حاسبة إعادة تمويل العقار في الإمارات: كم يمكن أن يوفّر لك التبديل؟
- نقل تمويل بقيمة AED 1,500,000 متبقٍ عليه 20 سنة من 4.99% إلى 3.89% يوفّر AED 888 شهرياً، وAED 10,656 سنوياً، وAED 213,120 على مدى المدة.
- تتراوح تكاليف التبديل بين AED 17,040 وAED 32,040 على رصيد قدره AED 1.5M، ومنتصف النطاق AED 24,540 يعطي نقطة تعادل نحو 28 شهراً.
- فجوة سعر قدرها 0.75% أو أكثر تجعل إعادة التمويل مجدية عادة إذا كنت تخطط للاحتفاظ بالعقار 3 سنوات على الأقل.
إعادة التمويل تعني نقل تمويلك العقاري إلى بنك يعرض سعراً أدنى. يعتمد التوفير على فجوة السعر ورصيدك. نقل تمويل بقيمة AED 1,500,000 متبقٍ عليه 20 سنة من 4.99% إلى 3.89% يوفّر AED 888 شهرياً، وAED 10,656 سنوياً، وAED 213,120 على مدى المدة. وبعد نحو AED 24,540 من تكاليف التبديل، وهو منتصف نطاق من AED 17,040 إلى AED 32,040، تصل إلى التعادل خلال نحو 28 شهراً. كقاعدة، فجوة سعر قدرها 0.75% أو أكثر تجدي إذا كنت ستحتفظ بالعقار 3 سنوات على الأقل. الحاسبة أدناه تحسب أرقامك.
حاسبة إعادة تمويل العقار في الإمارات
تستخدم الحاسبة إطفاء الرصيد المتناقص. ينبغي أن يطابق الرصيد القائم والمدة المتبقية كشف حسابك البنكي الحالي. تكاليف التبديل الافتراضية AED 24,540، وهي منتصف نطاق من AED 17,040 إلى AED 32,040 (حد السداد المبكر AED 10,000 + نحو AED 4,040 تسجيل رهن جديد + من AED 0 إلى AED 15,000 معالجة بنسبة 0% إلى 1% + AED 3,000 تقييم على رصيد قدره AED 1.5M). عدّل شريط التكاليف حسب عرضك الفعلي. المصدر: MortgageCompare.ae.
كيف تعمل إعادة تمويل العقار في الإمارات؟
إعادة التمويل (وتسمى أيضاً نقل التمويل أو تحويل الرصيد) هي حين يسدّد بنك جديد تمويلك العقاري القائم وتستمر في السداد للبنك الجديد بسعر أفضل. عقارك، وسند ملكيتك، ورصيدك المتبقي تبقى كما هي. يتغير المقرض والسعر فقط. وهي واحدة من أكثر خطوات توفير المال إهمالاً لمالكي العقارات في الإمارات، لأن كثيرين يثبّتون سعراً ثم يتركونه يعود إلى سعر متغير أعلى، ولا يراجعونه أبداً.
تستغرق العملية 4 إلى 6 أسابيع. يقيّم البنك الجديد عقارك، ويوافق عليك مقابل دخلك الحالي وقواعد مصرف الإمارات المركزي، ويسدّد تمويلك القديم، ويسجّل الرهن الجديد لدى دائرة الأراضي. تستمر في دفع الأقساط الشهرية طوال ذلك؛ لا فجوة في التغطية. يأتي التوفير محضاً من السعر الأدنى المطبّق على رصيدك القائم لبقية المدة.
أكبر محفّز لإعادة التمويل هو نهاية فترتك الثابتة. تمتد الفترات الثابتة في الإمارات من سنة واحدة إلى 20 سنة، وعند انتهائها يعود السعر إلى إيبور زائد هامش بنكك. إيبور 3 أشهر عند 3.91% في جدول 3 أغسطس 2026 المرجعي (مصرف الإمارات المركزي)، لذا فإن تمويلاً يعود إلى إيبور 3 أشهر + 1.75%، أي 5.66% اليوم، يكلّف أكثر بكثير من تثبيت جديد. يمكن لعميل جديد أن يثبّت عند 3.89% تقليدياً (الإمارات دبي الوطني، سنتان، يُشترط تحويل الراتب) أو 3.75% بتمويل إسلامي (مصرف الشارقة الإسلامي، سنة واحدة). تلك الفجوة هي ما تلتقطه إعادة التمويل.
كم يمكنك أن توفّر بإعادة التمويل؟
يتناسب التوفير مع أمرين: كم تبلغ فجوة السعر، وكم لا تزال مديناً. إليك ما تفعله أسعار جديدة مختلفة لمقترض حالياً على 4.99% برصيد قدره AED 1,500,000 ومتبقٍ 20 سنة.
| الانتقال إلى | فجوة السعر | القسط الشهري الجديد | التوفير الشهري | التوفير على 20 سنة |
|---|---|---|---|---|
| 3.75% (أدنى إسلامي، مصرف الشارقة الإسلامي) | 1.24% | AED 8,893 | AED 998 | AED 239,520 |
| 3.89% (أدنى تقليدي، الإمارات دبي الوطني) | 1.10% | AED 9,003 | AED 888 | AED 213,120 |
| 3.99% | 1.00% | AED 9,082 | AED 809 | AED 194,160 |
| 4.25% | 0.74% | AED 9,289 | AED 603 | AED 144,720 |
| 4.50% | 0.49% | AED 9,490 | AED 401 | AED 96,240 |
رصيد AED 1.5M، متبقٍ 20 سنة، رصيد متناقص. التوفير على 20 سنة قبل تكاليف التبديل، ويفترض استمرار السعر الجديد طوال المدة. وهو لن يستمر: 3.89% تثبيت لسنتين يشترط تحويل الراتب، و3.75% تثبيت لسنة واحدة، فيعود كلاهما إلى سعر متغير عند انتهاء التثبيت. الأسعار محققة في 14 أغسطس 2026. المصدر: حاسبة MortgageCompare.ae. الأسعار الجديدة من متتبع الأسعار لدينا.
حتى أصغر فجوة في الجدول (0.49%) توفّر قرابة AED 100,000 على مدى المدة. أرقام التوفير الإجمالية قبل التكاليف، فاطرح تكاليف تبديلك (من AED 17,040 إلى AED 32,040 على هذا الرصيد) للحصول على الفائدة الصافية. الأرقام مدى الحياة كبيرة لأن تخفيضاً صغيراً في السعر يُطبّق على رصيد كبير لوقت طويل.
ماذا تكلّف إعادة التمويل في الإمارات؟
إعادة التمويل ليست مجانية، والتكاليف هي ما يقرر هل تستحق فجوة سعر صغيرة المطاردة. إليك التفصيل النموذجي على رصيد قدره AED 1.5M.
| التكلفة | المبلغ | ملاحظات |
|---|---|---|
| رسوم السداد المبكر (البنك القديم) | AED 10,000 | يحدّها مصرف الإمارات المركزي عند 1% من الرصيد أو AED 10,000، أيهما أقل (المصدر: مصرف الإمارات المركزي). على الأرصدة فوق AED 1M ينطبق حد AED 10,000. |
| تسجيل رهن جديد | AED 4,040 | 0.25% من التمويل زائد AED 290 رسم إداري لدى دائرة الأراضي والأملاك بدبي. |
| رسوم معالجة البنك | AED 0 إلى AED 15,000 | من 0% إلى 1% من التمويل. يسقطها عدد من المقرضين حالياً، وعادة ما يتفاوض الوسيط على خفضها عنك. |
| التقييم العقاري | AED 3,000 | يعيد البنك الجديد تقييم عقارك قبل الموافقة. |
| إجمالي تكلفة التبديل | AED 17,040 إلى AED 32,040 | رسوم المعالجة هي الفارق كله. والإعفاء منها يحذف AED 15,000 مباشرة. |
تكاليف إرشادية على رصيد قدره AED 1.5M. ومبلغ AED 24,540 المستخدم في الحاسبة أعلاه وجدول التعادل أدناه هو منتصف ذلك النطاق. مصدر حد السداد المبكر: مصرف الإمارات المركزي. مصدر تسجيل الرهن: دائرة الأراضي والأملاك بدبي. احصل دائماً على عرض تكلفة كامل كتابياً قبل الالتزام.
اسأل عن إعفاءات الرسوم قبل أن تفترض التكلفة. إعادة التمويل جزء تنافسي من السوق الإماراتي، وتعفي البنوك بانتظام رسوم المعالجة أو تساهم في تكاليف تبديلك لكسب تحويل الرصيد. ويغطي بعضها التقييم أيضاً. إعفاء رسوم المعالجة يحذف حتى AED 15,000 ويقصّر فترة التعادل بأشهر. اسأل دائماً كم سيساهم البنك قبل أن تعامل AED 24,540 كثابتة.
نقطة التعادل: الرقم الذي يقرر الأمر
نقطة التعادل هي كم يستغرق توفيرك الشهري لسداد تكاليف التبديل. الحساب بسيط: إجمالي تكاليف التبديل مقسومة على التوفير الشهري. في السيناريو الافتراضي، AED 24,540 مقسومة على AED 888 تساوي 27.6 شهراً، أي أكثر من سنتين بقليل.
القاعدة التقريبية: إذا كنت تخطط للاحتفاظ بالعقار والتمويل لأطول من فترة التعادل، توفّر إعادة التمويل مالك. إليك كيف تتحرك نقطة التعادل مع فجوة السعر على رصيد قدره AED 1.5M.
| فجوة السعر | التوفير الشهري | تكلفة التبديل (منتصف النطاق) | التعادل | يجدي إذا بقيت... |
|---|---|---|---|---|
| 1.10% | AED 888 | AED 24,540 | 28 شهراً | 2.5 سنة أو أكثر |
| 1.00% | AED 809 | AED 24,540 | 30 شهراً | 2.5 سنة أو أكثر |
| 0.74% | AED 603 | AED 24,540 | 41 شهراً | 3.5 سنة أو أكثر |
| 0.49% | AED 401 | AED 24,540 | 61 شهراً | 5 سنوات أو أكثر |
رصيد AED 1.5M، متبقٍ 20 سنة. التعادل = تكلفة التبديل / التوفير الشهري، باستخدام منتصف النطاق AED 24,540. وإعفاء رسوم المعالجة يخفض التكلفة إلى AED 17,040 ويقصّر كل صف. المصدر: حاسبة MortgageCompare.ae.
لهذا تكون فجوة 0.75% هي الحد الفاصل المعتاد. أدنى منها، تمتد نقطة التعادل إلى ما بعد 3 إلى 5 سنوات، وهو ما ينجح فقط إذا كنت متأكداً أنك ستحتفظ بالعقار ولن تسدّد مبكراً. أعلى منها، يكون الحساب مريحاً لمعظم المالكين. وإذا استطعت التفاوض على إعفاء من رسوم المعالجة، تقصر نقطة التعادل بشكل ملحوظ وتصبح فجوة أصغر جديرة بالمطاردة.
متى تجدي إعادة التمويل، ومتى لا تجدي
أعد التمويل حين:
- فترتك الثابتة تنتهي والسعر على وشك العودة إلى إيبور زائد هامش بنكك، بينما يبدأ التثبيت الجديد من 3.89% تقليدي أو 3.75% إسلامي.
- فجوة السعر 0.75% أو أكثر وتخطط للاحتفاظ بالعقار 3 سنوات على الأقل.
- كنت بالفعل على سعر متغير تدفع أعلى بكثير من أفضل سعر حالي، بلا غرامة سداد مبكر.
- عرض بنك إعفاءً من الرسوم يقصّر تعادلك إلى أقل من سنتين.
فكّر مرتين حين:
- قد تبيع أو تسدّد التمويل قبل نقطة التعادل.
- لا تزال داخل فترة ثابتة بتكلفة كسر تتجاوز حد السداد لمصرف الإمارات المركزي (راجع خطاب عرضك).
- فجوة السعر دون 0.5% ولا رسوم معفاة، فتمتد نقطة التعادل إلى ما بعد 5 سنوات.
- ضعف دخلك أو ملفك الائتماني منذ الموافقة الأصلية، ما قد يعني سعراً أسوأ أو رفضاً.
إذا أردت أيضاً تحرير حقوق الملكية (اقتراض أكثر من رصيدك الحالي مقابل قيمة عقار أعلى)، فذلك حساب مختلف محكوم بحدود نسبة القرض إلى القيمة نفسها لمصرف الإمارات المركزي كأي عملية شراء جديدة. يغطي دليل إعادة التمويل الكامل لدينا نقل التمويل مقابل تحرير حقوق الملكية بالتفصيل. ولرؤية السعر الذي تتأهل له فعلاً، شغّل فحص الأهلية وقارن العروض المباشرة على صفحة الأسعار.
الأسئلة الشائعة
كم يمكنك أن توفّر بإعادة تمويل عقاري في الإمارات؟
يعتمد على فجوة السعر والرصيد. نقل تمويل بقيمة AED 1.5M متبقٍ عليه 20 سنة من 4.99% إلى 3.89% يوفّر AED 888 شهرياً، وAED 10,656 سنوياً، وAED 213,120 على مدى المدة. وبعد نحو AED 24,540 من التكاليف، تبلغ نقطة التعادل نحو 28 شهراً. فجوة قدرها 0.75% أو أكثر تجدي عادة إذا احتفظت بالعقار 3 سنوات على الأقل.
ما تكاليف إعادة تمويل عقاري في الإمارات؟
رسوم السداد المبكر (يحدّها مصرف الإمارات المركزي عند 1% من الرصيد أو AED 10,000، أيهما أقل)، وتسجيل رهن جديد (0.25% من التمويل زائد رسم إداري في دبي)، ورسوم معالجة البنك الجديد (0% إلى 1%)، وتقييم (نحو AED 3,000). على رصيد قدره AED 1.5M تبلغ هذه نحو AED 17,000 إلى AED 32,000. تعفي البنوك غالباً رسوم المعالجة لكسب تعاملك.
ما نقطة التعادل في إعادة تمويل العقار؟
هي عدد الأشهر التي يستغرقها توفيرك الشهري لاسترداد تكاليف التبديل: إجمالي التكاليف مقسومة على التوفير الشهري. AED 24,540 / AED 888 = 27.6 شهراً. إذا احتفظت بالتمويل لأطول من فترة التعادل، توفّر إعادة التمويل مالاً إجمالاً. وإذا كنت قد تسدّد قبل ذلك، فقد لا تجدي.
هل أعيد تمويل عقاري في الإمارات عند انتهاء السعر الثابت؟
نعم، نهاية الفترة الثابتة هي أفضل وقت، لأن سعرك على وشك العودة إلى إيبور زائد هامش، وهو غالباً أعلى من أسعار العملاء الجدد، وعادة لا توجد غرامة سداد مبكر بمجرد أن تكون متغيراً. قارن سعر ما بعد الفترة الثابتة مقابل أفضل الأسعار الجديدة قبل أشهر، وابدأ العملية مبكراً لأن الموافقة والتقييم يستغرقان 4 إلى 6 أسابيع.
هل إعادة التمويل نفسها نقل التمويل العقاري في الإمارات؟
يُستخدم المصطلحان بالتبادل. نقل التمويل (تحويل الرصيد) هو حين يسدّد بنك جديد تمويلك العقاري القائم وتستمر معه بسعر أفضل، وهو أكثر أشكال إعادة التمويل في الإمارات شيوعاً. أما تحرير حقوق الملكية فمختلف: تقترض أكثر من رصيدك لسحب نقد، خاضعاً لحدود نسبة القرض إلى القيمة نفسها لمصرف الإمارات المركزي كأي عملية شراء جديدة.
مقالات ذات صلة
اطّلع على السعر الذي ستحصل عليه بالتبديل
تُظهر الحاسبة التوفير. ويُظهر فحص الأهلية أي البنوك ستقبل تحويل رصيدك، وبأي سعر، لترى أرقامك الحقيقية قبل التقديم.