السعر الثابت مقابل السعر على الرصيد المتناقص: أيهما أقل تكلفة فعلاً
- يفرض السعر الثابت الفائدة على كامل التمويل الأصلي طوال المدة، بينما يفرض السعر على الرصيد المتناقص الفائدة فقط على الرصيد المتناقص.
- للسعر الرئيسي نفسه يكلف التمويل بالسعر الثابت نحو الضعف، فسعر ثابت 5% هو تقريباً سعر 9% على الرصيد المتناقص.
- يستخدم التمويل العقاري الإماراتي دائماً الرصيد المتناقص، فحوّل أي سعر ثابت قبل المقارنة.
يفرض السعر الثابت الفائدة على كامل مبلغ التمويل الأصلي طوال المدة، بينما يفرض السعر على الرصيد المتناقص الفائدة فقط على الرصيد الذي ما زلت مديناً به، والذي يتناقص كلما سددت. للسعر الرئيسي نفسه، يكلف التمويل بالسعر الثابت نحو ضعف الفائدة، فسعر ثابت 5% يعادل تقريباً سعراً على الرصيد المتناقص 9%. يستخدم التمويل العقاري الإماراتي دائماً الرصيد المتناقص، فحوّل أي سعر ثابت قبل المقارنة.
إن سبق أن قارنت تمويلين وتساءلت لماذا بدا الأقل سعراً أكثر تكلفة، فالإجابة دائماً تقريباً السعر الثابت مقابل السعر على الرصيد المتناقص. هما طريقتان مختلفتان لفرض الفائدة، وسعر ثابت يبدو أرخص يكون عادة الصفقة الأغلى. هذا يهمّ في الإمارات لأن التمويل العقاري يُعرَض بسعر على الرصيد المتناقص، بينما بعض القروض الشخصية وقروض السيارات ما زالت تُعلَن بسعر ثابت، ما يجعل المقارنة المباشرة مضللة ما لم تحوّل أحدهما للآخر.
ما السعر الثابت؟
يفرض السعر الثابت الفائدة على كامل مبلغ التمويل الأصلي طوال المدة، بصرف النظر عن كم سددت بالفعل. إن اقترضت AED 100,000 بسعر ثابت 5% على مدى 5 سنوات، يُفرَض عليك 5% من كامل AED 100,000 كل سنة طوال السنوات الخمس، رغم أن رصيدك يتناقص كلما سددت. الفائدة ثابتة من البداية ولا تنكمش مع انكماش التمويل.
ما السعر على الرصيد المتناقص؟
يفرض السعر على الرصيد المتناقص الفائدة فقط على الرصيد القائم، الذي يتناقص كل شهر كلما سددت. في البداية تدفع فائدة أكبر لأن الرصيد كبير، لكن مع انخفاض الرصيد ينخفض معه جزء الفائدة من كل قسط. هكذا يعمل كل تمويل عقاري إماراتي، وهو الأعدل بين الطريقتين لأنك تدفع فقط مقابل المال الذي ما زلت مديناً به.
الفرق، بمثال محسوب
خذ تمويلاً بقيمة AED 100,000 على مدى 5 سنوات:
| سعر ثابت 5% | سعر على الرصيد المتناقص 5% | |
|---|---|---|
| تُفرَض الفائدة على | كامل AED 100,000 كل سنة | الرصيد المتناقص |
| إجمالي الفائدة على 5 سنوات | AED 25,000 | نحو AED 13,200 |
| إجمالي المسدد | AED 125,000 | نحو AED 113,200 |
السعر الرئيسي نفسه 5%، لكن التمويل بالسعر الثابت يكلف نحو ضعف الفائدة. هذا هو الفخ: سعر ثابت 5% ليس رخيصاً إطلاقاً كسعر 5% على الرصيد المتناقص. لكي يكلف مثل سعر ثابت 5%، يحتاج التمويل على الرصيد المتناقص إلى سعر نحو 9%.
لماذا يبدو السعر الثابت أرخص
تستطيع جهات الإقراض التي تعرض سعراً ثابتاً الإعلان عن رقم أصغر بينما تكسب أكثر، لأن السعر يُطبَّق على كامل المبلغ الأصلي طوال الوقت. مقترض يقارن تمويلاً ثابتاً 5% بتمويل على الرصيد المتناقص 9% قد يختار الـ5% وينتهي به الأمر بدفع المثل أو أكثر. الرقم الرئيسي يخفي التكلفة الحقيقية.
القاعدة التقريبية للتحويل
كدليل سريع، يعادل السعر الثابت تقريباً سعراً على الرصيد المتناقص قدره نحو 1.8 إلى 1.9 ضعف الرقم الثابت لمدة تمويل نموذجية. فسعر ثابت 2.5% يقع في نطاق سعر 4.5% على الرصيد المتناقص، وسعر ثابت 5% نحو 9% على الرصيد المتناقص. يعتمد المضاعف الدقيق على المدة، لكن الاتجاه دائماً نفسه: المعادل على الرصيد المتناقص أعلى بكثير مما يوحي به الرقم الثابت. عند الشك، اطلب من جهة الإقراض السعر على الرصيد المتناقص، أو إجمالي المبلغ المستحق، الذي لا يمكن إخفاؤه.
قارن دائماً المثل بالمثل: حوّل أي سعر ثابت إلى معادله على الرصيد المتناقص، أو ببساطة قارن إجمالي المبلغ المستحق عبر التمويلين. لا تقارن أبداً سعراً ثابتاً مباشرة بسعر على الرصيد المتناقص.
أين ترى كلاً منهما في الإمارات
يُعرَض التمويل العقاري الإماراتي ويُحسَب على الرصيد المتناقص، لذا فالأسعار على صفحة الأسعار لدينا كلها أسعار على الرصيد المتناقص يمكنك مقارنتها مباشرة وإدخالها مباشرة في حاسبة التمويل العقاري. ما زالت الأسعار الثابتة تظهر في بعض إعلانات القروض الشخصية وقروض السيارات، وأحياناً في عروض تمويل عقاري غير رسمية من مصادر أقل شفافية. إن عرض عليك أحد سعر تمويل عقاري ثابتاً، فحوّله قبل المقارنة، فكل بنك إماراتي رئيسي يعمل على الرصيد المتناقص.
كيف تقارن التمويلات بشكل صحيح
- اطلب السعر على الرصيد المتناقص لأي شيء يُعرَض كسعر ثابت.
- قارن إجمالي المبلغ المستحق، لا السعر الرئيسي وحده. هذا الرقم يكشف التكلفة الحقيقية.
- تحقق من الأساس في كل عرض. سعر ثابت 2.5% وسعر 4.5% على الرصيد المتناقص قد يكونان الصفقة نفسها.
- استخدم حاسبة على الرصيد المتناقص لنمذجة التكلفة الشهرية الحقيقية. تستخدم حاسبة التمويل العقاري الإماراتية لدينا الرصيد المتناقص، الطريقة نفسها التي تطبّقها البنوك.
الخلاصة
يفرض السعر على الرصيد المتناقص الفائدة فقط على ما ما زلت مديناً به، بينما يفرضها السعر الثابت على كامل المبلغ الأصلي طوال الطريق، ما يجعل السعر الثابت أغلى بكثير مما يوحي به رقمه الرئيسي المنخفض. يستخدم التمويل العقاري الإماراتي دائماً الرصيد المتناقص، فقارن أسعار التمويل العقاري مباشرة على صفحة الأسعار لدينا، وحوّل أي سعر ثابت يُعرَض عليك في مكان آخر قبل أن تقرر. لرؤية تكلفتك الشهرية الحقيقية على أساس الرصيد المتناقص، استخدم الحاسبة.
الأسئلة الشائعة
ما الفرق بين السعر الثابت والسعر على الرصيد المتناقص؟
يفرض السعر الثابت الفائدة على كامل مبلغ التمويل الأصلي طوال المدة، بينما يفرض السعر على الرصيد المتناقص الفائدة فقط على الرصيد القائم، الذي يتناقص كلما سددت. للسعر الرئيسي نفسه، يكلف التمويل بالسعر الثابت فائدة أكبر بكثير. يستخدم التمويل العقاري الإماراتي دائماً الرصيد المتناقص.
هل السعر الثابت أرخص من السعر على الرصيد المتناقص؟
لا، بل العكس. يبدو السعر الثابت أرخص لأن الرقم أصغر، لكنه يُطبَّق على كامل المبلغ الأصلي طوال المدة، فيكلف أكثر. سعر ثابت 5% يعادل تقريباً سعراً على الرصيد المتناقص 9%، أي نحو ضعف التكلفة الحقيقية.
كيف تحوّل السعر الثابت إلى سعر على الرصيد المتناقص؟
كقاعدة تقريبية، يعادل السعر على الرصيد المتناقص نحو 1.8 إلى 1.9 ضعف السعر الثابت لمدة تمويل نموذجية. فسعر ثابت 2.5% يقع في نطاق 4.5% على الرصيد المتناقص، وسعر ثابت 5% نحو 9% على الرصيد المتناقص. يعتمد الرقم الدقيق على المدة، فاطلب من جهة الإقراض السعر على الرصيد المتناقص أو إجمالي المبلغ المستحق.
هل يستخدم التمويل العقاري الإماراتي أسعاراً ثابتة أم على الرصيد المتناقص؟
يُعرَض التمويل العقاري الإماراتي ويُحسَب على الرصيد المتناقص. يفرض كل بنك إماراتي رئيسي الفائدة على الرصيد المتناقص، لذا فالأسعار التي تقارنها على جدول أسعار التمويل هي أسعار على الرصيد المتناقص. تظهر الأسعار الثابتة أساساً في بعض إعلانات القروض الشخصية وقروض السيارات.
لماذا يبدو السعر الثابت أدنى من السعر على الرصيد المتناقص؟
لأن السعر الثابت يُطبَّق على كامل التمويل الأصلي طوال المدة، تستطيع جهة الإقراض الإعلان عن نسبة أصغر بينما تكسب فائدة أكبر. يخفي الرقم الرئيسي المنخفض التكلفة الحقيقية، ولهذا عليك دائماً مقارنة إجمالي المبلغ المستحق بدلاً منه.
قارن أسعاراً حقيقية على الرصيد المتناقص، لا ثابتة
كل سعر على MortgageCompare.ae هو سعر على الرصيد المتناقص يمكنك مقارنته مباشرة. اطّلع على الجدول الحي وقدّر تكلفتك الشهرية الحقيقية. مجاناً.