بواقع 5% من الحد). الباقي هو أقصى قسط تمويل عقاري شهري يمكنك تحمّله بموجب قواعد مصرف الإمارات المركزي.
فحص نسبة القرض إلى القيمة. يحدّ تعميم مصرف الإمارات المركزي 31/2013 التمويل عند 80% من قيمة العقار للوافدين على عقار أول دون AED 5M، و85% للمواطنين الإماراتيين للقيم حتى AED 5M. وفوق AED 5M، ينخفض السقفان إلى 70% و75% على التوالي. ويجب أن يقع التمويل الذي يسمح به فحص الدخل ضمن سقف نسبة القرض إلى القيمة أيضاً. الأدنى من الحدّين هو الذي يحدد كم يمكنك اقتراضه.
بمجرد معرفة أقصى قسط شهري، تطبّق الحاسبة معادلة الإطفاء PMT القياسية بسعر البنك المعروض ومدة 25 سنة لتحويل رقم القسط الشهري إلى إجمالي مبلغ تمويل. يمكنك رؤية ذلك مباشرة على حاسبة التمويل العقاري.
جدول الراتب مقابل القوة الاقتراضية (الوافدون، 4.25% ثابت، 25 سنة، بلا ديون أخرى)
تفترض الأرقام أدناه سقف نسبة عبء الدين 50%، وصفر ديون قائمة، وسعراً ثابتاً إرشادياً 4.25% (المصدر: جداول أسعار البنوك، يونيو 2026). يفترض عمود قيمة العقار سقف نسبة القرض إلى القيمة للوافدين 80% (دفعة أولى 20%)، وينتقل إلى سقف 70% حيث تتجاوز القيمة AED 5M.
| الراتب الشهري الإجمالي | أقصى قسط شهري (نسبة عبء الدين 50%) | أقصى تمويل بسعر 4.25%، 25 سنة | قيمة العقار بنسبة قرض إلى قيمة 80% |
|---|---|---|---|
| AED 10,000 | AED 5,000 | ~AED 923,000 | ~AED 1.15M |
| AED 15,000 | AED 7,500 | ~AED 1.38M | ~AED 1.73M |
| AED 20,000 | AED 10,000 | ~AED 1.85M | ~AED 2.31M |
| AED 25,000 | AED 12,500 | ~AED 2.31M | ~AED 2.89M |
| AED 30,000 | AED 15,000 | ~AED 2.77M | ~AED 3.46M |
| AED 40,000 | AED 20,000 | ~AED 3.69M | ~AED 4.61M |
| AED 50,000 | AED 25,000 | ~AED 4.61M | ~AED 6.59M (شريحة 70% فوق AED 5M) |
المصدر: معادلة PMT، سقوف نسبة القرض إلى القيمة في تعميم مصرف الإمارات المركزي 31/2013، قواعد نسبة عبء الدين من مصرف الإمارات المركزي، جداول أسعار البنوك يونيو 2026. الأرقام إرشادية. قد يطبّق بنكك معايير إضافية مثل الحد الأدنى للمدة، ومتطلبات الدرجة الائتمانية، وتعديلات الدخل الخاصة بكل قطاع. قد يختلف المبلغ المعتمد فعلاً.
كيف تؤثر الديون القائمة على قدرتك على تحمّل التمويل
يحتسب سقف نسبة عبء الدين كل أقساط الديون الشهرية، لا التمويل العقاري وحده. قرض سيارة بقيمة AED 2,000، وقسط قرض شخصي بقيمة AED 500، وحد أدنى لبطاقة ائتمانية بقيمة AED 1,000 يستهلك مسبقاً AED 3,500 من مخصص نسبة عبء الدين قبل احتساب التمويل العقاري. على راتب AED 20,000، يترك ذلك AED 6,500 فقط للتمويل العقاري بدلاً من AED 10,000.
بسعر 4.25% على مدى 25 سنة، يدعم AED 6,500 شهرياً تمويلاً بنحو AED 1.20M، هبوطاً من AED 1.85M بلا ديون. كل AED 1,000 من الديون الشهرية القائمة يزيل نحو AED 184,600 من قدرتك الاقتراضية للتمويل العقاري بهذا السعر والمدة.
| الديون الشهرية القائمة | القدرة التمويلية المتاحة (راتب AED 20,000) | أقصى تمويل بسعر 4.25%، 25 سنة |
|---|---|---|
| لا شيء | AED 10,000 | ~AED 1.85M |
| AED 1,000 (قرض سيارة) | AED 9,000 | ~AED 1.66M |
| AED 2,500 (سيارة + قرض شخصي) | AED 7,500 | ~AED 1.38M |
| AED 5,000 (التزامات متعددة) | AED 5,000 | ~AED 923,000 |
تحقق من أهليتك بفحوص نسبة عبء الدين المباشرة عبر أداة فحص الأهلية لدينا.
كيف يغيّر سعر الفائدة ما يمكنك اقتراضه
قدرتك الاقتراضية حساسة أيضاً للسعر المعروض عليك. السعر الأدنى يعني قسطاً شهرياً أصغر للتمويل نفسه، ما يعني أن الراتب نفسه يدعم تمويلاً أكبر. قارن أقصى تمويل على راتب AED 20,000 (نسبة عبء دين 50%، بلا ديون، مدة 25 سنة) بأسعار مختلفة:
| سعر الفائدة | القسط الشهري على تمويل AED 1M | أقصى تمويل بميزانية شهرية AED 10,000 |
|---|---|---|
| 3.78% | AED 5,158 | ~AED 1.94M |
| 3.99% | AED 5,254 | ~AED 1.90M |
| 4.25% | AED 5,418 | ~AED 1.85M |
| 4.49% | AED 5,557 | ~AED 1.80M |
| 4.99% | AED 5,845 | ~AED 1.71M |
المصدر: معادلة PMT. أرقام القسط الشهري لكل تمويل بقيمة AED 1M على مدى 25 سنة بالسعر المشار إليه. يفترض عمود أقصى تمويل قدرة شهرية متاحة قدرها AED 10,000 (راتب AED 20,000، نسبة عبء دين 50%، بلا ديون أخرى).
البحث عن سعر أفضل من البنوك الإماراتية يمكن أن يزيد بشكل ملموس مقدار العقار الذي تستطيع تحمّله قبل أن تفكر في الدفعة الأولى أصلاً.
المواطنون الإماراتيون مقابل الوافدين: فروق القدرة الأساسية
ينتج الدخل نفسه قدرة اقتراضية مختلفة للمواطنين الإماراتيين والوافدين لأن حدّ نسبة القرض إلى القيمة يختلف. أما سقف نسبة عبء الدين فلا يختلف.
- سقف نسبة عبء الدين. نفسه 50% من الدخل الإجمالي للفئتين. على راتب AED 20,000، هذا يعني AED 10,000 أقصى قسط شهري في الحالتين. أما رقم 60% الذي يُنسب أحياناً للمواطنين فلا ينطبق إلا على القروض المضمونة ضمن برنامج إسكان حكومي.
- سقف نسبة القرض إلى القيمة. الوافدون: 80% على عقار أول دون AED 5M. المواطنون الإماراتيون: 85% على عقار أول حتى AED 5M (تعميم مصرف الإمارات المركزي 31/2013). نسبة القرض إلى القيمة الأعلى تعني تمويلاً أكبر مقارنة بسعر العقار.
- سقف العمر. تشترط البنوك عادة سداد التمويل العقاري قبل سن 65 للمقترضين الموظفين (70 لأصحاب العمل الحر)؛ وهذه سياسة بنكية، لا حدّ من مصرف الإمارات المركزي. لمقترض عمره 45، تكون المدة القصوى عادة 20 سنة، لا 25، ما يرفع القسط الشهري لمبلغ التمويل نفسه.
«كيف أحسب فعلاً ما يمكنني اقتراضه في الإمارات؟»
يتكرر هذا السؤال على منتديات الوافدين. الجواب المختصر: راتبك الشهري مضروباً في 50%، ناقص أقساط ديونك القائمة، يعطيك أقصى قسط تمويل عقاري شهري يسمح به البنك. أدخل ذلك في معادلة PMT بالسعر المعروض ومدة 25 سنة، فيصبح لديك أقصى تمويل لك. ويتبع حدّ سعر العقار من سقف نسبة القرض إلى القيمة: اقسم التمويل على 0.80 للوافدين، و0.85 للمواطنين.
أما الجواب الأطول فهو أن البنوك تضيف معاييرها الخاصة فوق أرضية مصرف الإمارات المركزي: الحد الأدنى لمدة العمل (عادة من 6 أشهر إلى سنة للموظفين، وسنتان لأصحاب العمل الحر)، وتعديلات المخاطر الخاصة بكل قطاع، وعتبات الدرجة الائتمانية. تجري أداة فحص الأهلية لدينا كل ذلك في مكان واحد وتعيد نتيجة مخصصة في أقل من دقيقتين.
الخلاصة
تمنحك حاسبة القدرة على تحمّل التمويل العقاري في الإمارات سقفاً واقعياً قبل أن تبدأ البحث عن عقار. الحدّان اللذان يجب فحصهما هما سقف نسبة عبء الدين (50% من الدخل) وسقف نسبة القرض إلى القيمة (80% للوافدين على عقار أول دون AED 5M). بسعر 4.25% على مدى 25 سنة، تدعم كل AED 10,000 من قدرة القسط الشهري نحو AED 1.85M من الاقتراض. الديون القائمة تقتطع مباشرة من ذلك الرقم، والسعر المعروض عليك ينقله أكثر. استخدم الحاسبة المباشرة لحساب أرقامك الدقيقة بأسعار البنوك الحالية.
الأسئلة الشائعة
كيف تعمل حاسبة القدرة على تحمّل التمويل العقاري في الإمارات؟
تأخذ حاسبة القدرة على تحمّل التمويل العقاري في الإمارات راتبك الشهري الإجمالي، وتطبّق سقف نسبة عبء الدين 50% من مصرف الإمارات المركزي لإيجاد أقصى قسط شهري لك، ثم تحسب عكسياً باستخدام معادلة الإطفاء PMT بالسعر الحالي ومدة 25 سنة لإنتاج أقصى مبلغ تمويل. كما تأخذ في الحسبان أي أقساط ديون قائمة، وهي تقلّل من القدرة المتاحة.
ما هي نسبة عبء الدين في الإمارات؟
نسبة عبء الدين (DBR) هي النسبة المئوية من دخلك الشهري الإجمالي التي تذهب إلى إجمالي سداد الديون. تحدّها قواعد مصرف الإمارات المركزي عند 50% للمواطنين الإماراتيين والوافدين على حد سواء. تُحتسب كل الالتزامات الشهرية: التمويل العقاري وقروض السيارات والقروض الشخصية و5% من حدود بطاقاتك الائتمانية. تجاوز سقف نسبة عبء الدين هو أكثر أسباب رفض التمويل العقاري شيوعاً في الإمارات.
كم يمكنني اقتراضه براتب AED 20,000 في الإمارات؟
براتب شهري قدره AED 20,000، يمنحك سقف نسبة عبء الدين 50% حداً أقصى للأقساط الشهرية قدره AED 10,000. بافتراض عدم وجود ديون أخرى وسعر 4.25% على مدى 25 سنة، يدعم ذلك تمويلاً بنحو AED 1.85M. أما العقار الفعلي الذي يمكنك شراؤه فيعتمد على سقف نسبة القرض إلى القيمة: بنسبة 80% للوافدين على عقار أول دون AED 5 مليون، يتطلب تمويل بقيمة AED 1.85M عقاراً لا تقل قيمته عن AED 2.31M.
هل تُحتسب المكافأة ضمن القدرة على تحمّل التمويل العقاري في الإمارات؟
تسمح معظم البنوك الإماراتية باحتساب ما يصل إلى 25% من المكافأة السنوية كدخل ضمن القدرة على تحمّل التمويل العقاري، شرط أن تكون المكافأة قد دُفعت بانتظام لسنتين على الأقل وأن تكون موثّقة في عقد عملك أو خطاباتك. بعض البنوك أكثر تحفظاً وتستبعد المكافآت كلياً. تختلف السياسة من بنك إلى آخر وتخضع لتقدير جهة الاكتتاب.
ما الحد الأدنى للراتب للحصول على تمويل عقاري في الإمارات؟
تضع معظم البنوك الإماراتية حداً أدنى للراتب بين AED 10,000 وAED 15,000 شهرياً لأهلية التمويل العقاري. عند AED 10,000 وبلا ديون أخرى، يسمح سقف نسبة عبء الدين 50% بقسط شهري أقصى قدره AED 5,000، وهو يدعم تمويلاً بنحو AED 923,000 بسعر 4.25% على مدى 25 سنة. تدرس بعض البنوك الطلبات دون AED 10,000 حالة بحالة.
كيف تقلّل الديون القائمة من قدرتي على تحمّل التمويل العقاري في الإمارات؟
كل AED 1,000 من أقساط الديون الشهرية القائمة يقلّل قدرتك التمويلية المتاحة بنفس المبلغ AED 1,000. بسعر 4.25% على مدى 25 سنة، تساوي كل AED 1,000 من القدرة نحو AED 184,600 من القوة الاقتراضية. لذا فإن قرض سيارة بقيمة AED 2,000 يزيل نحو AED 369,000 من أقصى تمويل لك، قبل احتساب أي ديون أخرى.
مقالات ذات صلة
احسب حدّ اقتراضك الآن
افتح الحاسبة المباشرة، وأدخل راتبك وديونك القائمة، واحصل على رقم أقصى تمويل شخصي لك بأسعار البنوك الإماراتية الحالية.