حاسبة العائد الإيجاري في الإمارات: احسب عائدك الإجمالي والصافي في 2026
- شقة في دبي بقيمة AED 1,200,000 تؤجَّر بـ AED 90,000 سنوياً تمنح عائداً إجمالياً 7.5%، ونحو 5.1% صافياً بعد التكاليف.
- يبلغ متوسط العائد الإجمالي لشقق دبي 6.5% إلى 8.5% في 2026، مع خفض التكاليف للعائد الصافي بمقدار 1.5% إلى 2.5%.
- بالأسعار الحالية، تعمل معظم عقارات الشراء بغرض التأجير الممولة في دبي قريبة من التعادل النقدي.
يقيس العائد الإيجاري الدخل الذي يحققه العقار كنسبة من سعره. في دبي، شقة بقيمة AED 1,200,000 تؤجَّر بـ AED 90,000 سنوياً تمنح عائداً إجمالياً 7.5%. بعد رسوم الخدمات ورسوم الإدارة ومخصص الشغور، يهبط العائد الصافي إلى نحو 5.1%. يبلغ متوسط العائد الإجمالي لشقق دبي 6.5% إلى 8.5% في 2026، وهو أعلى بكثير من معظم الأسواق الناضجة (المصدر: Global Property Guide). الحاسبة أدناه تحسب أرقامك بدقة.
حاسبة العائد الإيجاري في الإمارات
العائد الإجمالي = الإيجار السنوي / سعر الشراء. العائد الصافي = (الإيجار السنوي ناقص كل التكاليف) / سعر الشراء. تشمل التكاليف رسوم الخدمات ورسوم إدارة العقار والصيانة والتأمين ومخصص الشغور. لا تُدرج هذه الحاسبة تكاليف المعاملة المقدمة (رسوم دائرة الأراضي، عمولة الوكالة) في المقام؛ ويفضل بعض المحللين إدراجها للحصول على عائد شامل حقيقي. للمشتريات الممولة، يمثل قسط التمويل العقاري أيضاً تكلفة تخفض الدخل. الأرقام توضيحية؛ وتختلف التكاليف الفعلية حسب المبنى وترتيب الإدارة.
العائد الإجمالي مقابل الصافي: ما الفرق؟
العائد الإجمالي رقم بسيط: الإيجار السنوي مقسوماً على سعر الشراء. وهو الرقم الذي تذكره معظم إعلانات العقارات والبوابات. أما العائد الصافي فهو الرقم الذي يهم فعلاً، لأنه يخبرك بما يصل حسابك بعد دفع تكاليف إبقاء العقار مؤجَّراً وصيانته.
الفجوة بين الاثنين عادة 1.5% إلى 2.5% في دبي. على عائد إجمالي 7.5% يعني ذلك عائداً صافياً 5% إلى 6%. إليك التكاليف التي تصنع الفجوة.
| التكلفة | المبلغ النموذجي | ملاحظات |
|---|---|---|
| رسوم الخدمات | AED 10 إلى AED 25 للقدم المربعة سنوياً | تُدفع للمبنى أو المجتمع السكني. شقة بمساحة 1,000 قدم مربعة قد تتراوح من AED 10,000 إلى AED 25,000 سنوياً حسب جودة المبنى ومرافقه. |
| إدارة العقار | 8% إلى 10% من الإيجار السنوي | إذا استعنت بوكيل تأجير. الإدارة الذاتية تلغي هذه التكلفة لكنها تتطلب مشاركة عملية منك. |
| الصيانة والإصلاحات | 0.5% إلى 1% من قيمة العقار سنوياً | خصص ميزانية لاستبدال الأجهزة والطلاء بين الإيجارات والأعمال الصغيرة. المباني الأقدم تكلف أكثر. |
| تأمين المبنى | AED 2,000 إلى AED 5,000 سنوياً | تأمين المحتويات مسؤولية المستأجر. تغطية مبنى المالك منفصلة. |
| مخصص الشغور | 2 إلى 4 أسابيع سنوياً | حتى العقارات جيدة الموقع تفرغ في المتوسط 2 إلى 4 أسابيع بين الإيجارات. خصص 4% إلى 8% من الإيجار السنوي. |
نطاقات رسوم الخدمات مستمدة من Banke International Properties وPolaris Corporate Services، 2026.
إذا أدرت العقار بنفسك وكان لمبناك رسوم خدمات منخفضة، فقد تقل الفجوة بين الإجمالي والصافي عن 1.5%. وإذا دفعت لوكيل وامتلكت فيلا برسوم مرتفعة، فقد تصل الفجوة إلى 3% أو أكثر. الحاسبة أعلاه تتيح لك إدخال أرقامك الفعلية.
عوائد إيجارات دبي حسب المنطقة في 2026
يتفاوت العائد بشكل كبير عبر دبي. الاستوديوهات وشقق غرفة النوم الواحدة في المجتمعات كثيفة السكان وميسورة التكلفة تحقق أعلى العوائد الإجمالية لأن الطلب على الإيجار عميق والأسعار أقل نسبة إلى الإيجارات. أما الفلل المميزة في المجتمعات المسوَّرة فتحقق عائداً أقل من الإيجار لكنها قدمت تاريخياً نمواً رأسمالياً أقوى.
| المنطقة / المجتمع | نوع العقار | العائد الإجمالي | العائد الصافي التقريبي | شريحة العائد |
|---|---|---|---|---|
| مدينة العالمية (International City) | استوديو/غرفة واحدة | 9% إلى 11% | 7% إلى 9% | مرتفع |
| قرية جميرا الدائرية (JVC) | شقة غرفة/غرفتين | 8% إلى 9% | 6% إلى 7% | مرتفع |
| الفرجان | استوديو/غرفة واحدة | 7.5% إلى 8.5% | 5.5% إلى 7% | مرتفع |
| دبي مارينا | شقة غرفة/غرفتين | 6.5% إلى 7.5% | 5% إلى 6% | متوسط |
| الخليج التجاري (Business Bay) | شقة غرفة/غرفتين | 6.5% إلى 7.5% | 4.5% إلى 6% | متوسط |
| وسط مدينة دبي (Downtown) | شقة غرفة/غرفتين | 5.5% إلى 7% | 4% إلى 5.5% | متوسط |
| نخلة جميرا | شقة | 5% إلى 6.5% | 3.5% إلى 5% | متوسط |
| المرابع العربية (Arabian Ranches) | فيلا/تاون هاوس | 4.5% إلى 5.5% | 3% إلى 4.5% | أدنى |
| تلال الإمارات (Emirates Hills) | فيلا | 3.5% إلى 5% | 2.5% إلى 4% | أدنى |
نطاقات العائد الإجمالي مستمدة من Polaris Corporate Services وGrovy وGlobal Property Guide، يونيو 2026. تقديرات العائد الصافي تطبق خصومات رسوم الخدمات والإدارة النموذجية. تتفاوت العقارات الفردية داخل كل منطقة تفاوتاً كبيراً.
النمط العام: كلما ابتعدت عن الواجهة المائية المميزة وطرف الفخامة، ارتفع العائد. مدينة العالمية وقرية جميرا الدائرية تجذبان مستأجرين بميزانيات متوسطة مع بدائل محدودة قريبة، ما يبقي الإيجارات مرتفعة نسبة إلى سعر الشراء. أما وسط المدينة ونخلة جميرا فلهما أسعار شراء أعلى مدفوعة بالمكانة وتوقعات المكاسب الرأسمالية، ما يضغط العائد. لا طرف منهما خاطئ كاستراتيجية استثمار؛ إنهما يقدمان ببساطة صورة عائد مختلفة.
عوائد أبوظبي أقل قليلاً. تحقق شقق أبوظبي عادة عائداً إجمالياً 5% إلى 7%، مع أعلى العوائد في جزيرة الريم والريف. يختلف هيكل رسوم أبوظبي عن دبي أيضاً: التسجيل 2% مقابل رسوم دائرة الأراضي 4% في دبي، وتسجيل الرهن العقاري مسقوف. التكاليف المقدمة الأقل تحسّن عائدك الشامل عند الدخول. انظر حاسبة أبوظبي لدينا لمقارنة التكاليف الكاملة.
العائد النقدي على النقد: الرقم الذي يهم المشترين بتمويل
إذا اشتريت بتمويل عقاري، يظل العائد الإجمالي والصافي مهمين، لكنهما لا يرويان القصة كاملة. الرقم الذي يهم الاستثمار المموَّل بالرافعة هو العائد النقدي على النقد: ما تكسبه كنسبة من النقد الفعلي الذي وضعته.
إليك كيف يعمل على شقة في دبي بقيمة AED 1.2M بدفعة أولى 25% (نسبة قرض إلى قيمة 40% للوافد لعقار ثانٍ، أو شراء متحفظ لعقار أول فوق AED 5M).
| البند | المبلغ |
|---|---|
| سعر العقار | AED 1,200,000 |
| الدفعة الأولى (25%) | AED 300,000 |
| الرسوم المقدمة (4% دائرة الأراضي + 2% وكالة + متفرقات) | AED 84,000 |
| إجمالي النقد المستثمر | AED 384,000 |
| الإيجار السنوي | AED 90,000 |
| قسط التمويل السنوي (AED 900k، 3.78%، 25 سنة) | AED 55,703 |
| التكاليف السنوية (رسوم الخدمات + الإدارة + أخرى) | AED 28,200 |
| صافي التدفق النقدي السنوي (الإيجار ناقص التمويل ناقص التكاليف) | AED 6,097 |
| العائد النقدي على النقد | 1.6% |
قسط التمويل: AED 900,000 بسعر 3.78% على مدى 25 سنة، على الرصيد المتناقص. دائرة الأراضي 4% على AED 1.2M = AED 48,000، الوكالة 2% + ضريبة القيمة المضافة = AED 25,200، تسجيل الرهن ورسوم أخرى نحو AED 16,800. التكاليف السنوية تشمل AED 18,000 رسوم خدمات، AED 7,200 إدارة (8%)، AED 3,000 صيانة، AED 0 تأمين مُدرج ضمن رسوم الخدمات. المصدر: MortgageCompare.ae، يونيو 2026.
العائد النقدي على النقد البالغ 1.6% ليس خسارة؛ فقسط التمويل يبني ملكية، لذا يشمل عائدك الكلي التقدير الرأسمالي أيضاً. لكن التدفق النقدي البالغ AED 6,097 سنوياً (AED 508 شهرياً) هو الدخل الفعلي بعد خدمة الدين. بأسعار اليوم، تعمل معظم عقارات الشراء بغرض التأجير الممولة في دبي قريبة من التعادل النقدي. إذا احتجت أن يولّد العقار دخلاً شهرياً ملموساً، فإما تستخدم دفعة أولى أكبر، أو تشتري في منطقة أعلى عائداً، أو تختار عقاراً أقل سعراً.
تتحسن الصورة بشكل كبير بعد ارتداد السعر الثابت أو عند انخفاض إيبور. انخفاض إيبور بمقدار 1% يخفض قسط التمويل بنحو AED 4,600 سنوياً على هذا القرض، ما يضاعف التدفق النقدي السنوي نحو ثلاث مرات تقريباً. لمقارنة هياكل القروض، انظر دليل الشراء بغرض التأجير لدينا.
العائد مقابل النمو الرأسمالي: أي مقياس تُحسّن؟
المناطق عالية العائد (قرية جميرا الدائرية، مدينة العالمية) تحقق دخل إيجار قوياً لكنها تميل إلى نمو رأسمالي متواضع، لأن أسعار الشراء تدفعها المستثمرون الباحثون عن العائد، ما يحد من ارتفاع سعري إضافي. أما المناطق المميزة (وسط المدينة، النخلة) فتحقق عوائد أقل لكنها ارتفعت قيمتها باستمرار. لا أحدهما أفضل موضوعياً؛ يعتمد الأمر على ما إذا كنت تحتاج دخلاً الآن أو تريد بناء ثروة طويلة الأمد.
ملخص تقريبي لعام 2026:
- المشترون الباحثون عن الدخل أولاً: شقق قرية جميرا الدائرية والفرجان والخليج التجاري. استهدف 6.5% إلى 8% إجمالي، 5% إلى 6% صافي. اقبل نمواً رأسمالياً متواضعاً.
- المشترون الباحثون عن النمو أولاً: فلل نخلة جميرا ووسط المدينة وتلال دبي. استهدف 4.5% إلى 6% إجمالي، 3% إلى 4.5% صافي. تعرّض لارتفاع سعري أقوى على مدى 5 إلى 10 سنوات.
- النهج المتوازن: دبي مارينا والخليج التجاري. منتصف 5% إلى 7% إجمالي، طلب معقول من المستأجرين، وسجل تقدير رأسمالي لائق على المدى الطويل.
قبل الالتزام، احسب الأرقام على العقار المحدد. متوسط المنطقة دليل، لا ضمان. مبنى برسوم خدمات مرتفعة وإدارة ضعيفة قد يقل أداؤه عن حيّه بمقدار 1% إلى 2% في العائد الصافي. الحاسبة أعلى هذه الصفحة تتيح لك اختبار أي تركيبة بسرعة. لمقارنة كاملة قبل أخذ التمويل، انظر صفحة أسعار الشراء بغرض التأجير وحاسبة التمويل العقاري في دبي.
الأسئلة الشائعة
ما العائد الإيجاري الجيد في دبي؟
يُعد العائد الإجمالي من 6% إلى 8% جيداً لشقة في دبي عام 2026. المناطق عالية الطلب مثل قرية جميرا الدائرية ودبي مارينا تقع عادة في هذا النطاق. العائد الصافي بعد التكاليف عادة أقل بمقدار 1.5% إلى 2.5%، فيكون صافي 5% إلى 6% قوياً. الفلل تحقق عائداً أقل (4% إلى 5.5% إجمالي) لكنها شهدت تاريخياً نمواً رأسمالياً أقوى.
كيف تحسب العائد الإيجاري في الإمارات؟
العائد الإجمالي = (الإيجار السنوي / سعر الشراء) × 100. لعقار بقيمة AED 1.2M بإيجار AED 90,000: 90,000 / 1,200,000 × 100 = 7.5%. العائد الصافي يخصم رسوم الخدمات ورسوم الإدارة والصيانة والشغور من الإيجار قبل القسمة على السعر. استخدم الحاسبة أعلاه لإدخال أرقامك بدقة.
هل يخضع دخل الإيجار للضريبة في الإمارات؟
لا توجد ضريبة دخل شخصي في الإمارات، لذا لا يخضع دخل الإيجار للضريبة للملاك الأفراد (المصدر: الهيئة الاتحادية للضرائب في الإمارات). كما لا توجد ضريبة أرباح رأسمالية على العقارات الإماراتية. تنطبق ضريبة الشركات بنسبة 9% على الشركات التي تتجاوز أرباحها AED 375,000 اعتباراً من يونيو 2023، لكن الملاك الأفراد بمحفظة صغيرة يقعون عموماً خارج نطاقها. خذ مشورة مهنية إذا كنت تملك العقار عبر شركة أو كنت مقيماً ضريبياً في مكان آخر.
ما التكاليف التي تخفض العائد الإيجاري في دبي؟
التكاليف الرئيسية هي رسوم الخدمات (AED 10 إلى AED 25 للقدم المربعة سنوياً)، إدارة العقار (8% إلى 10% من الإيجار عند إدارة وكيل)، الصيانة (0.5% إلى 1% من قيمة العقار سنوياً)، تأمين المبنى، ومخصص الشغور. مجتمعة تخفض هذه التكاليف العائد الإجمالي بنحو 1.5% إلى 2.5%. المباني الأرقى بمرافق أكثر تميل إلى رسوم خدمات أعلى.
ما العائد النقدي على النقد لعقار الشراء بغرض التأجير في الإمارات؟
العائد النقدي على النقد = صافي الدخل السنوي (بعد كل التكاليف بما فيها قسط التمويل) / إجمالي النقد الذي استثمرته (الدفعة الأولى + تكاليف المعاملة). يقيس ما تكسبه فعلاً على المال الذي وضعته فعلياً. بالأسعار الحالية، تعمل معظم عقارات الشراء بغرض التأجير الممولة في دبي قريبة من التعادل النقدي، أي أن الإيجار يغطي التمويل وتكاليف التشغيل تقريباً، ويترك فائض دخل متواضعاً.
مقالات ذات صلة
اعثر على أفضل سعر تمويل للشراء بغرض التأجير
حساب العائد نصف الصورة فقط. الحصول على أقل سعر تمويل يخفض تكلفة دينك السنوية ويحسّن عائدك النقدي على النقد. قارن ما قد تتأهل له اليوم.