حاسبة إعادة تمويل العقار في الإمارات: كم يمكن أن يوفّر لك التبديل؟
- نقل تمويل بقيمة AED 1,500,000 متبقٍ عليه 20 سنة من 4.99% إلى 3.78% يوفّر AED 987 شهرياً، وAED 11,844 سنوياً، وAED 236,880 على مدى المدة.
- تبلغ تكاليف التبديل نحو AED 24,540 على رصيد قدره AED 1.5M، ما يعطي نقطة تعادل نحو 24 شهراً في هذا السيناريو.
- فجوة سعر قدرها 0.75% أو أكثر تجعل إعادة التمويل مجدية عادة إذا كنت تخطط للاحتفاظ بالعقار 3 سنوات على الأقل.
إعادة التمويل تعني نقل تمويلك العقاري إلى بنك يعرض سعراً أدنى. يعتمد التوفير على فجوة السعر ورصيدك. نقل تمويل بقيمة AED 1,500,000 متبقٍ عليه 20 سنة من 4.99% إلى 3.78% يوفّر AED 987 شهرياً، وAED 11,844 سنوياً، وAED 236,880 على مدى المدة. وبعد نحو AED 24,540 من تكاليف التبديل، تصل إلى التعادل خلال نحو 25 شهراً. كقاعدة، فجوة سعر قدرها 0.75% أو أكثر تجدي إذا كنت ستحتفظ بالعقار 3 سنوات على الأقل. الحاسبة أدناه تحسب أرقامك.
حاسبة إعادة تمويل العقار في الإمارات
تستخدم الحاسبة إطفاء الرصيد المتناقص. ينبغي أن يطابق الرصيد القائم والمدة المتبقية كشف حسابك البنكي الحالي. تكاليف التبديل الافتراضية AED 24,540 (حد السداد المبكر AED 10,000 + نحو AED 4,040 تسجيل رهن جديد + نحو AED 7,500 معالجة بنسبة 0.5% + AED 3,000 تقييم على رصيد قدره AED 1.5M). عدّل شريط التكاليف حسب عرضك الفعلي. المصدر: MortgageCompare.ae، يونيو 2026.
كيف تعمل إعادة تمويل العقار في الإمارات؟
إعادة التمويل (وتسمى أيضاً نقل التمويل أو تحويل الرصيد) هي حين يسدّد بنك جديد تمويلك العقاري القائم وتستمر في السداد للبنك الجديد بسعر أفضل. عقارك، وسند ملكيتك، ورصيدك المتبقي تبقى كما هي. يتغير المقرض والسعر فقط. وهي واحدة من أكثر خطوات توفير المال إهمالاً لمالكي العقارات في الإمارات، لأن كثيرين يثبّتون سعراً ثم يتركونه يعود إلى سعر متغير أعلى، ولا يراجعونه أبداً.
تستغرق العملية 4 إلى 6 أسابيع. يقيّم البنك الجديد عقارك، ويوافق عليك مقابل دخلك الحالي وقواعد مصرف الإمارات المركزي، ويسدّد تمويلك القديم، ويسجّل الرهن الجديد لدى دائرة الأراضي. تستمر في دفع الأقساط الشهرية طوال ذلك؛ لا فجوة في التغطية. يأتي التوفير محضاً من السعر الأدنى المطبّق على رصيدك القائم لبقية المدة.
أكبر محفّز لإعادة التمويل هو نهاية فترتك الثابتة. تثبّت معظم التمويلات العقارية في الإمارات لمدة 1 إلى 5 سنوات، ثم تعود إلى إيبور زائد هامش. ومع إيبور 3 أشهر عند 3.85% (المصدر: مصرف الإمارات المركزي، يونيو 2026) وهوامش ما بعد الفترة الثابتة النموذجية، فإن كثيراً من المقترضين الذين ثبّتوا في 2023 إلى 2024 يدفعون الآن قرابة 5% بينما يمكن للعملاء الجدد الحصول على 3.78%. تلك الفجوة هي بالضبط ما تلتقطه إعادة التمويل.
كم يمكنك أن توفّر بإعادة التمويل؟
يتناسب التوفير مع أمرين: كم تبلغ فجوة السعر، وكم لا تزال مديناً. إليك ما تفعله أسعار جديدة مختلفة لمقترض حالياً على 4.99% برصيد قدره AED 1,500,000 ومتبقٍ 20 سنة.
| الانتقال إلى | فجوة السعر | القسط الشهري الجديد | التوفير الشهري | التوفير على 20 سنة |
|---|---|---|---|---|
| 3.78% (أفضل تقليدي) | 1.21% | AED 8,904 | AED 987 | AED 236,880 |
| 3.90% (أفضل إسلامي) | 1.09% | AED 9,012 | AED 879 | AED 210,960 |
| 3.99% | 1.00% | AED 9,082 | AED 809 | AED 194,220 |
| 4.25% | 0.74% | AED 9,289 | AED 603 | AED 144,608 |
| 4.50% | 0.49% | AED 9,490 | AED 401 | AED 96,315 |
رصيد AED 1.5M، متبقٍ 20 سنة، رصيد متناقص. التوفير على 20 سنة قبل تكاليف التبديل. المصدر: حاسبة MortgageCompare.ae، يونيو 2026. الأسعار الجديدة من متتبع الأسعار لدينا.
حتى أصغر فجوة في الجدول (0.49%) توفّر قرابة AED 100,000 على مدى المدة. أرقام التوفير الإجمالية قبل التكاليف، فاطرح تكاليف تبديلك (عادة AED 20,000 إلى AED 25,000) للحصول على الفائدة الصافية. الأرقام مدى الحياة كبيرة لأن تخفيضاً صغيراً في السعر يُطبّق على رصيد كبير لوقت طويل.
ماذا تكلّف إعادة التمويل في الإمارات؟
إعادة التمويل ليست مجانية، والتكاليف هي ما يقرر هل تستحق فجوة سعر صغيرة المطاردة. إليك التفصيل النموذجي على رصيد قدره AED 1.5M.
| التكلفة | المبلغ | ملاحظات |
|---|---|---|
| رسوم السداد المبكر (البنك القديم) | AED 10,000 | يحدّها مصرف الإمارات المركزي عند 1% من الرصيد أو AED 10,000، أيهما أقل (المصدر: مصرف الإمارات المركزي). على الأرصدة فوق AED 1M ينطبق حد AED 10,000. |
| تسجيل رهن جديد | AED 4,040 | 0.25% من التمويل زائد AED 290 رسم إداري لدى دائرة الأراضي والأملاك بدبي. |
| رسوم معالجة البنك | AED 7,500 | عادة 0.5% إلى 1% من التمويل. تعفيها كثير من البنوك أو تخفّضها لكسب تعاملك. |
| التقييم العقاري | AED 3,000 | يعيد البنك الجديد تقييم عقارك قبل الموافقة. |
| إجمالي تكلفة التبديل | AED 24,540 | تفاوض على رسوم المعالجة؛ إعفاء واحد يوفّر AED 7,500. |
تكاليف إرشادية على رصيد قدره AED 1.5M، يونيو 2026. مصدر حد السداد المبكر: مصرف الإمارات المركزي. مصدر تسجيل الرهن: دائرة الأراضي والأملاك بدبي. احصل دائماً على عرض تكلفة كامل كتابياً قبل الالتزام.
اسأل عن إعفاءات الرسوم قبل أن تفترض التكلفة. إعادة التمويل جزء تنافسي من السوق الإماراتي، وتعفي البنوك بانتظام رسوم المعالجة أو تساهم في تكاليف تبديلك لكسب تحويل الرصيد. ويغطي بعضها التقييم أيضاً. إعفاء معالجة قدره AED 7,500 يقصّر فترة التعادل بأشهر. اسأل دائماً كم سيساهم البنك قبل أن تعامل الـAED 24,540 الكاملة كثابتة.
نقطة التعادل: الرقم الذي يقرر الأمر
نقطة التعادل هي كم يستغرق توفيرك الشهري لسداد تكاليف التبديل. الحساب بسيط: إجمالي تكاليف التبديل مقسومة على التوفير الشهري. في السيناريو الافتراضي، AED 24,540 مقسومة على AED 987 تساوي 24.9 شهراً، أي أكثر من سنتين بقليل.
القاعدة التقريبية: إذا كنت تخطط للاحتفاظ بالعقار والتمويل لأطول من فترة التعادل، توفّر إعادة التمويل مالك. إليك كيف تتحرك نقطة التعادل مع فجوة السعر على رصيد قدره AED 1.5M.
| فجوة السعر | التوفير الشهري | تكلفة التبديل | التعادل | يجدي إذا بقيت... |
|---|---|---|---|---|
| 1.21% | AED 987 | AED 24,540 | 25 شهراً | سنتان أو أكثر |
| 1.00% | AED 809 | AED 24,540 | 30 شهراً | 2.5 سنة أو أكثر |
| 0.74% | AED 603 | AED 24,540 | 41 شهراً | 3.5 سنة أو أكثر |
| 0.49% | AED 401 | AED 24,540 | 61 شهراً | 5 سنوات أو أكثر |
رصيد AED 1.5M، متبقٍ 20 سنة. التعادل = تكلفة التبديل / التوفير الشهري. المصدر: حاسبة MortgageCompare.ae، يونيو 2026.
لهذا تكون فجوة 0.75% هي الحد الفاصل المعتاد. أدنى منها، تمتد نقطة التعادل إلى ما بعد 3 إلى 5 سنوات، وهو ما ينجح فقط إذا كنت متأكداً أنك ستحتفظ بالعقار ولن تسدّد مبكراً. أعلى منها، يكون الحساب مريحاً لمعظم المالكين. وإذا استطعت التفاوض على إعفاء من رسوم المعالجة، تقصر نقطة التعادل بشكل ملحوظ وتصبح فجوة أصغر جديرة بالمطاردة.
متى تجدي إعادة التمويل، ومتى لا تجدي
أعد التمويل حين:
- فترتك الثابتة تنتهي وسعرك على وشك العودة إلى 4.5% أو أعلى بينما الأسعار الجديدة قرب 3.78%.
- فجوة السعر 0.75% أو أكثر وتخطط للاحتفاظ بالعقار 3 سنوات على الأقل.
- كنت بالفعل على سعر متغير تدفع أعلى بكثير من أفضل سعر حالي، بلا غرامة سداد مبكر.
- عرض بنك إعفاءً من الرسوم يقصّر تعادلك إلى أقل من سنتين.
فكّر مرتين حين:
- قد تبيع أو تسدّد التمويل قبل نقطة التعادل.
- لا تزال داخل فترة ثابتة بتكلفة كسر تتجاوز حد السداد لمصرف الإمارات المركزي (راجع خطاب عرضك).
- فجوة السعر دون 0.5% ولا رسوم معفاة، فتمتد نقطة التعادل إلى ما بعد 5 سنوات.
- ضعف دخلك أو ملفك الائتماني منذ الموافقة الأصلية، ما قد يعني سعراً أسوأ أو رفضاً.
إذا أردت أيضاً تحرير حقوق الملكية (اقتراض أكثر من رصيدك الحالي مقابل قيمة عقار أعلى)، فذلك حساب مختلف محكوم بحدود نسبة القرض إلى القيمة نفسها لمصرف الإمارات المركزي كأي عملية شراء جديدة. يغطي دليل إعادة التمويل الكامل لدينا نقل التمويل مقابل تحرير حقوق الملكية بالتفصيل. ولرؤية السعر الذي تتأهل له فعلاً، شغّل فحص الأهلية وقارن العروض المباشرة على صفحة الأسعار.
الأسئلة الشائعة
كم يمكنك أن توفّر بإعادة تمويل عقاري في الإمارات؟
يعتمد على فجوة السعر والرصيد. نقل تمويل بقيمة AED 1.5M متبقٍ عليه 20 سنة من 4.99% إلى 3.78% يوفّر AED 987 شهرياً، وAED 11,844 سنوياً، وAED 236,880 على مدى المدة. وبعد نحو AED 24,540 من التكاليف، تبلغ نقطة التعادل نحو 25 شهراً. فجوة قدرها 0.75% أو أكثر تجدي عادة إذا احتفظت بالعقار 3 سنوات على الأقل.
ما تكاليف إعادة تمويل عقاري في الإمارات؟
رسوم السداد المبكر (يحدّها مصرف الإمارات المركزي عند 1% من الرصيد أو AED 10,000، أيهما أقل)، وتسجيل رهن جديد (0.25% من التمويل زائد رسم إداري في دبي)، ورسوم معالجة البنك الجديد (0.5% إلى 1%)، وتقييم (نحو AED 3,000). على رصيد قدره AED 1.5M تبلغ هذه نحو AED 20,000 إلى AED 25,000. تعفي البنوك غالباً رسوم المعالجة لكسب تعاملك.
ما نقطة التعادل في إعادة تمويل العقار؟
هي عدد الأشهر التي يستغرقها توفيرك الشهري لاسترداد تكاليف التبديل: إجمالي التكاليف مقسومة على التوفير الشهري. AED 24,540 / AED 987 = 24.9 شهراً. إذا احتفظت بالتمويل لأطول من فترة التعادل، توفّر إعادة التمويل مالاً إجمالاً. وإذا كنت قد تسدّد قبل ذلك، فقد لا تجدي.
هل أعيد تمويل عقاري في الإمارات عند انتهاء السعر الثابت؟
نعم، نهاية الفترة الثابتة هي أفضل وقت، لأن سعرك على وشك العودة إلى إيبور زائد هامش، وهو غالباً أعلى من أسعار العملاء الجدد، وعادة لا توجد غرامة سداد مبكر بمجرد أن تكون متغيراً. قارن سعر ما بعد الفترة الثابتة مقابل أفضل الأسعار الجديدة قبل أشهر، وابدأ العملية مبكراً لأن الموافقة والتقييم يستغرقان 4 إلى 6 أسابيع.
هل إعادة التمويل نفسها نقل التمويل العقاري في الإمارات؟
يُستخدم المصطلحان بالتبادل. نقل التمويل (تحويل الرصيد) هو حين يسدّد بنك جديد تمويلك العقاري القائم وتستمر معه بسعر أفضل، وهو أكثر أشكال إعادة التمويل في الإمارات شيوعاً. أما تحرير حقوق الملكية فمختلف: تقترض أكثر من رصيدك لسحب نقد، خاضعاً لحدود نسبة القرض إلى القيمة نفسها لمصرف الإمارات المركزي كأي عملية شراء جديدة.
مقالات ذات صلة
اطّلع على السعر الذي ستحصل عليه بالتبديل
تُظهر الحاسبة التوفير. ويُظهر فحص الأهلية أي البنوك ستقبل تحويل رصيدك، وبأي سعر، لترى أرقامك الحقيقية قبل التقديم.