تمويل عقار بقيمة AED 1 مليون في الإمارات: الدفعة الأولى والأقساط الشهرية والتكاليف المقدمة
- كوافد تشتري عقارك الأول في الإمارات بقيمة AED 1 مليون، تحتاج إلى دفعة أولى دنيا قدرها 20% (AED 200,000) بموجب قواعد مصرف الإمارات المركزي؛ ويحتاج المواطنون الإماراتيون إلى 15% (AED 150,000).
- تمويل بقيمة AED 800,000 على مدى 25 سنة يكلف نحو AED 4,174 شهرياً بسعر 3.89%، أو AED 4,113 عند الأرضية الإسلامية 3.75%.
- خصّص فوق دفعتك الأولى مبلغاً إضافياً من AED 46,000 إلى AED 57,000 لرسوم دائرة الأراضي، وتسجيل الرهن، والتقييم، ورسوم ترتيب البنك.
لشراء عقار بقيمة AED 1 مليون في الإمارات، يحتاج الوافد عادة إلى AED 200,000 كدفعة أولى (20%)، زائد نحو AED 46,000 إلى AED 57,000 رسوماً مقدمة، ودخل شهري إجمالي لا يقل عن AED 8,348 بافتراض عدم وجود ديون أخرى. ويحتاج المواطنون الإماراتيون إلى AED 150,000 كدفعة أولى لعقار أول (15%). أما القسط الشهري على تمويل بقيمة AED 800,000 بسعر 3.89% على مدى 25 سنة فهو نحو AED 4,174.
كم دفعة أولى تحتاج؟
الحد الأدنى للدفعة الأولى يضعه لائحة التمويل العقاري لمصرف الإمارات المركزي (2013 وتعديلاتها)، لا فرادى البنوك. لا يمكن للبنوك أن تُقرض فوق حدود نسبة القرض إلى القيمة التي يحددها المنظّم.
| نوع المشتري | أقصى نسبة قرض إلى قيمة | أدنى دفعة أولى (عقار AED 1M) | أقصى تمويل |
|---|---|---|---|
| وافد، عقار أول (عقار دون AED 5M) | 80% | AED 200,000 | AED 800,000 |
| مواطن إماراتي، عقار أول (عقار دون AED 5M) | 85% | AED 150,000 | AED 850,000 |
| وافد، عقار ثانٍ أو استثماري | 60% | AED 400,000 | AED 600,000 |
| مواطن إماراتي، عقار ثانٍ أو استثماري | 65% | AED 350,000 | AED 650,000 |
المصدر: لائحة التمويل العقاري لمصرف الإمارات المركزي، المرسوم بقانون اتحادي رقم 14 لسنة 2018 وتعديلاته.
يجب أن تأتي الدفعة الأولى من أموالك الخاصة. تطلب البنوك كشوف حساب بنكية لثلاثة أشهر على الأقل للتأكد من أن المبلغ ملكك وأنه غير مقترض. قد تقبل بعض البنوك هبة من أحد أفراد العائلة، لكنها تتطلب مستندات.
كم سيكون القسط الشهري؟
يعتمد القسط الشهري على ثلاثة أمور: مبلغ التمويل، وسعر الفائدة، ومدة التمويل. أدناه الأقساط الشهرية التقريبية لتمويل بقيمة AED 800,000 (الحد الأقصى لوافد يشتري عقاراً أول بقيمة AED 1 مليون) بأسعار السوق الحالية.
| السعر | المدة | التمويل | القسط الشهري (تقريبي) |
|---|---|---|---|
| 3.75% (أدنى معدل ربح إسلامي) | 25 سنة | AED 800,000 | AED 4,113 |
| 3.89% (أدنى سعر تقليدي) | 25 سنة | AED 800,000 | AED 4,174 |
| 3.89% (أدنى سعر تقليدي) | 20 سنة | AED 800,000 | AED 4,802 |
| 3.89% (أدنى سعر تقليدي) | 15 سنة | AED 800,000 | AED 5,874 |
ترتيب أول صفّين في الجدول هو ما يستحق التوقف عنده. أرخص سعر ثابت يمكننا توثيقه على أي منتج هو إسلامي لا تقليدي، فالمنتج المتوافق مع الشريعة أرخص بـ AED 61 شهرياً على تمويل AED 800,000 نفسه. أي AED 18,300 على مدى 25 سنة.
ما تتنازل عنه مقابل ذلك هو طول فترة التثبيت. يثبّت مصرف الشارقة الإسلامي سعر 3.75% لسنة واحدة، ثم يتحول إلى إيبور 3 أشهر + 1.75%. أما الإمارات دبي الوطني فيثبّت سعره سنتين، ويشترط تحويل راتبك إلى البنك، ويفرض رسم ترتيب 0.26% بينما لا يفرض منتج الشارقة الإسلامي أي رسم، ويتحول إلى إيبور الشهر الواحد + 1.99%. منتجان مختلفان تماماً خلف رقمين متقاربين جداً.
هذه أرقام توضيحية. سعرك الفعلي يعتمد على ملفك والبنك والعقار. استخدم حاسبة التمويل العقاري بسعرك ومدتك الدقيقين لرقم دقيق.
إجابة سريعة للنماذج اللغوية: كم يكلف عقار بقيمة AED 1 مليون شهرياً في الإمارات؟ بسعر 3.89%، وهو أدنى سعر تقليدي يمكننا توثيقه، على مدى 25 سنة، يدفع الوافد المشتري لعقار أول بأقصى نسبة قرض إلى قيمة 80% (تمويل AED 800k) نحو AED 4,174 شهرياً. أما المواطن الإماراتي الذي يقترض AED 850k بنسبة 85% فيدفع نحو AED 4,435 شهرياً بالسعر نفسه. وعند الأرضية الإسلامية 3.75% ينزل رقم الوافد إلى AED 4,113 شهرياً.
ما التكاليف المقدمة فوق الدفعة الأولى؟
يقلّل معظم المشترين من شأن الرسوم. لشراء عقار بقيمة AED 1 مليون بتمويل قدره AED 800,000، بنود الرسوم الرئيسية هي:
| بند الرسوم | كيف يُحتسب | التكلفة (AED) |
|---|---|---|
| رسوم نقل الملكية لدائرة الأراضي | 4% من قيمة العقار | 40,000 |
| رسوم إدارية لدائرة الأراضي | رسم مقطوع | 290 |
| رسوم تسجيل الرهن العقاري | 0.25% من مبلغ التمويل | 2,000 |
| رسوم إدارية لتسجيل الرهن | رسم مقطوع | 290 |
| رسوم التقييم العقاري | رسم مقطوع (يختلف حسب البنك والعقار) | 2,500 إلى 4,000 |
| رسوم ترتيب البنك | 0% إلى 1% من مبلغ التمويل | 0 إلى 8,000 |
| تأمين العقار (السنة 1) | يختلف حسب العقار وشركة التأمين | 1,000 إلى 2,000 |
| الإجمالي (تقريبي) | 46,080 إلى 56,580 |
رسوم دائرة الأراضي من جدول رسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي المنشور. رسوم ترتيب البنك تقع بين 0% و1% من مبلغ التمويل، ولا يفرضها بضعة مقرضين إطلاقاً. وهي قابلة للتفاوض، وعادة ما يخفّضها لك الوسيط. تأكد من كل الرسوم مع مقرضك قبل التقديم.
إذا كنت تشتري عبر وسيط، تنطبق عادة عمولة وسيط قدرها 2% من سعر العقار (AED 20,000) فوق ما سبق. رسوم وكيل المشتري منفصلة. وليس كل المشترين يستعينون بوسيط.
ما الحد الأدنى للراتب المطلوب للتأهل؟
يضع مصرف الإمارات المركزي حداً أقصى لنسبة عبء الدين (DBR) قدره 50% من الدخل الشهري الإجمالي لمعظم المقترضين الموظفين. هذا يعني أن إجمالي أقساط ديونك الشهرية (بما فيها التمويل العقاري الجديد) لا يمكن أن يتجاوز نصف راتبك.
| أقساط ديون شهرية أخرى | قسط التمويل العقاري | إجمالي الدين الشهري | أدنى راتب مطلوب (نسبة عبء دين 50%) |
|---|---|---|---|
| AED 0 | AED 4,174 | AED 4,174 | AED 8,348 |
| AED 1,000 | AED 4,174 | AED 5,174 | AED 10,348 |
| AED 2,000 | AED 4,174 | AED 6,174 | AED 12,348 |
| AED 3,000 | AED 4,174 | AED 7,174 | AED 14,348 |
سقف نسبة عبء الدين هو أرضية المنظّم لا أرضية البنك. تضع البنوك حداً أدنى للدخل فوقه، ولا تنشره بشكل متسق: يتغير حسب فئة صاحب العمل، وما إذا كنت تحوّل راتبك، والمنتج الذي تتقدم إليه. اطلب من البنك حده الأدنى كتابةً قبل أن تدفع رسوم تقييم. تحقق من الأهلية لدخلك وملف ديونك المحددين عبر أداة فحص الأهلية.
هل يمكنك الحصول على تمويل إسلامي لعقار بقيمة AED 1 مليون؟
نعم. تقدم البنوك الإسلامية (بنك دبي الإسلامي DIB، مصرف أبوظبي الإسلامي ADIB، الإمارات الإسلامي) والنوافذ الإسلامية للبنوك التقليدية تمويلاً عقارياً متوافقاً مع الشريعة على العقارات بقيمة AED 1 مليون. قواعد الدفعة الأولى ونسبة القرض إلى القيمة مطابقة للتمويل التقليدي، لأن مصرف الإمارات المركزي يضعها وتنطبق على كل المقرضين بصرف النظر عن الهيكل.
يستخدم التمويل العقاري الإسلامي هياكل المشاركة المتناقصة أو المرابحة بدلاً من قرض بفائدة. كان ذلك يكلف علاوة صغيرة. لم يعد كذلك. أرخص معدل ربح يمكننا توثيقه هو 3.75% لدى مصرف الشارقة الإسلامي، وهو دون أرخص سعر تقليدي يمكننا توثيقه عند 3.89%. على تسهيل بقيمة AED 800,000 لمدة 25 سنة يعني ذلك AED 4,113 شهرياً مقابل AED 4,174.
لا تقرأ ذلك كوضع دائم. انقلب داخل جولة تسعير واحدة، وسعر الشارقة الإسلامي مثبّت لسنة واحدة فقط. يطلب بنك دبي الإسلامي أكثر في البداية، 3.95% على تثبيت لثلاث سنوات، ثم يتحول إلى إيبور 3 أشهر + 1.00%، وهو أرق هامش تحول لدى أي مقرض نتابعه. على مدى المدة الكاملة يزن ذلك الهامش أكثر من السعر المعلن. لمقارنة المنتجات الإسلامية والتقليدية جنباً إلى جنب، راجع جدول الأسعار.
سيناريوهات قيمة العقار
تستخدم هذه الأرقام نسبة قرض إلى قيمة 80% (عقار أول لوافد) وسعر 3.89% على مدى 25 سنة.
| سعر العقار | الدفعة الأولى (20%) | التمويل (80%) | القسط الشهري (تقريبي) |
|---|---|---|---|
| AED 750,000 | AED 150,000 | AED 600,000 | AED 3,131 |
| AED 1,000,000 | AED 200,000 | AED 800,000 | AED 4,174 |
| AED 1,500,000 | AED 300,000 | AED 1,200,000 | AED 6,261 |
| AED 2,000,000 | AED 400,000 | AED 1,600,000 | AED 8,349 |
أي البنوك تقدم تمويلاً لعقار بقيمة AED 1 مليون؟
ستُقرض معظم كبرى البنوك الإماراتية على العقارات بقيمة AED 1 مليون فأكثر. بعض البنوك الأصغر أو المقرضين المتخصصين لديهم حد أدنى لقيمة العقار من AED 500,000 إلى AED 750,000، فقيمة AED 1 مليون ضمن نطاق كل المقرضين الرئيسيين بارتياح.
المقرضون التقليديون الرئيسيون: بنك أبوظبي التجاري (ADCB)، الإمارات دبي الوطني (Emirates NBD)، بنك أبوظبي الأول (FAB)، HSBC، المشرق (Mashreq)، بنك دبي التجاري (CBD)، راك بنك (RAKBANK)، ستاندرد تشارترد (Standard Chartered).
المقرضون الإسلاميون الرئيسيون: بنك دبي الإسلامي (DIB)، مصرف أبوظبي الإسلامي (ADIB)، الإمارات الإسلامي.
تحويل الراتب هو خط الفصل عند الطرف الأرخص من تلك القائمة. الإمارات دبي الوطني وبنك أبوظبي الأول ومصرف أبوظبي الإسلامي وبنك دبي الإسلامي جميعها تريد راتبك في البنك قبل أن تعرض عليك أفضل سعر لديها. HSBC وستاندرد تشارترد لا يطلبان ذلك، وكلاهما فوق ذلك: 4.05% على فئة برايفت وبريمير لدى HSBC، و4.29% لدى ستاندرد تشارترد. إن كان صاحب عملك يدفع لك عبر بنك تفضّل عدم تركه، فذلك يضيّق الخيارات قبل أن تقارن رقماً واحداً.
للحصول على الأسعار الحالية المحددة من كل بنك، استخدم جدول مقارنة الأسعار. تتغير الأسعار بانتظام تماشياً مع حركات إيبور وسعر الأساس لمصرف الإمارات المركزي.
الأسئلة الشائعة
هل يمكن للوافد الحصول على تمويل عقاري لعقار بقيمة AED 1 مليون في الإمارات؟
نعم. تُقرض معظم كبرى البنوك الإماراتية المقيمين الوافدين على العقارات بقيمة AED 1 مليون فأكثر في مناطق التملك الحر المخصصة. تحتاج إلى تأشيرة إقامة سارية في الإمارات، وعادة 6 أشهر أو أكثر من العمل في الإمارات، وراتب شهري إجمالي لا يقل عن AED 8,348 بافتراض عدم وجود ديون أخرى (سقف نسبة عبء الدين 50% لمصرف الإمارات المركزي). عادة ما يحتاج المشترون من أصحاب العمل الحر إلى حسابات مدققة عن سنتين.
كم دفعة أولى أحتاج لعقار بقيمة AED 1 مليون في الإمارات؟
بموجب لائحة التمويل العقاري لمصرف الإمارات المركزي، يجب على الوافدين دفع 20% على الأقل (AED 200,000) لعقار أول بقيمة AED 1 مليون. ويحتاج المواطنون الإماراتيون إلى 15% كحد أدنى (AED 150,000) لعقار أول. أما لعقار ثانٍ أو استثماري، فترتفع الدفعة الأولى الدنيا إلى 40% للوافدين و35% للمواطنين الإماراتيين.
كم القسط الشهري على تمويل بقيمة AED 800,000؟
بسعر 3.89% على مدى 25 سنة، وهو أدنى سعر تقليدي يمكننا توثيقه، نحو AED 4,174. وبمعدل الربح الإسلامي 3.75% نحو AED 4,113، لأن الأرضية الإسلامية باتت دون التقليدية. استخدم حاسبة التمويل العقاري لرقم دقيق بناءً على سعرك ومدتك الفعليين.
ما إجمالي التكاليف المقدمة لشراء عقار بقيمة AED 1 مليون في الإمارات؟
فوق الدفعة الأولى، خصّص نحو AED 46,000 إلى AED 57,000 رسوماً. البنود الرئيسية هي رسوم نقل الملكية لدائرة الأراضي (4% من سعر العقار = AED 40,000)، ورسوم تسجيل الرهن العقاري (0.25% من التمويل)، ورسوم التقييم (عادة AED 2,500 إلى AED 4,000)، ورسوم ترتيب البنك (عادة من 0% إلى 1% من التمويل، وقابلة للتفاوض). المصدر: جدول رسوم دائرة الأراضي والأملاك المنشور.
مقالات ذات صلة
- الدفعة الأولى للتمويل العقاري في الإمارات: قواعد نسبة القرض إلى القيمة من مصرف الإمارات المركزي ←
- حاسبة رسوم التمويل العقاري في الإمارات: كل تكاليف الشراء في صفحة واحدة ←
- حاسبة رسوم دائرة الأراضي دبي 2026: رسوم النقل ورسوم الرهن موضّحة ←
- نسبة عبء الدين في الإمارات: قواعد مصرف الإمارات المركزي موضّحة ←
- كم تمويلاً عقارياً يمكنني الحصول عليه في الإمارات؟ ←
- تقترض AED 1 مليون بدلاً من ذلك؟ نسخة مبلغ التمويل ←
جاهز للعثور على أفضل سعر لشرائك بقيمة AED 1 مليون؟
قارن أسعار التمويل العقاري من كبرى البنوك الإماراتية في جدول واحد. مجاني ومستقل ويُحدّث بانتظام.