بقلم Daniella Best، رئيسة قسم الالتزام · نُشر في 26 مايو 2026 · حُدّث في 19 أغسطس 2026 · قراءة 10 دقائق

التمويل العقاري للشراء بغرض التأجير في الإمارات 2026: العوائد الإيجارية وقواعد نسبة القرض إلى القيمة وأي البنوك تقرض

دبي من المدن الكبرى القليلة التي يمكن فيها لشقة مؤجَّرة أن تغطي نفسها من الشهر الأول. العوائد الإجمالية 6 إلى 8% في المجمعات المتوسطة تعلو كثيراً أرخص تسعير تمويل على متتبعنا، الذي يبدأ من 3.75% في الجانب الإسلامي و3.89% في الجانب التقليدي. لكن هذا الفارق ليس القصة كلها. مصرف الإمارات المركزي يقيّد الإقراض الاستثماري إلى ما دون تمويل المالك الشاغل بكثير، والدفعة الأولى 40%، ورسوم الخدمات وفترات الشغور تلتهم ثلث العائد الإجمالي، والسعر التمهيدي ينتهي قبل التمويل بزمن طويل.

يغطي هذا المقال قواعد نسبة القرض إلى القيمة لمصرف الإمارات المركزي للعقار الاستثماري، وأي البنوك تقرض للشراء بغرض التأجير، وكيف يُعامَل دخل الإيجار في الاكتتاب، وبيانات العائد الإجمالي والصافي حسب منطقة دبي، ومثال تدفق نقدي محسوباً على شقة بقيمة AED 1.2M في قرية جميرا الدائرية.

قواعد مصرف الإمارات المركزي لتمويلات العقار الاستثماري

يضع مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي حدود نسبة قرض إلى قيمة مختلفة للعقارات الاستثمارية والثانية مقارنة بالمنازل الأولى للمالك الشاغل. الفروق الرئيسية:

سقف نسبة عبء الدين 50% للوافدين لا يزال ينطبق. إن كان لديك أصلاً تمويل على مسكنك الأساسي، فذلك القسط يُحتسب مقابل سعة نسبة عبء دينك قبل إضافة قسط تمويل الشراء بغرض التأجير. لهذا يجد كثير من المستثمرين أن مبلغ التمويل المؤهَّل لعقار ثانٍ أدنى من المتوقع: كلا التمويلين في حساب نسبة عبء الدين في آن واحد.

أي البنوك الإماراتية تقدم تمويلات الشراء بغرض التأجير؟

تقدم كل البنوك الإماراتية الكبرى تمويلات العقار الاستثماري من حيث المبدأ، لكن الشروط والشهية تختلف:

شهية البنك لطلبات العقار الاستثماري تتغير بتغير ظروف السوق. استخدم وسيطاً أو أداة المقارنة هذه لتحديد أي البنوك تتنافس بنشاط على أعمال الشراء بغرض التأجير وقت تقديمك.

كيف يُعامَل دخل الإيجار في الاكتتاب

يختلف هذا بشكل كبير من بنك لآخر وهو من أهم الأسئلة التي تطرحها قبل التقديم.

النهج القياسي (معظم البنوك): يؤهّلك البنك كلياً على دخل راتبك ضمن سقف نسبة عبء الدين 50%. يجب أن يتسع قسط التمويل الجديد ضمن سعة نسبة عبء دينك المتبقية بعد الالتزامات القائمة. يُلاحَظ دخل الإيجار لكنه لا يُحتسب ضمن الدخل المؤهِّل.

الاكتتاب بدخل الإيجار (بعض البنوك، خاصة بنك أبوظبي التجاري (ADCB) والمشرق): يأخذ البنك نسبة من دخل الإيجار المتوقع، عادة 70-80% من القيمة الإيجارية المقيّمة من مثمّن RICS، ويحتسبها دخلاً مؤهِّلاً إلى جانب راتبك. هذا يزيد مبلغ تمويلك الأقصى للعقار الاستثماري. ستحتاج إلى تقديم إما عقد إيجار موقّع أو تقييم إيجاري من مثمّن معتمد لدى البنك.

إن كان دخل راتبك القائم وحده لا يستوفي شرط نسبة عبء الدين، فقد يكون الاكتتاب بدخل الإيجار هو الفرق بين الموافقة والرفض. اسأل تحديداً أي البنوك يقدمه لحجم تمويلك ونوع عقارك.

بيانات العائد الإيجاري حسب منطقة دبي (إجمالي، 2026)

هذه عوائد إجمالية: الإيجار السنوي مقسوماً على سعر الشراء. أما العوائد الصافية (بعد رسوم الخدمات والشغور والصيانة ورسوم الإدارة) فتكون عادة أدنى بمقدار 1.5-2.5%. عائد إجمالي 7% في قرية جميرا الدائرية يترجم إلى عائد صافٍ نحو 4.5-5.5% حسب معدل رسوم خدمات المبنى ومعدل إشغالك.

تدفق نقدي محسوب: شقة غرفة نوم في قرية جميرا الدائرية بقيمة AED 1.2M (2026)

عند 3.75% تحقق الشقة تدفقاً نقدياً موجباً صغيراً قبل الضريبة، ولا توجد ضريبة دخل شخصي في الإمارات تقتطع منه. أمران يحركان هذا الرقم. الأول هو السعر الذي يُعرض عليك فعلاً: عند 4.74%، وهو معدل الربح الإسلامي الذي نشره بنك الفجيرة الوطني آخر مرة في يونيو 2026 ولم نُعِد التحقق منه، يصبح القسط AED 4,101 ويهبط الفائض إلى AED 1,112. أنحف، لكنه يبقى موجباً.

والثاني هو ما يغفله الملاك. سعر مصرف الشارقة الإسلامي المعلن تثبيت لسنة واحدة، ثم يعود إلى إيبور 3 أشهر زائد 1.75%، أي 5.66% عند المؤشر الحالي 3.91%. في الشهر 13 يقفز القسط على هذا التمويل من AED 3,702 إلى AED 4,464 وينهار الفائض من AED 1,511 إلى AED 749. قارن ذلك ببنك دبي الإسلامي، الذي يثبت 3 سنوات عند 3.95% ثم يعود إلى إيبور 3 أشهر زائد 1.00%، وهو أدنى هامش عودة يمكننا توثيقه، أي 4.91% اليوم. أقساطه AED 3,781 ثم AED 4,132، والفائض ينزل إلى AED 1,081 فقط. احتفظ بالتمويل 25 سنة كاملة، وإذا بقي إيبور حيث هو، يكلّف طريق مصرف الشارقة الإسلامي نحو AED 1,329,900 مقابل AED 1,226,900 على بنية بنك دبي الإسلامي. السعر المعلن الأرخص هو التمويل الأغلى بنحو AED 103,000.

لاحظ أن هذا الحساب لا يشمل AED 550,000-570,000 النقد المقدم المطلوب (الدفعة الأولى زائد تكاليف الإغلاق)، ولا تكلفة الفرصة على ذلك رأس المال. تحليل كامل للعائد على حقوق الملكية يشمل افتراضات النمو الرأسمالي يتجاوز نطاق أداة مقارنة تمويل عقاري؛ اعتبر هذا نقطة بداية، لا توصية استثمار.

المخاطر الرئيسية لمستثمري الشراء بغرض التأجير في الإمارات

• التحول بعد الفترة الثابتة. المثال المحسوب أعلاه يسعّر ذلك: عند سعر عودة مصرف الشارقة الإسلامي يهبط الفائض الشهري من AED 1,511 إلى AED 749 في الشهر 13، وهذا مع ثبات إيبور. وإن ارتفع، صار الفائض سالباً.
• الشغور. مخصص الشغور 5% أعلاه متفائل لبعض تركيبات المباني والمناطق. يواجه بعض المستثمرين شغوراً فعلياً 15-20% عند احتساب فترات الخلو ومهلة تغيير المستأجر.
• زيادات رسوم الخدمات. تنظم ريرا زيادات رسوم الخدمات لكن كثيراً من المباني شهد ارتفاعات ملموسة. رسوم خدمات أعلى من المتوقع قد تقلّص العائد الصافي بشكل كبير.
• فائض العرض في أسواق دقيقة محددة. بعض تجمعات المباني (خاصة في قرية جميرا الدائرية) بها تركيزات عالية من وحدات مملوكة للمستثمرين، ما يخلق منافسة على الإيجار وضغطاً هابطاً على العوائد.
• قابلية نقل التمويل العقاري. إن احتجت للبيع وأراد المشتري استخدام بنك مختلف، فيجب فك رهن بنكك كجزء من النقل، ما يضيف وقتاً وتكلفة.

الإسلامي مقابل التقليدي للشراء بغرض التأجير

كان التمويل الإسلامي هو الأغلى بين الاثنين عند القاع. لم يعد كذلك. على سجلات منتجات المقرضين المقروءة في 14 أغسطس 2026، صار أرخص معدل ربح إسلامي، 3.75% من مصرف الشارقة الإسلامي، دون أرخص سعر تقليدي يمكننا توثيقه وتصنيفه، 3.89% من الإمارات دبي الوطني. من يقول لك إن التمويل الإسلامي يكلف علاوة عند القاع يعمل على ورقة قديمة.

ولا تبالغ في قراءة ذلك في أي اتجاه. على تمويل استثماري بقيمة AED 720,000 لمدة 25 سنة، 0.14 من النقطة تساوي نحو AED 16,500 من إجمالي الربح أو الفائدة، موزعة على 300 قسط. الشروط المرتبطة تحرّك مالاً أكثر من الفارق نفسه. الإمارات دبي الوطني يشترط تحويل الراتب ويسعّر عودته على إيبور شهر واحد (حالياً 3.76%) لا على معدل 3 أشهر الذي تنقله معظم جداول المقارنة، فتقع عودته عند 5.75% لا عند رقم قريب من 5% كما يوحي حساب الثلاثة أشهر. كلتا البنيتين، الإسلامية والتقليدية، مكتوبة للعقار الاستثماري. راجع دليل التمويل العقاري الإسلامي لدينا لمعرفة كيف تختلف الإجارة والمرابحة والمشاركة المتناقصة حين تكون المالك المؤجِّر لا الشاغل.