التمويل العقاري الثابت لسنة واحدة في الإمارات 2026: من يقدم الأدنى وهل يناسبك؟
- أدنى سعر ثابت لسنة واحدة في الإمارات هو 3.75% من مصرف الشارقة الإسلامي، وهو منتج إسلامي برسوم ترتيب 0%.
- بنكان يتعادلان على أرخص تثبيت تقليدي لسنة واحدة عند 3.99%، بنك أبوظبي الأول والإمارات دبي الوطني، ويفوز بنك أبوظبي الأول على سعر ما بعد الفترة الثابتة وعلى الرسوم.
- عند إيبور 3 أشهر 3.91%، تتراوح أسعار ما بعد الفترة الثابتة لسنة واحدة من 5.00% إلى 5.75% حسب هامش المقرض ومدة إيبور.
أدنى سعر تمويل عقاري ثابت لسنة واحدة في الإمارات هو 3.75% من مصرف الشارقة الإسلامي، وهو منتج إسلامي برسوم ترتيب 0%. وعلى الجانب التقليدي يتعادل بنكان عند 3.99%: بنك أبوظبي الأول والإمارات دبي الوطني. ولا أحد منهما هو الأرضية التقليدية. تلك هي تثبيت الإمارات دبي الوطني نفسه لسنتين عند 3.89%، وهذا يقول شيئاً عن كيفية تسعير السنة الواحدة اليوم. يمنحك التثبيت لسنة واحدة سعراً تمهيدياً منخفضاً ويتيح لك إعادة التمويل إلى صفقة جديدة بعد 12 شهراً. المقايضة هي أنك قد تدفع رسوم سداد مبكر تصل إلى AED 10,000 إذا انتقلت، ويعود سعرك إلى إيبور زائد هامش البنك إن لم تعد التمويل. عند إيبور 3 أشهر 3.91%، تتراوح أسعار ما بعد الفترة الثابتة من 5.00% إلى 5.75% حسب المقرض.
ماذا يعني "ثابت لسنة واحدة" على تمويل عقاري إماراتي
في الإمارات، لا يقدم أي بنك تمويلاً عقارياً مثبتاً على كامل مدته البالغة 25 سنة. بدلاً من ذلك، تحصل على فترة ثابتة تمهيدية، عادة سنة واحدة أو سنتين أو 3 أو 5 سنوات. التثبيت لسنة واحدة هو الأقصر المتاح وعادة يعطي أدنى سعر، لأن البنك يتحمل مخاطر سعر أقل على التزام أقصر.
بعد 12 شهراً، يعود تمويلك العقاري تلقائياً إلى سعر متغير يُحسب كإيبور زائد هامش البنك الثابت. يُحدد ذلك الهامش عند أخذك التمويل ولا يتغير طوال عمر القرض. فأمران يحددان ما بعد الفترة الثابتة، ولا أحدهما هو السعر المعلن: الهامش، ومدة إيبور التي يتتبعها التسهيل. معظم المقرضين في الإمارات يستخدمون سعر الثلاثة أشهر، وهو حالياً 3.91%. أما الإمارات دبي الوطني ومصرف أبوظبي الإسلامي فيستخدمان سعر الشهر الواحد، وهو حالياً 3.76%.
أسعار الثابت لسنة واحدة حسب المقرض
يعرض الجدول أدناه الأسعار التمهيدية المنشورة لسنة واحدة من مقرضي الإمارات الذين يمكننا توثيق منتج حقيقي لسنة واحدة لديهم، مرتبة من الأدنى إلى الأعلى. جميع الأسعار للمقترضين الموظفين الذين يشترون عقاراً سكنياً أول دون AED 5 مليون بدفعة أولى 20%.
| المقرض | النوع | السعر التمهيدي لسنة واحدة | هامش ما بعد الفترة الثابتة | القسط الشهري على AED 1.5M (25 سنة) |
|---|---|---|---|---|
| مصرف الشارقة الإسلامي | إسلامي | 3.75% أرخص تثبيت لسنة واحدة | إيبور 3 أشهر + 1.75% | AED 7,712 |
| بنك أبوظبي الأول (FAB) | تقليدي | 3.99% أدنى سعر تقليدي لسنة واحدة (بالتعادل) | إيبور 3 أشهر + 1.50% | AED 7,909 |
| الإمارات دبي الوطني | تقليدي | 3.99% | إيبور شهر واحد + 1.99% | AED 7,909 |
| HSBC الإمارات (برايفت وبريمير) | تقليدي | 4.05% | إيبور 3 أشهر + 1.09% | AED 7,959 |
| ستاندرد تشارترد | تقليدي | 4.29% | إيبور 3 أشهر + 1.10% | AED 8,160 |
الأقساط الشهرية لتمويل بقيمة AED 1.5M، لمدة 25 سنة، إطفاء على الرصيد المتناقص بالسعر التمهيدي. أسعار منشورة لمشتري العقار الأول من الموظفين، دفعة أولى 20%، تمويل دون AED 5M. يشترط كل من بنك أبوظبي الأول والإمارات دبي الوطني تحويل الراتب، ولا يشترطه مصرف الشارقة الإسلامي ولا ستاندرد تشارترد. ولا يفرض مصرف الشارقة الإسلامي ولا بنك أبوظبي الأول رسوم ترتيب، بينما يفرض الإمارات دبي الوطني وستاندرد تشارترد 0.26% ويفرض HSBC 0.52%. ويسعّر HSBC حسب فئة العلاقة: 4.05% لعملاء برايفت وبريمير، و4.25% لأدفانس، و4.55% للأفراد. الأسعار مقروءة من سجلات منتجات المقرضين في 14 أغسطس 2026. وتعتمد الأسعار الفعلية على ملف المقترض.
الفجوة في القسط الشهري بين أرخص وأغلى خيار ثابت لسنة واحدة على تمويل AED 1.5M هي AED 448 شهرياً، أي AED 5,376 على مدى الفترة التمهيدية البالغة 12 شهراً. كرّر القرار 3 مرات فتصبح AED 16,128.
صف التعادل عند 3.99% يستحق قراءتين. يفرض بنك أبوظبي الأول والإمارات دبي الوطني القسط نفسه البالغ AED 7,909 خلال السنة التمهيدية، ثم يفترق الطريقان. يعود بنك أبوظبي الأول إلى إيبور 3 أشهر + 1.50% ولا يفرض رسوم ترتيب. ويعود الإمارات دبي الوطني إلى إيبور شهر واحد + 1.99% ويفرض 0.26%، أي AED 3,900 على تمويل AED 1.5M. وعند إيبور اليوم يعني ذلك سعر عودة 5.41% مقابل 5.75%، فالسعر المعلن المتطابق يخفي AED 302 شهرياً بمجرد انتهاء التثبيت.
ثلاثة مقرضين يظهرون كثيراً في مقارنات السنة الواحدة لا مكان لهم في ذلك الجدول. منتج بنك دبي الإسلامي القياسي مع تحويل الراتب عند 3.95%، لكنه يثبّت لثلاث سنوات والمدد المتاحة 3 و5 سنوات فقط. وقرض بنك أبوظبي التجاري (ADCB) الثابت عند 4.13%، ولم نؤكد بعد مدة التثبيت خلفه، فبقي خارج الجدول حتى نفعل. وسعر بنك الفجيرة الوطني الإسلامي 4.74% آخر تحقق منه كان في يونيو 2026 ولم يُعد التحقق منه منذ ذلك الحين، فلا تقرأه كعرض حالي.
وأمر آخر لا يظهره الجدول. أرخص سعر تقليدي في السوق كله هو 3.89%، وهو تثبيت الإمارات دبي الوطني لسنتين لا تثبيت أي بنك لسنة واحدة. والأرضية الإسلامية عند 3.75% صارت الآن دونه، وهذا يعكس الترتيب الذي حملته هذه المقارنات طوال النصف الأول من 2026. فإن كنت تتسوق على السعر الأمامي وحده، فلم تعد أرضية السوق تسكن في التثبيت القصير.
حجة التثبيت لسنة واحدة الآن
مع سعر الأساس لمصرف الإمارات المركزي عند 3.65% والاحتياطي الفيدرالي الأمريكي ما زال يدرس خفوضاً إضافية، يختار كثير من المقترضين في الإمارات التثبيت لسنة واحدة عمداً لإبقاء خياراتهم مفتوحة. إليك لماذا يبدو ذلك منطقياً:
- عادة أدنى سعر تمهيدي. التثبيت القصير يبدأ عادة أدنى، لأن البنك يتحمل مخاطر سعر أقل. على تمويل AED 1.5M، تثبيت لسنة واحدة عند 3.75% بدلاً من 4.05% على تثبيت أطول يوفر AED 247 شهرياً ما دام السعر التمهيدي سارياً. لكنها ليست قاعدة: يسعّر الإمارات دبي الوطني تثبيته لسنتين عند 3.89%، وهي الأرضية التقليدية في السوق كله، بينما يقف تثبيته لسنة واحدة عند 3.99%.
- مرونة إعادة التمويل. بعد 12 شهراً يمكنك التوجه إلى مقرضين آخرين وتأمين سعر تمهيدي جديد، أي التدوير فعلياً من صفقة إلى التالية. تتيح لك "استراتيجية التدوير" هذه اقتناص خفوض الأسعار عند حدوثها بدلاً من الحبس في فترة ثابتة أطول.
- قد ينخفض إيبور. إذا هبط إيبور بمقدار 0.50% خلال 2026، فستكون أسعار ما بعد الفترة الثابتة بعد تثبيتك لسنة واحدة أدنى بـ0.50% من أرقام اليوم. تثبيت أقصر يعني أنك تستطيع إعادة التمويل أبكر وتثبيت سعر بداية جديد أدنى.
مخاطر التثبيت لسنة واحدة
ليس التثبيت لسنة واحدة دائماً الخيار الصحيح. هناك سلبيات حقيقية:
- عدم يقين السعر بعد 12 شهراً. إذا ارتفع إيبور خلال سنتك التمهيدية، فسعر ما بعد الفترة الثابتة أعلى من أرقام اليوم. ستحتاج إلى إعادة التمويل سريعاً أو استيعاب أقساط أعلى.
- رسوم الخروج المبكر تنطبق لثلاث سنوات. بموجب قواعد مصرف الإمارات المركزي، يمكن للبنوك فرض ما يصل إلى 1% من الرصيد القائم (بحد أقصى AED 10,000) إذا أعدت التمويل خلال أول 3 سنوات. لذا فالانتقال بعد السنة الأولى يكلف عادة ما يصل إلى AED 10,000 رسوم خروج، زائد أي رسوم ترتيب لدى المقرض الجديد.
- إعادة التمويل تستغرق وقتاً وأوراقاً. يتطلب كل نقل تمويل طلباً جديداً وتقييماً وتسجيل رهن في دائرة الأراضي. يستغرق عادة من 4 إلى 6 أسابيع ويتطلب مستندات محدثة. عليك أن تبدأ العملية قبل شهرين على الأقل من انتهاء فترتك التمهيدية لتجنب فجوة.
- لا يقين للسعر للميزانية. إذا كان دخلك متغيراً أو محدوداً، فالتثبيت لسنة واحدة يتبعه عدم يقين حول الصفقة التالية قد يجعل وضع الميزانية أصعب من تثبيت لثلاث سنوات يثبّت الأقساط مدة أطول.
تعمل استراتيجية التدوير على أفضل نحو عندما تكون الأسعار هابطة أو مستقرة. إذا ارتفع إيبور بحدة، فالتدوير بين تثبيتات سنة واحدة يمنحك حماية أقل من تثبيت لثلاث أو خمس سنوات. ينبغي أن يعكس قرارك توقعك لاتجاه السعر على مدى 3 إلى 5 سنوات القادمة.
كيف تعيد التمويل في نهاية السنة
إعادة التمويل (نقل التمويل العقاري) في نهاية فترة تمهيدية لسنة واحدة تتبع الخطوات نفسها للتقدم بطلب أي تمويل عقاري. ابدأ قبل نحو 8 أسابيع من انتهاء فترتك التمهيدية:
- قارن أسعار السوق الحالية. استخدم صفحة مقارنة الأسعار لترى أي المقرضين يقدم أفضل الأسعار التمهيدية في حينه. تتغير الأسعار كل ربع سنة.
- تقدم بطلب موافقة مبدئية جديدة. احصل على خطاب مبدئي من 2 أو 3 مقرضين. يستغرق ذلك من 2 إلى 5 أيام عمل ولا يضر درجتك في الاتحاد للمعلومات الائتمانية إن تم ضمن نافذة قصيرة.
- اطلب رقم التسوية. اطلب من مقرضك الحالي خطاب تسوية مبكرة، يعرض الرصيد القائم وأي رسوم خروج. في هذه المرحلة ستعرف انطباق سقف رسوم الخروج البالغ AED 10,000.
- تقييم جديد. يطلب المقرض الجديد تقييماً عقارياً. إذا ارتفعت قيمة العقار، فقد تكون نسبة القرض إلى القيمة الجديدة أدنى، وهو ما يفتح أحياناً سعراً أفضل.
- أتمم النقل. يسدد المقرض الجديد التمويل القديم مباشرة. توقّع اتفاقية تسهيل جديدة وتدفع رسوم تسجيل الرهن لدائرة الأراضي (0.25% من التمويل، زائد AED 290) على التمويل الجديد.
إجمالي تكلفة الانتقال: ما يصل إلى AED 10,000 رسوم خروج، زائد نحو AED 3,500 إلى AED 5,000 رسوم تقييم وتسجيل رهن جديد. على تمويل AED 1.5M متبقٍ عليه 24 سنة، يساوي خفض السعر التمهيدي بـ0.30% مبلغ AED 244 شهرياً، أي أن السعي وراء ذلك وحده يستغرق نحو 5 سنوات ليعوّض تكلفة الانتقال. أما التوفير الذي يبرر الانتقال فهو تجنّب سعر ما بعد الفترة الثابتة. فالنزول من سعر ما بعد الفترة الثابتة 5.01% إلى سعر تمهيدي جديد 3.99% يخفض القسط من AED 8,962 إلى AED 8,102، أي نحو AED 860 شهرياً، وهو ما يغطي تكلفة الانتقال خلال 18 شهراً.
سنة واحدة مقابل سنتين مقابل ثلاث سنوات: مقارنة مباشرة
| مدة التثبيت | علاوة السعر النموذجية مقابل سنة واحدة | يقين القسط | المرونة | الأنسب لـ |
|---|---|---|---|---|
| سنة واحدة | خط الأساس | 12 شهراً | عالية | متتبعي الأسعار، ومن يتوقعون خفوضاً |
| سنتان | أرخص بـ0.10% إلى أغلى بـ0.20% | 24 شهراً | متوسطة | النهج المتوازن |
| 3 سنوات | +0.20% إلى +0.40% | 36 شهراً | منخفضة (تنطبق رسوم الخروج) | الباحثين عن اليقين، والدخل المتغير |
| 5 سنوات | +0.30% إلى +0.50% | 60 شهراً | منخفضة جداً | أقصى ثبات، والتخطيط طويل المدى |
علاوات السعر لفترات التثبيت الأطول مقابل مكافئ السنة الواحدة لدى المقرض نفسه. صف السنتين قد يميل في أي اتجاه في السوق الحالي: يسعّر الإمارات دبي الوطني تثبيته لسنتين 0.10 نقطة دون تثبيته لسنة واحدة، ولهذا ليست تلك الخانة علاوة صافية. تختلف العلاوات الفعلية حسب المقرض وظروف السوق. المصدر: تحليل MortgageCompare.ae.
كيف يبدو سعر ما بعد الفترة الثابتة بعد تثبيتك لسنة واحدة
بعد 12 شهراً، يواجه كل مقترض على تثبيت سنة واحدة إعادة ضبط للسعر. إليك كيف تبدو إعادة الضبط عند إيبور 3 أشهر 3.91% وإيبور شهر واحد 3.76% حسب المقرض:
| هامش ما بعد الفترة الثابتة | السعر عند إيبور اليوم | القسط الشهري على AED 1.5M، متبقٍ 24 سنة |
|---|---|---|
| إيبور 3 أشهر + 1.09% (HSBC) | 5.00% | AED 8,953 |
| إيبور 3 أشهر + 1.10% (ستاندرد تشارترد) | 5.01% | AED 8,962 |
| إيبور 3 أشهر + 1.50% (بنك أبوظبي الأول) | 5.41% | AED 9,312 |
| إيبور 3 أشهر + 1.75% (مصرف الشارقة الإسلامي) | 5.66% | AED 9,534 |
| إيبور شهر واحد + 1.99% (الإمارات دبي الوطني) | 5.75% | AED 9,614 |
القسط الشهري عند سعر ما بعد الفترة الثابتة بافتراض تمويل AED 1.5M، متبقٍ 24 سنة بعد السنة الأولى، إطفاء على الرصيد المتناقص. يتتبع الإمارات دبي الوطني مدة الشهر الواحد، ولهذا يُحسب سعر عودته من 3.76% لا من 3.91%. إيبور متغير؛ إذا هبط إيبور بـ0.50%، ينخفض كل سعر وقسط بالمقدار نفسه 0.50% / المبلغ المقابل. المصدر: حاسبة MortgageCompare.ae.
القفزة من التمهيدي إلى ما بعد الفترة الثابتة كبيرة. ستاندرد تشارترد ينتقل من 4.29% إلى 5.01%، أي AED 802 إضافية شهرياً على تمويل AED 1.5M إن بقيت على سعر ما بعده. والإمارات دبي الوطني يقفز أبعد، من 3.99% إلى 5.75%، أي AED 1,705 إضافية شهرياً. فسعر معلن متعادل على الأرخص وأغلى سعر عودة قد يجتمعان داخل التسهيل نفسه، ولهذا يعيد معظم المقترضين في الإمارات التمويل في نهاية كل فترة تمهيدية بدل ترك سعر العودة يجري.
من ينبغي أن يختار تمويلاً عقارياً ثابتاً لسنة واحدة في الإمارات
يناسبك التثبيت لسنة واحدة إذا:
- أردت أدنى سعر بداية ممكن وأنت واثق من أنك ستعيد التمويل في نهاية السنة.
- اعتقدت أن إيبور قد ينخفض خلال 12 شهراً القادمة وأردت اقتناص سعر ما بعد فترة ثابتة أدنى عند إعادة تمويلك التالية.
- كنت تشتري عقاراً استثمارياً وتقدّر المرونة على ثبات القسط.
- كان دخلك مستقراً وتستطيع استيعاب بعض عدم يقين السعر بعد الشهر 12.
التثبيت لسنة واحدة أقل ملاءمة إذا:
- وجدت عملية إعادة التمويل مرهقة أو صعبة إدارياً وفضّلت ضبط الأقساط ونسيانها لبضع سنوات.
- كان دخلك متغيراً وتحتاج يقين القسط للميزانية.
- ظننت أن إيبور سيرتفع خلال السنة القادمة، مما يجعل سعر ما بعد فترتك الثابتة أعلى من أرقام اليوم.
- خططت لبيع العقار خلال 2 إلى 3 سنوات وأردت تقليل تكاليف الانتقال.
الأسئلة الشائعة
ما أفضل تمويل عقاري ثابت لسنة واحدة في الإمارات في 2026؟
أدنى سعر ثابت لسنة واحدة هو 3.75% من مصرف الشارقة الإسلامي، وهو منتج إسلامي برسوم ترتيب 0%. ويتقاسم بنكان أرخص تثبيت تقليدي لسنة واحدة عند 3.99%، بنك أبوظبي الأول والإمارات دبي الوطني، وبنك أبوظبي الأول أفضلهما متى وزنت سعر العودة والرسوم. ثم HSBC عند 4.05% لعملاء برايفت وبريمير، ثم ستاندرد تشارترد عند 4.29%. راجع صفحة مقارنة الأسعار لدينا للجدول الحالي الكامل.
هل التثبيت لسنة واحدة أفضل من التثبيت لثلاث سنوات في الإمارات حالياً؟
للمقترضين الذين يتوقعون انخفاض إيبور أو ثباته خلال السنة القادمة، وعلى استعداد لإعادة التمويل، التثبيت لسنة واحدة عادة الخيار الأفضل في السوق الحالية. أما من يقدّرون اليقين ويريدون تجنب أوراق إعادة التمويل السنوية، فالتثبيت لثلاث سنوات يكلف أكثر قليلاً لكنه يوفر الوقت والجهد.
هل يمكنني إعادة التمويل بعد سنة واحدة دون رسوم خروج؟
لا. تسقف قواعد مصرف الإمارات المركزي رسوم السداد المبكر عند 1% من الرصيد القائم أو AED 10,000، أيهما أقل، ويسري السقف طوال مدة التمويل. الانتقال بعد السنة الأولى ممكن لكنه يستدعي عادة الرسوم. أما استمرارها لاحقاً فتحدده اتفاقية التسهيل لديك لا قاعدة السنوات الثلاث، فاقرأ بند السداد المبكر قبل أن تضع ميزانية نقل التمويل.
ماذا يحدث لسعري بعد الفترة الثابتة لسنة واحدة؟
بعد 12 شهراً يعود تمويلك العقاري إلى إيبور زائد الهامش المتفق عليه عند النشأة. عند إيبور 3 أشهر 3.91%، تتراوح أسعار ما بعد الفترة الثابتة من 5.00% (هامش HSBC 1.09%) إلى 5.66% (هامش مصرف الشارقة الإسلامي 1.75%). ويتتبع الإمارات دبي الوطني مدة الشهر الواحد عند 3.76% ويضيف 1.99%، ما يرفعه إلى 5.75%، وهو الأعلى على هذه الصفحة. يمكنك إعادة التمويل إلى مقرض جديد في أي وقت، رهناً بقواعد رسوم الخروج أعلاه.
هل تقدم كل بنوك الإمارات تمويلاً عقارياً ثابتاً لسنة واحدة؟
كثير منهم يفعل، لكن ليس جميعهم. مصرف الشارقة الإسلامي، وبنك أبوظبي الأول (FAB)، والإمارات دبي الوطني، وHSBC، وستاندرد تشارترد جميعهم ينشرون سعراً تمهيدياً لسنة واحدة. وآخرون يبدأون من مدة أطول: يثبّت بنك دبي الإسلامي منتجه القياسي مع تحويل الراتب لثلاث سنوات، والمدد المتاحة 3 و5 سنوات فقط، ومصرف أبوظبي الإسلامي يبدأ من 3 سنوات. راجع ورقة المنتج أو اطلب من وسيطك التأكيد.
مقالات ذات صلة
- أفضل تمويل عقاري ثابت في الإمارات 2026: كل مدد التثبيت مقارنة ←
- التمويل العقاري متغير السعر في الإمارات 2026: متى يكون إيبور + الهامش منطقياً ←
- ثابت مقابل متغير في الإمارات: أيهما أرخص على المدى الطويل؟ ←
- حاسبة إعادة تمويل عقاري في الإمارات: احسب تكلفة الانتقال ←
- مقارنة التمويل العقاري في الإمارات: كيف تقارن الأسعار عبر البنوك ←
اعثر على أفضل سعر ثابت لسنة واحدة تتأهل له
الأسعار المنشورة أرقام في أفضل الحالات. يعتمد السعر المعروض عليك على راتبك وجهة عملك وحجم دفعتك الأولى ودرجتك الائتمانية. أجرِ فحص الأهلية لترى ما يمكنك اقتراضه فعلاً وبأي سعر.