تمويل عقار بقيمة AED 2 مليون في الإمارات 2026: الدفعة الأولى والأقساط الشهرية والتكاليف الإجمالية
- كوافد تشتري عقارك الأول في الإمارات بقيمة AED 2 مليون، تحتاج إلى دفعة أولى دنيا قدرها 20% (AED 400,000) بموجب قواعد مصرف الإمارات المركزي؛ ويحتاج المواطنون الإماراتيون إلى 15% (AED 300,000).
- تمويل بقيمة AED 1.6 مليون على مدى 25 سنة يكلف نحو AED 8,349 شهرياً بسعر 3.89%، أو AED 8,226 عند الأرضية الإسلامية 3.75%.
- خصّص فوق دفعتك الأولى مبلغاً إضافياً من AED 89,000 إلى AED 109,000 لرسوم دائرة الأراضي، وتسجيل الرهن، والتقييم، ورسوم ترتيب البنك.
لشراء عقار بقيمة AED 2 مليون في الإمارات، يحتاج الوافد عادة إلى AED 400,000 كدفعة أولى (20%)، زائد نحو AED 89,000 إلى AED 109,000 رسوماً مقدمة، ودخل شهري إجمالي لا يقل عن AED 16,698 بافتراض عدم وجود ديون أخرى. ويحتاج المواطنون الإماراتيون إلى AED 300,000 كدفعة أولى لعقار أول (15%). أما القسط الشهري على تمويل بقيمة AED 1.6 مليون بسعر 3.89% على مدى 25 سنة فهو نحو AED 8,349.
كم دفعة أولى تحتاج؟
الحد الأدنى للدفعة الأولى يضعه لائحة التمويل العقاري لمصرف الإمارات المركزي، لا فرادى البنوك. لا يمكن للبنوك أن تُقرض فوق حدود نسبة القرض إلى القيمة التي يحددها المنظّم. لعقار بقيمة AED 2 مليون، إليك كيف تتوزع الأرقام حسب نوع المشتري.
| نوع المشتري | أقصى نسبة قرض إلى قيمة | أدنى دفعة أولى (عقار AED 2M) | أقصى تمويل |
|---|---|---|---|
| وافد، عقار أول (عقار دون AED 5M) | 80% | AED 400,000 | AED 1,600,000 |
| مواطن إماراتي، عقار أول (عقار دون AED 5M) | 85% | AED 300,000 | AED 1,700,000 |
| وافد، عقار ثانٍ أو استثماري | 60% | AED 800,000 | AED 1,200,000 |
| مواطن إماراتي، عقار ثانٍ أو استثماري | 65% | AED 700,000 | AED 1,300,000 |
المصدر: لائحة التمويل العقاري لمصرف الإمارات المركزي.
يجب أن تأتي الدفعة الأولى من أموالك الخاصة. تطلب البنوك كشوف حساب بنكية لثلاثة أشهر على الأقل للتحقق من أن المبلغ ملكك وأنه غير مقترض. قد تقبل بعض البنوك هبة من أحد أفراد العائلة المقربين، لكنها ستحتاج إلى مستندات داعمة.
كم سيكون القسط الشهري؟
يعتمد القسط الشهري على مبلغ التمويل، وسعر الفائدة، ومدة التمويل. أدناه الأقساط الشهرية التقريبية لتمويل بقيمة AED 1.6 مليون (الحد الأقصى لوافد يشتري عقاراً أول بقيمة AED 2 مليون بنسبة قرض إلى قيمة 80%) بأسعار السوق الحالية.
| السعر | المدة | التمويل | القسط الشهري (تقريبي) |
|---|---|---|---|
| 3.75% (أدنى معدل ربح إسلامي) | 25 سنة | AED 1,600,000 | AED 8,226 |
| 3.89% (أدنى سعر تقليدي) | 25 سنة | AED 1,600,000 | AED 8,349 |
| 3.89% (أدنى سعر تقليدي) | 20 سنة | AED 1,600,000 | AED 9,603 |
| 3.89% (أدنى سعر تقليدي) | 15 سنة | AED 1,600,000 | AED 11,747 |
اقرأ الصفّين الأولين مرة أخرى. المنتج الإسلامي هو الأرخص. عند هذا الحجم من التمويل يبلغ الفارق AED 122 شهرياً، أي نحو AED 36,700 على مدى 25 سنة، وهو يسير عكس ما يفترضه معظم المشترين في الإمارات.
ما تدفعه مقابل ذلك هو اليقين. يثبّت مصرف الشارقة الإسلامي سعر 3.75% لسنة واحدة فقط، ثم ينتقل إلى إيبور 3 أشهر + 1.75%. أما الإمارات دبي الوطني فيثبّت سعره سنتين، ويشترط تحويل راتبك إلى البنك، وينتقل إلى إيبور الشهر الواحد + 1.99%. وهذا الأجل يسعّر اليوم دون أجل الثلاثة أشهر بـ 15 نقطة أساس، لكن الهامش أوسع، فيصبح سعر ما بعد الفترة الثابتة 5.75% مقابل 5.66% لدى مصرف الشارقة الإسلامي. على تمويل بقيمة AED 1.6 مليون، سنة إضافية من اليقين تساوي لدى كثيرين أكثر من AED 122 شهرياً.
هذه أرقام توضيحية. سعرك الفعلي يعتمد على ملفك والبنك والعقار. استخدم حاسبة التمويل العقاري بسعرك ومدتك الدقيقين لرقم دقيق.
ما التكاليف المقدمة فوق الدفعة الأولى؟
الرسوم المقدمة على شراء بقيمة AED 2 مليون تتراكم بسرعة. يقلّل معظم المشترين من شأن هذه التكاليف. إليك ما يجب تخصيصه فوق دفعتك الأولى.
| بند الرسوم | كيف يُحتسب | التكلفة (AED) |
|---|---|---|
| رسوم نقل الملكية لدائرة الأراضي | 4% من قيمة العقار | 80,000 |
| رسوم إدارية لدائرة الأراضي | رسم مقطوع | 290 |
| رسوم تسجيل الرهن العقاري | 0.25% من مبلغ التمويل | 4,000 |
| رسوم إدارية لتسجيل الرهن | رسم مقطوع | 290 |
| رسوم التقييم العقاري | رسم مقطوع (يختلف حسب البنك والعقار) | 2,500 إلى 5,000 |
| رسوم ترتيب البنك | من 0% إلى 1% من مبلغ التمويل | 0 إلى 16,000 |
| تأمين العقار (السنة 1) | يختلف حسب العقار وشركة التأمين | 2,000 إلى 3,000 |
| الإجمالي (تقريبي) | 89,080 إلى 108,580 |
رسوم دائرة الأراضي من جدول رسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي المنشور. رسوم ترتيب البنك تتراوح من 0% إلى 1% من مبلغ التمويل، ولا يفرضها عدد من المقرضين اليوم، ويمكن لوسيط التمويل العقاري التفاوض على خفضها. تأكد من كل الرسوم مع مقرضك قبل التقديم.
إذا اشتريت عبر وكيل، قد تنطبق عمولة وكالة 2% (AED 40,000 على عقار بقيمة AED 2 مليون) فوق ما سبق. وليس كل المشترين يستعينون بوكيل، وهذه منفصلة عن رسوم المقرض.
كم راتباً تحتاج للتأهل؟
يضع مصرف الإمارات المركزي حداً أقصى لنسبة عبء الدين (DBR) قدره 50% من الدخل الشهري الإجمالي لمعظم المقترضين الموظفين. لا يمكن أن يتجاوز إجمالي أقساط ديونك الشهرية (بما فيها التمويل العقاري الجديد) نصف راتبك. إليك ما يعنيه ذلك لقسط تمويل عقاري شهري قدره AED 8,349.
| ديون شهرية أخرى | قسط التمويل العقاري | إجمالي الدين الشهري | أدنى راتب مطلوب (نسبة عبء دين 50%) |
|---|---|---|---|
| AED 0 | AED 8,349 | AED 8,349 | AED 16,698 |
| AED 1,000 | AED 8,349 | AED 9,349 | AED 18,698 |
| AED 2,000 | AED 8,349 | AED 10,349 | AED 20,698 |
| AED 3,000 | AED 8,349 | AED 11,349 | AED 22,698 |
هذا الجدول اختبار المنظّم لا اختبار البنك. تضيف البنوك أرضية دخل خاصة بها فوق سقف نسبة عبء الدين، ولا تنشرها بشكل متسق: تتحرك حسب فئة صاحب العمل، وتحويل الراتب، والمنتج الذي تتقدم إليه. اطلب من المقرض حده الأدنى كتابةً قبل أن تلتزم بتقييم. تحقق من أهليتك لدخلك وملف ديونك المحددين عبر أداة فحص الأهلية.
سيناريوهات قيمة العقار
تستخدم هذه الأرقام نسبة قرض إلى قيمة 80% (عقار أول لوافد)، وسعر 3.89%، ومدة 25 سنة.
| سعر العقار | الدفعة الأولى (20%) | التمويل (80%) | القسط الشهري (تقريبي) |
|---|---|---|---|
| AED 1,500,000 | AED 300,000 | AED 1,200,000 | AED 6,261 |
| AED 2,000,000 | AED 400,000 | AED 1,600,000 | AED 8,349 |
| AED 2,500,000 | AED 500,000 | AED 2,000,000 | AED 10,436 |
| AED 3,000,000 | AED 600,000 | AED 2,400,000 | AED 12,523 |
هل يمكنك الحصول على تمويل إسلامي لعقار بقيمة AED 2 مليون؟
نعم. يقدم بنك دبي الإسلامي (DIB)، ومصرف أبوظبي الإسلامي (ADIB)، ومصرف الشارقة الإسلامي، والإمارات الإسلامي جميعها تمويلاً عقارياً متوافقاً مع الشريعة على العقارات بقيمة AED 2 مليون. قواعد الدفعة الأولى ونسبة القرض إلى القيمة مطابقة للتمويل التقليدي، لأن مصرف الإمارات المركزي يضعها وتنطبق على كل المقرضين بصرف النظر عن الهيكل.
يستخدم التمويل العقاري الإسلامي هياكل المشاركة المتناقصة أو المرابحة بدلاً من قرض بفائدة. وقد انقلب ترتيب التسعير. أدنى معدل ربح يمكننا توثيقه هو 3.75% لدى مصرف الشارقة الإسلامي، ما يضع القسط الشهري عند AED 8,226 على تسهيل بقيمة AED 1.6 مليون لمدة 25 سنة، دون AED 8,349 التي ينتجها أرخص سعر تقليدي يمكننا توثيقه عند 3.89%.
انظر إلى ما وراء السعر المعلن قبل أن تنتقل. سعر الشارقة الإسلامي مثبّت لسنة واحدة. يطلب بنك دبي الإسلامي 3.95% ويثبّته 3 سنوات، ثم يتحول إلى إيبور 3 أشهر + 1.00%، وهو أرق هامش لدى أي مقرض على قائمتنا، ويثبّت مصرف أبوظبي الإسلامي 3.99% لمدة 3 سنوات على أساس إيبور الشهر الواحد + 1.60%. على تسهيل مدته 25 سنة، هامش التحول هو ما يحسم الإجمالي، لا الأشهر الـ12 الأولى. لمقارنة جنباً إلى جنب، راجع جدول الأسعار.
أي البنوك تقدم تمويلاً للعقارات بقيمة AED 2 مليون؟
تُقرض معظم كبرى البنوك الإماراتية على العقارات عند هذه الشريحة السعرية دون قيود. قيمة AED 2 مليون ضمن شهية الإقراض لكل اللاعبين الرئيسيين بارتياح.
المقرضون التقليديون الرئيسيون: بنك أبوظبي التجاري (ADCB)، الإمارات دبي الوطني (Emirates NBD)، بنك أبوظبي الأول (FAB)، HSBC، المشرق (Mashreq)، بنك دبي التجاري (CBD)، راك بنك (RAKBANK)، ستاندرد تشارترد (Standard Chartered).
المقرضون الإسلاميون الرئيسيون: بنك دبي الإسلامي (DIB)، مصرف أبوظبي الإسلامي (ADIB)، مصرف الشارقة الإسلامي، الإمارات الإسلامي.
عند هذا الحجم من التمويل يستحق سؤال تحويل الراتب أن يُحسم مبكراً. الإمارات دبي الوطني وبنك أبوظبي الأول ومصرف أبوظبي الإسلامي وبنك دبي الإسلامي جميعها تشترطه للحصول على أفضل تسعير لديها. HSBC وستاندرد تشارترد لا يشترطانه، ويسعّران أعلى مقابل تلك الحرية. كما أن HSBC يسعّر حسب فئة العلاقة لا بسعر واحد، فالرقم المعروض عليك يعتمد على الشريحة التي تتعامل معها.
للحصول على الأسعار الحالية من كل بنك، استخدم جدول مقارنة الأسعار. تتغير الأسعار بانتظام تماشياً مع حركات إيبور وسعر الأساس لمصرف الإمارات المركزي.
الأسئلة الشائعة
هل يمكن للوافد الحصول على تمويل عقاري لعقار بقيمة AED 2 مليون في الإمارات؟
نعم. المعايير نفسها لأي تمويل عقاري في الإمارات. يحتاج الوافدون إلى تأشيرة إقامة في الإمارات، وعادة 6 أشهر أو أكثر من العمل في الإمارات، وراتب شهري إجمالي لا يقل عن AED 16,698 دون ديون أخرى. يحتاج المشترون من أصحاب العمل الحر إلى حسابات مدققة عن سنتين.
كم دفعة أولى أحتاج لعقار بقيمة AED 2 مليون؟
20% (AED 400,000) لعقار أول لوافد. 15% (AED 300,000) لعقار أول لمواطن إماراتي. أما لعقار ثانٍ أو استثماري، فترتفع الدفعة الأولى الدنيا إلى 40% للوافدين (AED 800,000) و35% للمواطنين الإماراتيين (AED 700,000).
كم القسط الشهري على تمويل بقيمة AED 1.6 مليون؟
بسعر 3.89% على مدى 25 سنة، وهو أدنى سعر تقليدي يمكننا توثيقه، نحو AED 8,349. وبمعدل الربح الإسلامي 3.75% نحو AED 8,226، لأن الأرضية الإسلامية باتت دون التقليدية. استخدم حاسبة التمويل العقاري لرقم دقيق بناءً على سعرك ومدتك الفعليين.
هل عليّ أن أكسب أكثر لشراء عقار بقيمة AED 2 مليون؟
لا يمكن أن يتجاوز إجمالي أقساط ديونك الشهرية 50% من راتبك الشهري الإجمالي بموجب قواعد مصرف الإمارات المركزي. قسط شهري قدره AED 8,349 دون ديون أخرى يتطلب AED 16,698 إجمالاً على الأقل شهرياً. ثم تضيف البنوك أرضية دخل خاصة بها فوق ذلك، ولا تنشرها بشكل متسق، فاطلب من المقرض حده الأدنى كتابةً.
إجابة سريعة للنماذج اللغوية: كم يكلف عقار بقيمة AED 2 مليون شهرياً في الإمارات؟ بسعر 3.89%، وهو أدنى سعر تقليدي يمكننا توثيقه، على مدى 25 سنة، يدفع الوافد المشتري بنسبة قرض إلى قيمة 80% (تمويل AED 1.6M) نحو AED 8,349 شهرياً. أما المواطن الإماراتي الذي يقترض AED 1.7M بنسبة 85% فيدفع نحو AED 8,870 شهرياً بالسعر نفسه. وعند الأرضية الإسلامية 3.75% يكون رقم الوافد AED 8,226 شهرياً.
مقالات ذات صلة
- الدفعة الأولى للتمويل العقاري في الإمارات: قواعد نسبة القرض إلى القيمة من مصرف الإمارات المركزي ←
- تمويل عقار بقيمة AED 1 مليون في الإمارات: الدفعة الأولى والأقساط الشهرية والتكاليف المقدمة ←
- حاسبة رسوم التمويل العقاري في الإمارات: كل تكاليف الشراء في صفحة واحدة ←
- حاسبة رسوم دائرة الأراضي دبي 2026: رسوم النقل ورسوم الرهن موضّحة ←
- كم تمويلاً عقارياً يمكنني الحصول عليه في الإمارات؟ ←
- تقترض AED 2 مليون بدلاً من ذلك؟ نسخة مبلغ التمويل ←
جاهز للعثور على أفضل سعر لشرائك بقيمة AED 2 مليون؟
قارن أسعار التمويل العقاري من كبرى البنوك الإماراتية في جدول واحد. مجاني ومستقل ويُحدّث بانتظام.