بقلم Majid Akhbar، رئيس قسم التمويل العقاري · نُشر في 9 يونيو 2026 · حُدّث في 19 أغسطس 2026 · قراءة 10 دقائق · تحديث الأسعار 5 October 2026

مقارنة التمويل العقاري في الإمارات: كيف تقارن الأسعار عبر البنوك الإماراتية

ما هي أسعار مقارنة التمويل العقاري في الإمارات هذا الأسبوع؟

يعرض الجدول أدناه السعر المعلن لكل بنك لمشترٍ وافد موظف قياسي: عقار سكني أول، دون AED 5M، بنسبة قرض إلى قيمة 80%. كل الأسعار على الرصيد المتناقص.

الأسعار على الرصيد المتناقص، للمقيمين الوافدين الموظفين، عقار أول دون AED 5M، بنسبة قرض إلى قيمة 80%. القسط محسوب بالسعر المعلن، لمدة 25 سنة، على قرض AED 1.5M. أسعار ما بعد الفترة الثابتة معروضة عند إيبور 3 أشهر البالغ 4.30%، من الجدول المرجعي بتاريخ 5 أكتوبر 2026، عدا ADIB والإمارات دبي الوطني اللذين يسعّران على أجل الشهر الواحد البالغ 4.09%، والبنك العربي الذي يسعّر على أجل الستة أشهر البالغ 4.39%. وحيث لم ينشر بنك فترة ثابتة أو هامشاً يمكننا توثيقه، يقول العمود ذلك بدل تقدير رقم. وإيبور نفسه ينشره المصرف المركزي. أسعار مصرف الشارقة الإسلامي والبنك العربي والإمارات دبي الوطني وبنك دبي الإسلامي وFAB وADIB والمشرق وHSBC ومصرف الفجيرة الوطني وستاندرد تشارترد قُرئت من سجلات منتجات المقرضين في سبتمبر 2026. وسعر ADCB البالغ 4.13% ورد في 18 أغسطس 2026 ولم يُنشر له مصدر بعد، ولذلك تُركت مدته وهامشه فارغين. وسعر المشرق البالغ 4.49% هو أدنى شريحته العادية التي تمتد إلى 4.74%؛ ولم تعد شريحته المميزة بسعر 3.99% مدرجة. وسعر HSBC البالغ 4.05% لفئة برايفت وبريمير، وأدفانس 4.05% والأفراد 4.55%. وسحب ستاندرد تشارترد كل أسعاره الثابتة في 18 سبتمبر 2026، و4.67% هو سعر Mortgage One المتغير وفق قراءة 22 سبتمبر 2026، برسم ترتيب 1.3125%. وسعر بنك الفجيرة الوطني 4.25% هو عرض الباقة لخمس سنوات مع تحويل الراتب، مقروء في 22 سبتمبر 2026؛ والعرض العادي 4.35% وثلاث سنوات 4.50%. أما ثلاثة مقرضين ظهروا هنا في يونيو، الإمارات الإسلامي وراك بنك وبنك عجمان، فقد حُذفوا بدل نقل أرقامهم: لم نتمكن من توثيق تسعيرهم في أغسطس، ورقم قديم تحت تاريخ حديث أسوأ من فراغ. قد تختلف الأسعار الفردية.

أي بنك إماراتي لديه أقل سعر الآن؟

لدى مصرف الشارقة الإسلامي أقل سعر معلن في الجدول عند 3.75%، مثبتاً لسنة واحدة، وبدون رسوم ترتيب. وهو منتج إسلامي. حتى جولة التسعير هذه لم يكن ذلك الجمع موجوداً هنا، لأن أحدّ سعر في الإمارات كان تقليدياً وكان التمويل الإسلامي يحمل علاوة صغيرة مقابل الهيكل. وقد انقلب ذلك.

والإمارات دبي الوطني هو أرخص مقرض تقليدي يمكننا توثيقه وتصنيفه معاً، عند 3.89% على تثبيت لسنتين. يريد راتبك في البنك قبل أن تحصل عليه، ويفرض 0.26% لترتيب القرض بينما لا يفرض مصرف الشارقة الإسلامي شيئاً. أما البنك العربي، الذي شغل هذا المركز حتى 5 أكتوبر 2026، فبات عند 3.99%. هذا هو السعر التقليدي الذي يجب التغلب عليه.

ويثبّت ADIB سعر 3.99% لثلاث سنوات، وهو أطول قفل عند الطرف الأرخص من الجدول. ويثبّت بنك دبي الإسلامي 4.10% للسنوات الثلاث نفسها. فارق الـ 21 نقطة أساس عن الإمارات دبي الوطني يساوي AED 174 شهرياً على قرض AED 1.5M. أكمل القراءة قبل أن تستبعده: السنة الإضافية لدى بنك دبي الإسلامي وهامشه الأرق يساويان أكثر بكثير من AED 174.

وسعر ADIB البالغ 3.99% أرخص من بنك دبي الإسلامي بـ AED 92 شهرياً على قرض AED 1.5M. كما يكتب آجالاً حتى 20 سنة، وتثبيته لأربع سنوات مسعّر فوق تثبيته لخمس، فاطلب العرضين بدل افتراض أن القفل الأقصر أرخص.

مصرف الفجيرة الوطني، الذي كان يتصدر هذا السوق سابقاً، عند 4.25% على عرض الباقة لخمس سنوات، نزولاً من 4.74% في يونيو. والعرض العادي 4.35% وثلاث سنوات 4.50%، ورسم موافقة مبدئية AED 1,050 يُخصم لاحقاً من رسم الترتيب.

كيف تُتحقّق هذه الأسعار وتُحدّث؟

تجمع MortgageCompare.ae بيانات الأسعار من ثلاثة مصادر مستقلة: كشوف أسعار البنوك المباشرة المشاركة مع فريقنا، والمحادثات مع مدراء علاقات التمويل العقاري في كل مقرض، وبيانات الأسعار المنشورة من مصرف الإمارات المركزي لإيبور. يُحدّث هذا المقال كلما تغيّر تسعير البنوك، لا في يوم ثابت من الأسبوع، ويحمل كل رقم تاريخ قراءته. وتعكس صفحة الأسعار الحية تغييرات اليوم نفسه عندما تبلّغنا البنوك.

بضعة تنبيهات مهمة. الأسعار المنشورة نقاط انطلاق. تطبّق البنوك فارق مخاطر بناءً على ملفك الائتماني لدى الاتحاد للمعلومات الائتمانية (AECB)، وفئة جهة العمل، ونسبة القرض إلى القيمة، وحالة تحويل الراتب. الأسعار في الجدول للملف القياسي الأقوى. قد يكون عرضك الشخصي أعلى، وإن كنت عميلاً مميزاً، أقل. لا نقبل مدفوعات من البنوك مقابل ترتيب الأسعار. الجدول مرتّب حسب السعر المعلن، لا العلاقة التجارية. اطّلع على صفحة المنهجية لتفاصيل المصادر الكاملة.

ما الفرق بين السعر المعلن والسعر الفعلي؟

هذا أهم ما يجب أن تفهمه قبل مقارنة أي عرضي تمويل، والشيء الذي يخطئ فيه معظم المشترين.

السعر المعلن هو السعر الثابت الأولي، وينطبق فقط لسنة إلى 3 سنوات. بعدها، يعود كل تمويل عقاري في الإمارات إلى إيبور زائد هامش البنك المتعاقد عليه. تعتمد معظم العقود إيبور 3 أشهر، أما ADIB والإمارات دبي الوطني فيستخدمان أجل الشهر الواحد، وكان أدنى بـ16 نقطة أساس وفق تثبيت 5 أكتوبر 2026. سعر ما بعد الفترة الثابتة ذاك هو ما ستدفعه في 22 إلى 24 سنة من مدة 25 سنة. وهو أهم بكثير من السعر المعلن للتكلفة الإجمالية.

انظر إلى منتجين بسعرين معلنين متقاربين. يعود بنك دبي الإسلامي عند إيبور 3 أشهر + 1.00% ويعود الإمارات دبي الوطني عند إيبور شهر واحد + 1.99%. أي 5.30% مقابل 6.08% وفق تثبيت 5 أكتوبر 2026، وهو AED 690 شهرياً على رصيد AED 1.5M على مدى 23 سنة. نحو AED 8,280 سنوياً. السعران المعلنان لهذين المنتجين يفصل بينهما 21 نقطة أساس. أما سعر ما بعد الفترة الثابتة فيفصل بينهما 78 نقطة، في الاتجاه المعاكس.

انظر الآن إلى بنك أبوظبي الأول مقابل المشرق. يثبّت بنك أبوظبي الأول عند 3.99% والمشرق عند 4.49%. لكن بنك أبوظبي الأول يعود عند إيبور + 1.50%، أي 5.80% وفق التثبيت نفسه، ويعود المشرق عند إيبور + 1.25%، أي 5.55%. على رصيد AED 1.5M ومدة متبقية 23 سنة كما ينمذج هذا الجدول، المشرق أرخص بـ AED 221 شهرياً، أي AED 60,996. السعر المعلن الأغلى هو الفائز.

هامش ما بعد الفترة الثابتة هو الرقم الذي يجب أن تقارنه أولاً. ثم السعر المعلن. ثم طول الفترة الثابتة.

أقساط ما بعد الفترة الثابتة محسوبة وفق تثبيت 5 أكتوبر 2026 (إيبور 3 أشهر 4.30%، وإيبور شهر واحد 4.09% لـADIB والإمارات دبي الوطني، وإيبور 6 أشهر 4.39% للبنك العربي)، على رصيد قائم AED 1.5M، مع 23 سنة متبقية بعد فترة ثابتة لسنتين. المصدر: حاسبة MortgageCompare.ae.

الفرق بين سعر ما بعد الفترة الثابتة لبنك دبي الإسلامي (+1.00%) والإمارات دبي الوطني (+1.99%) هو AED 690 شهرياً. على مدى 23 سنة، ذلك AED 190,440. تلك الفجوة تنفتح بعد الفترة الثابتة، حين يتوقف معظم المشترين عن الانتباه الدقيق. لا تدعها تباغتك.

كيف تتقارن العروض الثابتة والمتغيرة؟

يقدم كل بنك في هذه المقارنة باستثناء ستاندرد تشارترد فترة ثابتة أولية يتبعها سعر متغير مرتبط بإيبور. المنتجات المتغيرة بالكامل (إيبور + هامش من اليوم الأول)، وهي كل ما يقدمه ستاندرد تشارترد منذ 18 سبتمبر 2026، غير شائعة ونادراً ما تكون منطقية في سوق تكون فيه أسعار الفترة الثابتة قريبة من إيبور نفسه أو دونه.

المقارنة التي تهم هي طول الفترة الثابتة: سنة، أو سنتان، أو 3 سنوات. إليك ما يكلفه كل منتج فعلاً في أول 5 سنوات على قرض AED 1.5M، مرتباً حسب الإجمالي لا حسب السعر المعلن.

الإجمالي على 5 سنوات مبني على قسط الفترة الثابتة لكل منتج خلال سنواته الثابتة، ثم قسط التحوّل المتعاقد عليه لبقية نافذة الـ 5 سنوات. تفترض أقساط ما بعد الفترة الثابتة بقاء إيبور عند قراءة 5 أكتوبر 2026، ورصيداً ثابتاً قدره AED 1.5M، ومدة متبقية تساوي 25 سنة ناقص الفترة الثابتة. الإمارات دبي الوطني وADIB يتحولان على أجل الشهر الواحد، وكل منتج آخر هنا على أجل الثلاثة أشهر. وADCB غائب لأن فترته الثابتة وهامش تحوّله غير منشورين، فلا يمكن احتساب إجمالي أمين له. المصدر: حاسبة MortgageCompare.ae.

يخرج بنك دبي الإسلامي الأرخص على 5 سنوات عند AED 519,276، انطلاقاً من ثاني أعلى سعر معلن في الجدول. فهو يثبّت 4.10% لثلاث سنوات حيث يثبّت الإمارات دبي الوطني 3.89% لسنتين، فالسنة التي يقضيها بنك دبي الإسلامي مثبَّتاً يقضيها الإمارات دبي الوطني عند 6.08%. تلك السنة وحدها تساوي AED 25,248. يكسب الإمارات دبي الوطني أول سنتين بفارق AED 4,176 ويخسر الأخيرتين بفارق AED 11,280، فينتهي متأخراً بـ AED 32,352.

والآن الصف المزعج. لدى مصرف الشارقة الإسلامي أحدّ رقم معلن في هذا المقال وأغلى 5 سنوات في هذا الجدول: AED 567,024، أي أعلى بـ AED 47,748 من بنك دبي الإسلامي. يثبّت 12 شهراً، ثم يجلس على إيبور 3 أشهر + 1.75% للسنوات الأربع التالية. السعر الذي تحتفظ به سنة هو خصم على 4% من مدة 25 سنة.

هذه هي الحجة كاملة لقراءة عمود التحوّل أولاً. أرخص سعر معلن انتهى أخيراً، وثاني أغلى سعر انتهى أولاً، ولم يتغير شيء في السوق بينهما.

إن كنت تقارن عبر أطوال فترات ثابتة، فأجرِ تحليل تكلفة إجمالية على 5 سنوات، لا مجرد القسط الشهري بالسعر المعلن. تتيح لك حاسبة التمويل العقاري نمذجة الفترتين بشكل منفصل.

من الأولى به التثبيت ومن الأولى به البقاء على المتغير؟

ثبّت لسنتين إذا: كنت تشتري للسكن في العقار 5 سنوات أو أكثر، أو تريد يقين القسط بينما آفاق إيبور غير واضحة، أو ترى أن الأسعار أرجح للارتفاع منها للهبوط. وفق تثبيت 5 أكتوبر 2026، أسعار ما بعد الفترة الثابتة التي يمكننا توثيقها (5.30% إلى 6.28%) أعلى بكثير من أسعار اليوم الثابتة. كل شهر تكون فيه مثبَّتاً هو شهر لا تدفع فيه تلك الأسعار الأعلى لما بعد الفترة الثابتة.

ثبّت لثلاث سنوات إذا: أردت يقيناً إضافياً وكان منتج الـ 3 سنوات بهامش ما بعد الفترة الثابتة تنافسي (وهو كذلك لدى بنك دبي الإسلامي، عند +1.00%، وهو الأرق الذي يمكننا توثيقه). تدفع ثمن النافذة الأطول في السعر المعلن، وبالأرقام أعلاه تستعيده وزيادة.

تثبيت أقصر أو متغير إذا: كنت تنوي البيع أو إعادة التمويل خلال 18 إلى 24 شهراً، أو لديك قناعة قوية بأن إيبور سيهبط كثيراً (فيخفّض سعر ما بعد الفترة الثابتة حين تصل إليها)، أو تريد أقصى مرونة دون غرامة سداد مبكر خلال الفترة الثابتة.

لمعظم المشترين الآن، التثبيت لسنتين هو الخيار المعقول الافتراضي. بيئة أسعار 2026 مستقرة لكنها غير مؤكدة. نافذة السنتين تمنحك وقتاً لترى ما يحدث مع قرارات مجلس الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي قبل أن تنكشف على السعر المتغير الكامل.

أربعة أشياء يجب أن تتضمنها كل مقارنة تمويل عقاري في الإمارات

معظم مقارنات التمويل العقاري على الإنترنت في الإمارات تتوقف عند السعر المعلن. إليك ما تحتاجه المقارنة الكاملة فعلاً.

1. هامش ما بعد الفترة الثابتة. كما شُرح أعلاه، هذا هو هامش إيبور الذي ستدفعه معظم القرض. تحقق منه قبل أي شيء آخر. البنك ذو السعر المعلن الأعلى وهامش ما بعد الفترة الثابتة الأضيق يفوز غالباً على التكلفة الإجمالية.

2. رسوم المعالجة. توقّع من 0% إلى 1% من مبلغ القرض تُدفع مقدماً. على قرض AED 2M يعني ذلك الفرق بين لا شيء إطلاقاً وAED 20,000 نقداً عند الإتمام. وتسقطها بعض البنوك كلياً لكسب العميل، وعادة ما يتفاوض الوسيط على خفض الباقي، فاسأل قبل أن تخصّص أعلى النطاق.

3. طول الفترة الثابتة. التثبيت لسنة والتثبيت لثلاث سنوات بالسعر المعلن نفسه لهما تكاليف إجمالية مختلفة بشكل ملموس حسب ما يفعله إيبور. الفترات الثابتة الأطول تقلّل خطر سعر ما بعد الفترة الثابتة. والفترات الأقصر تمنح مرونة أكبر لإعادة التمويل.

4. شرط تحويل الراتب. الإمارات دبي الوطني وFAB وADIB وبنك دبي الإسلامي جميعها تحجز أفضل تسعير لديها للعملاء الذين يحوّلون رواتبهم إلى البنك. وHSBC وستاندرد تشارترد لا يشترطانه، ويسعّران أعلى مقابل تلك الحرية. هذا ليس دائماً عائقاً حاسماً، لكنه التزام علاقة بنكية يؤثر في المرونة لاحقاً. احسب حسابه قبل أن تلتزم.

الأسئلة الشائعة

أي بنك إماراتي لديه أقل سعر تمويل عقاري الآن؟

مصرف الشارقة الإسلامي عند 3.75%، وهو منتج إسلامي مثبت لسنة واحدة بدون رسوم ترتيب. والجواب التقليدي هو الإمارات دبي الوطني عند 3.89% على تثبيت لسنتين مع تحويل الراتب. وبنك دبي الإسلامي عند 4.10% ويحتفظ به ثلاث سنوات. جميعها للمقيمين الوافدين الموظفين، عقار أول دون AED 5M، بنسبة قرض إلى قيمة 80%. اطّلع على صفحة الأسعار الحية للأرقام الحالية.

كيف أقارن أسعار التمويل العقاري في الإمارات بشكل صحيح؟

قارن هامش ما بعد الفترة الثابتة أولاً (هامش إيبور الذي ستدفعه معظم القرض)، ثم السعر المعلن، ثم طول الفترة الثابتة، ثم رسوم المعالجة. البنك ذو السعر المعلن الأقل وهامش ما بعد الفترة الثابتة الأعلى قد يكلف أكثر على مدى 25 سنة من العكس.

ما الفرق بين السعر المعلن والسعر الفعلي للتمويل العقاري؟

السعر المعلن ينطبق فقط خلال الفترة الثابتة الأولية (سنة إلى 3 سنوات). بعدها، يصبح سعرك إيبور زائد هامش البنك المتعاقد عليه. ووفق تثبيت 5 أكتوبر 2026 تتراوح أسعار ما بعد الفترة الثابتة التي يمكننا توثيقها من 5.30% إلى 6.28%. وينطبق سعر ما بعد الفترة الثابتة معظم عمر القرض.

هل أثبّت سعر تمويلي العقاري في الإمارات أم أختار المتغير؟

لمعظم المشترين اليوم، التثبيت لسنتين منطقي: يقفل أسعار اليوم بينما تبقى آفاق إيبور غير مؤكدة. أما المشترون الذين ينوون البيع خلال 18 شهراً، أو يتوقعون هبوطاً كبيراً في إيبور، فقد يفضّلون تثبيتاً أقصر أو منتجاً متغيراً.

ما أفضل سعر تمويل عقاري متاح في الإمارات اليوم؟

3.75% من مصرف الشارقة الإسلامي على تثبيت إسلامي لسنة، و3.89% من الإمارات دبي الوطني على تثبيت تقليدي لسنتين مع تحويل الراتب. أما الأرخص على أول 5 سنوات فسؤال آخر يجيب عنه هامش التحوّل: بنك دبي الإسلامي عند 4.10% على تثبيت لثلاث سنوات. راجع صفحة الأسعار الحية لأحدث الأرقام.

كم مرة تتغير أسعار التمويل العقاري في الإمارات؟

تراجع البنوك أسعارها المعلنة 4 إلى 8 مرات سنوياً، عادة بعد قرارات سعر الأساس لمصرف الإمارات المركزي. ويتحرك إيبور مع ظروف سوق المال. يُعاد بناء هذه المقارنة كلما تغيّر تسعير البنوك لا في يوم محدد. وتعكس صفحة الأسعار الحية تغييرات اليوم نفسه.