بقلم Danyal Szoke، رئيس قسم المبيعات · نُشر في 11 يونيو 2026 · حُدّث في 24 سبتمبر 2026 · قراءة 10 دقائق · تحديث الأسعار 5 October 2026

التمويل العقاري الثابت لثلاث سنوات في الإمارات 2026: الأسعار والمقرضون ومتى تختاره

ما الذي يمنحك إياه فعلاً تمويل عقاري ثابت لثلاث سنوات

يثبّت التمويل العقاري بسعر ثابت لثلاث سنوات سعر فائدتك لأول 36 شهراً. يبقى قسطك الشهري كما هو خلال تلك السنوات الثلاث مهما فعل إيبور أو سعر الأساس لمصرف الإمارات المركزي. بعد 36 شهراً، يعود التمويل إلى سعر متغير يُحدد عند إيبور 3 أشهر زائد هامش البنك.

هناك ميزة عملية للتثبيت لثلاث سنوات تبرز عن منتجي سنة واحدة وسنتين: ينتهي عند النقطة التي يتوقف عندها معظم المقرضين عن فرض رسوم السداد المبكر. يسقف المصرف المركزي تلك الرسوم عند 1% من الرصيد القائم، بحد أقصى AED 10,000، ويسري السقف طوال مدة التمويل، فلا شيء في اللائحة يلغيه عند السنة الثالثة. ما يتغير هو ممارسة المقرضين: تُفرض الرسوم عادة على الخروج خلال التثبيت وتسقط بعد انتهائه. وينتهي التثبيت لثلاث سنوات عند تلك النقطة مباشرة، ما يعني 3 سنوات من يقين القسط ثم قرار لا يكلف شيئاً عادة. احصل على شروط الخروج كتابةً، فهي في اتفاقية التسهيل لا في اللائحة.

هذا يختلف عن التثبيت لخمس سنوات، حيث تقع السنتان الرابعة والخامسة داخل الفترة الثابتة، فإمكانية الخروج بتكلفة زهيدة تعتمد كلياً على بند السداد المبكر لدى ذلك المقرض. ويختلف عن التثبيت لسنة واحدة، حيث تواجه أعمال إعادة تمويل كل 12 شهراً.

أسعار الثابت لثلاث سنوات حسب المقرض

اقرأ العمود الثالث مع الرابع. كل صف أدناه باستثناء المشرق وستاندرد تشارترد يحمل سعراً منشوراً لـ36 شهراً، وهذا هو التغيير منذ أغسطس: لم يعد التثبيت لثلاث سنوات منتجاً يُسعّر عند التقديم لدى معظم المقرضين. جميع الأرقام للمقترضين الموظفين، عقار سكني أول، دون AED 5M، نسبة قرض إلى قيمة 80%.

الأسعار مقروءة من سجلات منتجات المقرضين في 5 أكتوبر 2026. إيبور 3 أشهر 4.30% وإيبور شهر واحد 4.09%، من جدول المرجع المؤرخ 5 أكتوبر 2026. ويسعّر المشرق تثبيت سنتين فقط، من 4.49% إلى 4.74% لفئته القياسية، ولم يعد يدرج فئة Premium الأرخص. المنتجات الإسلامية لا تحمل فائدة؛ الرقم المعروض هو مكافئ معدل الربح لأغراض المقارنة. أسعار منشورة لملفات موظفين قياسية. أكّد سعر الثلاث سنوات وتوفره مع كل مقرض قبل التقديم.

لم يعد راك بنك في الصدارة. منذ 5 أكتوبر 2026 يسعّر كل العملاء عند 4.69% على الثلاث سنوات، بعد إلغاء شريحة إيليت. وبنك دبي الإسلامي عند 4.10% برسم ترتيب 0% وأدنى هامش عودة نتتبعه عند إيبور 3 أشهر + 1.00%، فيفوز على ما بعد الفترة بوضوح. و3.99% من مصرف أبوظبي الإسلامي تشتري لك مرونة في الأجل بدلاً من ذلك: 3 و4 و5 و7 إلى 20 سنة، مقابل أجل واحد لثلاث سنوات لدى بنك دبي الإسلامي، وإن كان تثبيت الثلاث سنوات وحده لدى مصرف أبوظبي الإسلامي يحمل ذلك السعر. كلاهما يشترط تحويل الراتب وكلاهما يستخدم هيكل مرابحة أو إجارة، فالقسط معدل ربح لا فائدة. لاحظ أن سعر ما بعد الفترة الثابتة لمصرف أبوظبي الإسلامي يعمل على إيبور شهر واحد عند 4.09% لا على إيبور 3 أشهر، فتختلف حساباته عن معظم هذا الجدول. وليس أي من المنتجين أرخص سعر إسلامي في السوق: ذلك تثبيت سنة واحدة عند 3.75%، من مصرف الشارقة الإسلامي.

للمقترضين التقليديين الذين لن ينقلوا رواتبهم، ضاقت القائمة في سبتمبر. سحب ستاندرد تشارترد كل أسعاره الثابتة في 18 سبتمبر 2026، فصار HSBC عند 4.39% هو التثبيت الوحيد لثلاث سنوات في هذا الجدول الذي لا يطلب راتبك. يحمل رسم ترتيب 0.52% ويعود عند إيبور 3 أشهر + 1.09%، وهو أدنى هامش عودة بين المقرضين التقليديين الذين نتتبعهم، وهذا يهم على مدى 25 سنة أكثر مما يهم السعر الأمامي على مدى ثلاث سنوات.

مقارنة التكلفة الشهرية: ثابت 3 سنوات مقابل سنة و5 سنوات

إليك الأقساط الشهرية على تمويل AED 1.5M على مدى 25 سنة عند كل سعر أعلاه، مع سعر ستاندرد تشارترد المتغير كمقارنة "لا تفعل شيئاً".

تمويل AED 1.5M، لمدة 25 سنة، بصيغة القسط القياسية، مقرباً لأقرب درهم. عمود الثلاث سنوات هو القسط الشهري مضروباً في 36 ويفترض ثبات السعر طوال 36 شهراً، وكل صف ثابت أعلاه يحمل الآن سعراً منشوراً لتلك المدة. صف ستاندرد تشارترد متغير من أول قسط: إيبور 3 أشهر زائد هامش Mortgage One البالغ 0.30%، بسعر 4.67% وفق قراءة 22 سبتمبر 2026، فقسطه يتحرك مع المؤشر. تحقق من الأرقام مع كل مقرض قبل التقديم.

الصف الأخير هو الحجة للتثبيت من حيث المبدأ. أرخص سعر متغير لدى ستاندرد تشارترد يكلف AED 8,483 شهرياً على AED 1.5M ويتحرك مع إيبور من أول قسط. خذ تثبيت HSBC لثلاث سنوات عند 4.39% بدلاً منه فيصبح القسط AED 8,244، أي توفير AED 239 شهرياً أو AED 8,604 على مدى 36 شهراً، وتعرف الرقم. وخذ تثبيتاً لثلاث سنوات عند 3.99%، من مصرف أبوظبي الإسلامي أو الإمارات دبي الوطني، فتتسع الفجوة إلى AED 574 شهرياً، وAED 20,664 على مدى الثلاث سنوات.

تتغير هذه المقارنة إذا انخفض إيبور. لكن حتى مع 0.50% من خفوض المصرف المركزي خلال بقية 2026، يهبط سعر ستاندرد تشارترد المتغير، وهو بسعر 4.67% وفق قراءة 22 سبتمبر 2026، إلى نحو 4.17%: دون تثبيت HSBC عند 4.39%، لكنه ما زال فوق التثبيتات عند 3.99%. يحتاج الأمر 0.68% من الخفوض قبل أن يتفوق الانتقال إلى المتغير اليوم على التثبيت اليوم عند 3.99%، وهذه هي الفجوة كاملةً بين ذلك التثبيت وسعر ستاندرد تشارترد المتغير.

لماذا للتثبيت لثلاث سنوات ميزة هيكلية الآن

الأسعار الثابتة في الإمارات قرار منتج تجاري لا صيغة حسابية. تُسعّر الآن دون المكافئ المتغير. لم يكن هذا هو الحال دائماً. في 2022 و2023، عندما كان إيبور يرتفع بسرعة، تحركت الأسعار الثابتة فوق السعر المتغير فوراً تقريباً لأن البنوك سعّرت الزيادات المتوقعة. والعكس صحيح في 2026: يثبّتك بنك دبي الإسلامي عند 4.10%، بينما كان سعر عودته 5.30% وفق تثبيت 5 أكتوبر 2026.

سعة تلك الفجوة تعتمد على المقرض. هي 1.00 نقطة في HSBC، و1.20 في بنك دبي الإسلامي، و1.81 في بنك أبوظبي الأول. وفي البنك العربي تبلغ 2.03 نقطة بين تثبيت الثلاث سنوات عند 4.25% وسعر ما بعده، إيبور 6 أشهر + 1.89%، الذي بلغ 6.28% وفق تثبيت 5 أكتوبر 2026. ارتفع إيبور بحدة خلال 2022 و2023 وهو الآن في تيسير بطيء، والبنوك تسعّر منتجاتها الثابتة بجاذبية لكسب أعمال التمويل العقاري. الفجوة الواسعة حجة للتثبيت؛ والضيقة، مثل فجوة HSBC، حجة لترجيح هامش العودة على السعر المعلن.

هل تختار راك بنك أم HSBC لتثبيت 3 سنوات؟

لم يعد راك بنك يفوز هنا بالسعر. منذ 5 أكتوبر 2026 يسعّر كل العملاء عند 4.69% على الثلاث سنوات بعد سحب شريحة إيليت، فيصبح سعر HSBC البالغ 4.39% أرخص بـ0.30 نقطة. وما زال راك بنك يطلب راتبك. أما HSBC فلا يطلبه، ويسعّر 4.05% لبرايفت وبريمير وأدفانس على تثبيت السنة. ويفرض HSBC رسم ترتيب 0.52%، أي AED 7,800 على تمويل AED 1.5M مقابل لا شيء لدى راك بنك. وهامش عودته هو الأفضل بفارق 0.60 نقطة: إيبور 3 أشهر + 1.09% مقابل + 1.69% لدى راك بنك.

فتميل المقارنة الآن إلى HSBC. يكلف تثبيته لثلاث سنوات AED 256 شهرياً أقل من راك بنك (AED 8,244 مقابل AED 8,500)، أي AED 9,216 على مدى 36 شهراً، وهذا أكثر من رسم الترتيب البالغ AED 7,800. وإن كنت ستنقل راتبك، فممولو 3.99% في الجدول يتفوقون على الاثنين.

لدى HSBC الشبكة الدولية الأوسع وسمعة قوية في العمل مع الوافدين ذوي هياكل الدخل المعقدة، أو التوظيف الدولي، أو الدخل متعدد العملات. لهؤلاء المقترضين قد تفوق قيمة العلاقة فارق السعر، وهو الممول الوحيد في هذا الجدول الذي يثبّت ثلاث سنوات دون أن يمس راتبك.

حساب الخروج المبكر على تثبيت 3 سنوات

هنا تملك السنوات الثلاث ميزة هيكلية نظيفة على التثبيت لخمس سنوات.

يسقف المصرف المركزي رسوم السداد المبكر عند 1% من الرصيد القائم، بحد أقصى AED 10,000، ويسري السقف طوال مدة التمويل. والمقرضون هم من يقررون متى يفرضونها فعلاً، والمُحفّز المعتاد هو الخروج خلال الفترة الثابتة. وعلى تثبيت خمس سنوات يبقيك ذلك معرّضاً طوال الخمس سنوات، فكلما طال التثبيت زادت أهمية بند الخروج.

لتثبيت ثلاث سنوات، ينتهي ذلك التعرّض بانتهاء الفترة الثابتة. عند الشهر 37 يمكنك بيع العقار، أو إعادة التمويل إلى مقرض مختلف، أو إعادة الرهن مع بنكك الحالي، ومعظم المقرضين لا يفرضون رسوم سداد بعد انتهاء تثبيتهم. تحصل على 3 سنوات من يقين القسط ثم قرار لا يتعلق به الكثير. وهذا أحد أسباب شعبية التثبيت لثلاث سنوات في سوق الإمارات بين المشترين غير المتأكدين من خططهم طويلة المدى. أكّد وضع الرسوم مع مقرضك أولاً: سقف AED 10,000 هو الجزء الوحيد الذي يحدده المصرف المركزي.

ماذا حدث لـMortgageOne من ستاندرد تشارترد؟

ما زال Mortgage One القرض السكني التقليدي الرائد لستاندرد تشارترد الإمارات، لكنه منذ 18 سبتمبر 2026 متغير فقط، مُسعّراً عند إيبور 3 أشهر + 0.30% لعملاء Priority Private، بسعر 4.67% وفق قراءة 22 سبتمبر 2026، برسم ترتيب 1.3125%. ولم يعد ينتمي إلى قائمة الأسعار الثابتة. وبقية ميزاته كما هي:

• سعر متغير من أول قسط. لا فترة ثابتة تختارها بعد الآن. السعر الذي يمكننا توثيقه، 4.67%، كان إيبور 3 أشهر + 0.30% وفق قراءة 22 سبتمبر 2026، ويتحرك مع إيبور.
• لا اشتراط تحويل راتب. بخلاف بنك أبوظبي التجاري (ADCB) والإمارات دبي الوطني (اللذين يشترطان عادة تحويل الراتب لأفضل أسعارهما)، ومثل HSBC، لا يطلب ستاندرد تشارترد نقل رواتبك إليه.
• متاح للمقيمين في الإمارات وبعض غير المقيمين. شبكة ستاندرد تشارترد الدولية تجعله أحد أكثر المقرضين مرونة للوافدين بأوضاع توظيف معقدة.
• تسهيل المقاصة. يمكن هيكلة MortgageOne بحساب مقاصة، حيث تخفّض المدخرات المحتفظ بها لدى ستاندرد تشارترد أصل المبلغ المستحق للفائدة. إذا كنت تحتفظ بمدخرات كبيرة، يمكن أن يخفّض هذا سعرك الفعلي بشكل ملموس.

تسهيل المقاصة غير متوفر على نطاق واسع لدى مقرضي التمويل العقاري في الإمارات. احتفظ بـAED 200,000 مدخرات إلى جانب تمويل AED 1.5M وستدفع فائدة على AED 1.3M لا على المبلغ كامله. عند 4.67%، هذا نحو AED 778 شهرياً (AED 200,000 × 4.67% / 12)، وهو يستحق الموازنة مع رسم الترتيب 1.3125%. راجع دليلنا الكامل حول التمويل العقاري من ستاندرد تشارترد في الإمارات لتفصيل مفصل للمنتج.

كيف تتقدم بطلب سعر ثابت لثلاث سنوات في الإمارات

العملية واحدة لتثبيت ثلاث سنوات كما لأي مدة ثابتة أخرى. ابدأ بموافقة مبدئية قبل أن توافق على شراء عقار:

1. تحقق من نسبة عبء دينك (DBR). يجب ألا تتجاوز إجمالي أقساط ديونك الشهرية بما فيها التمويل المقترح 50% من الدخل الإجمالي للمواطنين والوافدين على حد سواء (60% تنطبق فقط على قروض برامج الإسكان الحكومية المؤهلة). استخدم حاسبة نسبة عبء الدين لدينا للتحقق من موقعك قبل التقديم.
2. اجمع مستنداتك. جواز السفر، والتأشيرة، والهوية الإماراتية، و3 قسائم رواتب، وكشوف حساب 6 أشهر، وخطاب جهة العمل.
3. تقدم بطلب موافقة مبدئية لدى 2 إلى 3 بنوك. اشمل مقرضاً واحداً على الأقل يسعّر الثلاث سنوات صراحة، أي الإمارات دبي الوطني أو بنك أبوظبي الأول أو مصرف أبوظبي الإسلامي، إلى جانب HSBC إن كنت لن تنقل راتبك. الموافقة المبدئية مجانية ولا تلزمك بأي شيء.
4. قارن العروض الفعلية. لا تقارن السعر الثابت فقط. قارن هامش ما بعد الفترة الثابتة، وأي رسوم ترتيب أو معالجة، ورسوم التقييم. إجمالي تكلفة التمويل يهم أكثر من السعر المعلن.
5. اختر وقدّم الطلب الكامل. بمجرد اتفاقك على عقار وقبول العرض، قدّم طلب التمويل الكامل مع تفاصيل العقار. سيطلب البنك تقييماً ويصدر العرض الرسمي.

راجع دليلنا خطوة بخطوة حول الموافقة المبدئية للتمويل العقاري في الإمارات للعملية الكاملة.

الأسئلة الشائعة

ما أفضل تمويل عقاري ثابت لثلاث سنوات في الإمارات في 2026؟

ستة ممولين يتقاسمون أرخص تثبيت لثلاث سنوات يمكننا توثيقه، عند 3.99%: الإمارات دبي الوطني وبنك أبوظبي الأول وبنك دبي التجاري على الجانب التقليدي، ومصرف الشارقة الإسلامي ومصرف أبوظبي الإسلامي ومصرف الإمارات الإسلامي على الجانب الإسلامي. ويليهم بنك دبي الإسلامي عند 4.10%. ويسعّر HSBC تثبيته لثلاث سنوات عند 4.39% وهو الوحيد هنا الذي لا يطلب راتبك. وسحب ستاندرد تشارترد منتجاته الثابتة في 18 سبتمبر 2026 وصار يقرض بسعر متغير فقط. الأسعار مقروءة من سجلات منتجات المقرضين في 5 أكتوبر 2026.

هل ما زال ستاندرد تشارترد يقدم سعراً ثابتاً لثلاث سنوات؟

لا. كل منتجات ستاندرد تشارترد الـ96 متغيرة اعتباراً من 18 سبتمبر 2026، وMortgage One الآن عند إيبور 3 أشهر + 0.30%، بسعر 4.67% وفق قراءة 22 سبتمبر 2026، لعملاء Priority Private برسم ترتيب 1.3125%. ويبقى جديراً بالنظر إن كنت تحتفظ بمدخرات ولن تنقل راتبك، لأن تسهيل المقاصة هو ما يبرر كلفته: مقاصة AED 200,000 مقابل تمويل AED 1.5M توفر نحو AED 778 شهرياً عند 4.67%.

ماذا يحدث بعد انتهاء تمويل ثابت لثلاث سنوات في الإمارات؟

يعود التمويل إلى إيبور زائد هامشك المتفق عليه. عند إيبور 3 أشهر البالغ 4.30%، هامش بنك دبي الإسلامي + 1.00% يعطي 5.30% وهامش HSBC + 1.09% يعطي 5.39%. يسعّر مصرف أبوظبي الإسلامي على إيبور شهر واحد عند 4.09%، فهامشه + 1.60% يعطي 5.69%. النقطة المفتاحية: بعد انتهاء التثبيت يمكنك البقاء على سعر العودة، أو التفاوض على تثبيت جديد، أو إعادة التمويل إلى مقرض آخر، ومعظم المقرضين يتوقفون عن فرض رسوم السداد عند تلك النقطة. تحقق من اتفاقية التسهيل لديك، فالمصرف المركزي يحدد السقف فقط عند 1% من الرصيد القائم أو AED 10,000، أيهما أقل.

هل التثبيت لثلاث سنوات أفضل من التثبيت لسنة واحدة في الإمارات؟

لم يعد كذلك لدى معظم الممولين. أربعة عشر سجلاً يحمل الآن سعراً منشوراً لـ36 شهراً، فصارت العلاوة مرئية لا مُسعّرة عند التقديم. وHSBC أوضح مثال: 4.05% على السنة الواحدة مقابل 4.39% على الثلاث سنوات، أي علاوة 0.34 نقطة مقابل يقين إضافي. و4.10% لبنك دبي الإسلامي و3.99% لمصرف أبوظبي الإسلامي سعران لثلاث سنوات، وكلاهما في حدود 0.21 نقطة من أرخص سعر تقليدي لسنة واحدة يمكننا توثيقه، وهو 3.89% لدى البنك العربي المتحد. ويطابق الإمارات دبي الوطني ذلك السعر 3.89% على تثبيت سنتين، والإمارات دبي الوطني لا يقدم تثبيتاً لسنة واحدة.

هل يمكنني الخروج من تمويل ثابت لثلاث سنوات مبكراً في الإمارات؟

نعم، في أي وقت. يحدد المصرف المركزي سقف رسوم السداد المبكر عند 1% من الرصيد القائم، بحد أقصى AED 10,000، طوال مدة التمويل، فعلى تمويل AED 1.5M يكون السقف الفعلي AED 10,000. ويفرضها معظم المقرضين على الخروج خلال التثبيت ويسقطونها بعده، لكن ذلك بند تعاقدي لا قاعدة تنظيمية، فاقرأ بند السداد المبكر قبل الالتزام.