نُشر في 11 يونيو 2026 · حُدّث في 23 يوليو 2026

التمويل العقاري الثابت لسنتين في الإمارات 2026: الأسعار والمقرضون ومتى يكون منطقياً

بقلم فريق تحرير MortgageCompare.ae · قراءة 9 دقائق

ماذا يعني "ثابت لسنتين" على تمويل عقاري إماراتي

يثبّت التمويل العقاري بسعر ثابت لسنتين سعر فائدتك لأول 24 شهراً. لا يتغير قسطك الشهري خلال تلك الفترة مهما فعل إيبور أو سعر الأساس لمصرف الإمارات المركزي.

بعد 24 شهراً، يعود السعر إلى سعر متغير: إيبور 3 أشهر زائد هامش البنك المتفق عليه، المكتوب في اتفاقية تسهيلك عند البداية. عند إيبور 3 أشهر الحالي 3.85% (السعر المنشور من المصرف المركزي، يونيو 2026)، هامش ما بعد الفترة الثابتة إيبور + 1.49% يعطي سعراً متغيراً قدره 5.34%.

يقع التثبيت لسنتين بين بديلين شائعين. التثبيت لسنة واحدة يعطيك 12 شهراً من اليقين ثم تعيد التقييم. أما التثبيت لثلاث سنوات فيمدد يقين القسط إلى 36 شهراً لكن قد يحمل سعراً أعلى قليلاً حسب المقرض. السنتان هما المسار الوسط: طويل بما يكفي لتوفير ثبات تخطيطي حقيقي، وقصير بما يكفي ليعطيك نافذة إعادة تمويل نسبياً بسرعة.

ملاحظة واحدة: تثبيت سعرك لا يمنع الخروج المبكر. تحدد لوائح مصرف الإمارات المركزي سقف رسوم الخروج المبكر عند 1% من الرصيد القائم، بحد أقصى AED 10,000، للخروج خلال أول 3 سنوات. بما أن التثبيت لسنتين يقع ضمن تلك النافذة، يمكنك الخروج في أي وقت خلال الفترة الثابتة بما لا يزيد على AED 10,000.

أسعار الثابت لسنتين حسب المقرض: يونيو 2026

يعرض الجدول أدناه كبار مقرضي الإمارات ومنتجاتهم بالسعر الثابت، مع التركيز على مدد سنتين أو منتجات تغطي نافذة السنتين. جميع الأرقام للمقترضين الموظفين، عقار سكني أول، دون AED 5M، نسبة قرض إلى قيمة 80%، ما لم يُذكر خلاف ذلك.

المصادر: متتبع أسعار MortgageCompare.ae، يونيو 2026. إيبور 3 أشهر: 3.85%. أسعار منشورة لملفات موظفين قياسية. تختلف مدد التثبيت لبنك أبوظبي التجاري (ADCB) وراك بنك وبنك أبوظبي الأول (FAB) والمشرق حسب فئة المنتج؛ أكّد توفر السنتين مباشرة مع البنك قبل التقديم.

يبرز HSBC لأن هيكل سعره الموحّد يعني أنك تدفع 3.78% سواء اخترت تثبيتاً لسنة أو سنتين أو 3 أو 5 سنوات. لا غرامة لاختيار سنتين بدلاً من سنة واحدة. هذا غير معتاد في سوق الإمارات، حيث تفرض معظم البنوك أسعاراً أعلى تدريجياً للمدد الثابتة الأطول.

سعر الإمارات دبي الوطني 3.85% لمنتج محدد لسنتين أعلى بـ0.07 نقطة مئوية من HSBC، لكن الإمارات دبي الوطني لديه أكبر شبكة مصرفية للأفراد في البلاد ويعالج طلبات التمويل العقاري بسرعة، خاصة إذا كان راتبك لديه بالفعل.

كيف تقارن التكاليف الشهرية عبر مدد التثبيت

إليك الأقساط الشهرية على تمويل AED 1.5M على مدى 25 سنة عند أهم أسعار الثابت لسنتين المتاحة الآن، مقارنة ببديل لسنة واحدة وآخر لثلاث سنوات.

تمويل AED 1.5M، لمدة 25 سنة. الأقساط الشهرية محسوبة بصيغة القسط القياسية. HSBC 3.78% مؤكد عند AED 7,736. الأرقام الأخرى محسوبة من الأسعار المنشورة. تحقق مع كل مقرض قبل التقديم.

على مدى سنتين، يكلف اختيار الإمارات دبي الوطني عند 3.85% بدلاً من HSBC عند 3.78% مبلغاً إضافياً إجماله AED 1,392 (AED 58 × 24 شهراً). هذه علاوة ذات معنى لكنها ليست كبيرة. لكثير من المقترضين، قد تبرر علاقة الإمارات دبي الوطني (إن كنت عميلاً حالياً)، أو توفر الفروع، أو عملية الطلب هذا الفارق البسيط في التكلفة.

الفرق بين HSBC عند 3.78% والمشرق عند 4.09% على مدى 24 شهراً هو AED 6,144. على تمويل عقاري بقيمة AED 1.5M، هذا ليس تافهاً. مقارنة الأسعار عبر كبار المقرضين قبل الالتزام تستحق الوقت.

متى يكون التثبيت لسنتين منطقياً؟

هناك 3 سيناريوهات يكون فيها التثبيت لسنتين الخيار الطبيعي.

تريد اليقين لكنك تظن أن الأسعار قد تنخفض بحلول السنة الثالثة. تشير توقعات السوق حتى يونيو 2026 إلى إمكانية خفض أو خفضين إضافيين من المصرف المركزي خلال بقية 2026. إذا اعتقدت أن إيبور سيكون أدنى بشكل ملموس بحلول أواخر 2027 أو أوائل 2028، فالتثبيت لسنتين يتيح لك اقتناص فائدة تلك الحركة في نهاية فترتك الثابتة، دون الحبس لمدة منتج 3 أو 5 سنوات.

تشتري عقاراً تخطط لبيعه أو إعادة تمويله خلال 3 إلى 4 سنوات. يمنحك التثبيت لسنتين نافذة خروج نظيفة. بعد الشهر 37 (وهو الشهر 13 من فترة ما بعد الفترة الثابتة إن بقيت)، لا توجد رسوم تسوية مبكرة. إذا خرجت بين الشهرين 25 و36 (لا تزال ضمن نافذة غرامة السنوات الثلاث للمصرف المركزي)، فأقصى رسوم AED 10,000. تلك تكلفة معروفة يمكن إدارتها.

أنت لدى HSBC وتريد أطول يقين مجاناً. إذا كان HSBC مقرضك، فإن تثبيت سنتين وتثبيت 5 سنوات يكلفان تماماً الشيء نفسه عند 3.78%. خذ الخمس سنوات واستمتع بأقصى نافذة ثابتة دون رسوم إضافية. لكن إذا كنت تقارن عبر المقرضين، فالسنتان مع HSBC ما زالتا أفضل منتج مُسعّر لسنتين في السوق.

متى لا يكون التثبيت لسنتين الخيار الصحيح

التثبيت لسنتين أقل منطقية في حالتين.

إذا كنت لدى HSBC وتريد اليقين. يعني هيكل سعر HSBC الموحّد أنه ينبغي لك ببساطة أخذ تثبيت 5 سنوات. تحصل على 3 سنوات إضافية من يقين القسط بلا تكلفة إضافية. تثبيت سنتين مع HSBC صحيح، لكنه ليس الخيار الأمثل من المقرض نفسه.

إذا كنت تتوقع البقاء على التمويل سنوات طويلة وتريد أدنى سعر ما بعد فترة ثابتة ممكن. هامش ما بعد الفترة الثابتة لبنك أبوظبي التجاري (ADCB) إيبور + 1.39% هو الأضيق في السوق التقليدية حالياً. إذا كنت تتبنى نظرة طويلة المدى وتركيزك الأساسي هو تقليل سعر ما بعد الفترة الثابتة بعد الفترة الثابتة، فقد يكون هامش بنك أبوظبي التجاري الأدنى أثمن من سعر HSBC الثابت الأولي الأدنى، حسب مدة بقائك على سعر ما بعد الفترة الثابتة. استخدم حاسبة التمويل العقاري لنمذجة السيناريوهين بمبلغ تمويلك.

ثابت لسنتين مقابل ثابت لسنة واحدة: أيهما أفضل؟

للمقترضين لدى HSBC، لا يُطرح هذا السؤال. كلاهما 3.78%. خذ السنتين.

للمقترضين لدى بنوك أخرى، تتلخص المقارنة في علاوة السعر للسنة الإضافية. تثبيت بنك أبوظبي التجاري (ADCB) لسنة واحدة عند 3.79% أرخص شهرياً من تثبيت الإمارات دبي الوطني لسنتين عند 3.85%. لكن بعد 12 شهراً، عليك إعادة التمويل أو قبول أي سعر يعرضه البنك. تلك العملية تستغرق وقتاً، وتحمل بعض التكلفة (تقييم جديد، رسوم بنكية)، وتُدخل عدم يقين السعر عند علامة الـ12 شهراً.

لمعظم المقترضين، تستحق راحة وثبات تخطيط التثبيت لسنتين علاوة صغيرة على منتج سنة واحدة. لا يرجح الحساب كفة السنة الواحدة إلا إذا انخفضت الأسعار بشكل كبير خلال أول 12 شهراً وتمكنت من تثبيت سعر أدنى بشكل ملموس عند نقطة تجديد السنة الواحدة.

لمقارنة كاملة للقرار، راجع دليلنا حول ثابت مقابل متغير في الإمارات.

ثابت لسنتين مقابل ثابت لثلاث سنوات: أيهما أفضل؟

تعتمد المقارنة على علاوة السعر.

مع HSBC، كلاهما 3.78%. خذ الثلاث سنوات (أو حتى الخمس): يقين أكثر بلا تكلفة.

مع ستاندرد تشارترد، منتج MortgageOne لثلاث سنوات مُسعّر تحديداً ويقع عند 3.85% (متتبع أسعار MortgageCompare.ae، يونيو 2026). مقارنة بتثبيت الإمارات دبي الوطني لسنتين عند 3.85%، يكلف ثلاث سنوات ستاندرد تشارترد الشيء نفسه شهرياً لكنه يعطيك 12 شهراً إضافياً من الأقساط الثابتة. لذلك يبدو منتج ستاندرد تشارترد لثلاث سنوات ذا قيمة أفضل من منتج الإمارات دبي الوطني لسنتين إن كان هدفك الأساسي يقين القسط الممتد.

راجع التحليل الكامل في دليلنا حول التمويل العقاري الثابت لثلاث سنوات في الإمارات.

ما هو سعر ما بعد الفترة الثابتة ولماذا يهم أكثر مما تظن

سعر ما بعد الفترة الثابتة هو ما تدفعه بعد انتهاء الفترة الثابتة. يُحدد عند إيبور 3 أشهر زائد الهامش المتفق عليه في خطاب تسهيلك. لا يتغير ذلك الهامش طوال عمر القرض، لذا فخفضه في البداية له أثر دائم على تكاليفك.

يتراوح نطاق هوامش ما بعد الفترة الثابتة في سوق الإمارات حالياً من إيبور + 1.25% (HSBC) إلى إيبور + 1.55% (راك بنك، بنك أبوظبي الأول). عند إيبور الحالي 3.85%، هذا هو الفرق بين 5.10% و5.40%. على تمويل AED 1.5M لمدة 25 سنة، هذا نحو AED 265 شهرياً فرقاً في أقساط ما بعد الفترة الثابتة، يستمر 23 سنة بعد انتهاء الفترة الثابتة.

هامش ما بعد الفترة الثابتة يهم أكثر من السعر الثابت الأولي على كامل عمر القرض. سعر تمهيدي أعلى قليلاً بهامش ما بعد فترة ثابتة أدنى يمكن أن يوفر لك أكثر على مدى أكثر من 20 سنة من سعر تمهيدي أدنى بهامش أعلى. استخدم حاسبة إعادة التمويل لنمذجة هذا بحجم تمويلك.

التقدم بطلب تمويل عقاري ثابت لسنتين في الإمارات

عملية الطلب واحدة بغض النظر عن مدة التثبيت. ستحتاج:

• جواز السفر وتأشيرة الإقامة في الإمارات
• الهوية الإماراتية
• كشوف حساب بنكية من 3 إلى 6 أشهر
• شهادة الراتب أو خطاب جهة العمل
• 3 قسائم رواتب
• تفاصيل العقار (بمجرد اتفاقك على الشراء)

ابدأ بـموافقة مبدئية للتمويل العقاري قبل الالتزام بعقار. الموافقة المبدئية مجانية، وتستغرق من 3 إلى 5 أيام عمل لدى معظم البنوك الكبرى، وتعطيك سعراً ومبلغ تمويل مؤكدين للعمل بهما. كما تشير للبائعين أنك مشترٍ جاد.

يجب أن تبقى نسبة عبء الدين (DBR) لديك ضمن حد المصرف المركزي البالغ 50% من الدخل الإجمالي، الذي ينطبق على الوافدين والمواطنين الإماراتيين على حد سواء. يجب ألا تتجاوز أقساط تمويلك المقترحة زائد كل أقساط ديونك القائمة تلك الحصة من دخلك الشهري الإجمالي. تحقق من موقعك عبر حاسبة نسبة عبء الدين لدينا قبل التقديم.

الأسئلة الشائعة

ما أفضل تمويل عقاري ثابت لسنتين في الإمارات في 2026؟

HSBC عند 3.78%، الذي يفرض السعر نفسه لكل مدد التثبيت من سنة إلى 5 سنوات. بين البنوك التي لديها منتج محدد لسنتين، يقدم الإمارات دبي الوطني 3.85%. على تمويل AED 1.5M لمدة 25 سنة، يوفر HSBC مبلغ AED 58 شهرياً مقارنة بالإمارات دبي الوطني، أي AED 1,392 على مدى الفترة الثابتة لسنتين.

هل التثبيت لسنتين أفضل من التثبيت لسنة واحدة في الإمارات؟

عادة نعم. مع HSBC، كلاهما يكلف 3.78%، فالسنتان ببساطة أفضل: السعر نفسه، ضعف اليقين. مع البنوك الأخرى، قد تحمل السنتان علاوة صغيرة على السنة الواحدة، لكن السنة الإضافية من يقين القسط وإزالة أعمال إعادة التمويل عند الـ12 شهراً تستحق تكلفة إضافية متواضعة لمعظم المقترضين.

ماذا يحدث في نهاية سعر ثابت لسنتين في الإمارات؟

يتحول تمويلك العقاري إلى السعر المتغير: إيبور زائد هامشك المتفق عليه. عند إيبور الحالي 3.85%، هامش إيبور + 1.49% يعطي 5.34%. يمكنك البقاء على ذلك السعر، أو طلب صفقة ثابتة جديدة من بنكك، أو إعادة التمويل إلى مقرض آخر. لا توجد غرامة خروج بعد انتهاء الفترة الثابتة.

هل يمكنني الخروج من تمويل ثابت لسنتين مبكراً في الإمارات؟

نعم. يحدد المصرف المركزي سقف رسوم الخروج المبكر عند 1% من الرصيد القائم، بحد أقصى AED 10,000، للخروج خلال أول 3 سنوات. على تمويل AED 1.5M، 1% ستكون AED 15,000، لكن سقف AED 10,000 ينطبق. يعني هذا أن أقصى تكلفة للخروج المبكر خلال تثبيت سنتين هي AED 10,000، مخاطرة معروفة ومحدودة.

أي بنوك في الإمارات تقدم تمويلاً عقارياً ثابتاً لسنتين؟

يقدم HSBC هيكل سعر موحّد يغطي سنة إلى 5 سنوات عند 3.78%، فتثبيت السنتين متاح. يسعّر الإمارات دبي الوطني تحديداً منتجاً تقليدياً لسنتين عند 3.85%. تقدم بنك أبوظبي التجاري (ADCB)، وبنك أبوظبي الأول (FAB)، وراك بنك، وستاندرد تشارترد منتجات بفترات ثابتة بشروط متباينة؛ اسأل كل بنك عن توفر السنتين لملف مقترضك.