بقلم Majid Akhbar، رئيس قسم التمويل العقاري · نُشر في 18 يونيو 2026 · حُدّث في 2 سبتمبر 2026 · قراءة 8 دقائق

تمويل عقار بقيمة AED 3 مليون في الإمارات 2026: الدفعة الأولى والأقساط الشهرية والتكاليف الإجمالية

سعر AED 3 مليون يبتعد AED 2 مليون عن حافة الدفعة الأولى

يسمح مصرف الإمارات المركزي بإقراض 80% على أول منزل للوافد دون AED 5 مليون، و70% عندها أو فوقها. هذه درجة سلّم لا منحدر. منزل بسعر AED 4,999,999 يحتاج نحو AED 1,000,000 دفعة أولى. ومنزل بسعر AED 5,000,000 يحتاج AED 1,500,000. درهم واحد من السعر، ونصف مليون درهم نقداً إضافياً.

الشراء بسعر AED 3 مليون يبقيك على بُعد AED 2 مليون من تلك الحافة، وهذا الهامش أنفع ما في هذه الشريحة السعرية. تنطبق قاعدة الـ20% بمتّسع مريح، فتكون الدفعة AED 600,000 ويكون التمويل AED 2,400,000. وإن مددت الشراء نفسه إلى AED 5 مليون يرتفع السعر 67% بينما ترتفع الدفعة 150%، إلى AED 1,500,000.

جدول الدفعة الأولى لمصرف الإمارات المركزي عند سعر AED 3 مليون

توجد أربعة أوضاع. ويحدد وضعك جوازُ سفرك، وما إذا كان هذا عقارك الأول في الإمارات.

يستطيع البنك أن يقرض دون السقف إذا كان ملفك ضعيفاً. ولا يستطيع أي بنك تجاوزه. وصفّ العقار الثاني هو ما يفاجئ المستثمرين: شراء عقار إيجاري بقيمة AED 3 مليون يحتاج AED 1,200,000 نقداً قبل دفع أي رسم، أي ضعف رقم العقار الأول.

النقد المقدم: AED 600,000 زائد 4.42% إلى 5.27% تكاليف

تبلغ التكاليف فوق الدفعة الأولى AED 132,500 إلى AED 158,000. وأمام سعر AED 3 مليون تعادل 4.42% إلى 5.27%، ومعظمها محسوم قبل أن تختار مقرضاً.

مصدر رسوم دائرة الأراضي: دائرة الأراضي والأملاك في دبي (4% من قيمة المعاملة). تسجيل الرهن: دائرة الأراضي والأملاك في دبي (0.25% من قيمة الرهن). رسوم أمين التسجيل رقم تقريبي. أقساط التأمين على الحياة، والتأمين على المنزل، وتكاليف نقل الملكية (عند الاستعانة بمحامٍ) خارج هذا الجدول.

من هذه الحزمة، AED 126,000 تعود لدائرة الأراضي والأملاك في دبي: 4% من السعر لنقل الملكية، زائد 0.25% من التمويل لتسجيل الرهن. أي 4.2% من سعر الشراء، ولا يفاوض عليها أحد.

أما البنود المقطوعة فتتصرف تصرفاً آخر، وهنا تحديداً لا يكون شراء بقيمة AED 3 مليون مجرد نسخة مصغّرة من شراء أكبر. رسوم أمين التسجيل والتقييم معاً تبلغ AED 6,500 إلى AED 8,000 مهما كان سعر العقار. على AED 3 مليون تعادل 0.22% إلى 0.27% من السعر. وعلى AED 5 مليون تعادل الفواتير نفسها 0.13% إلى 0.16%. الرسوم الثابتة أثقل في أسفل الشريحة السعرية منها في أعلاها.

رسوم الترتيب هي البند الوحيد الذي يمكن تحريكه. لا يتقاضى بنك دبي الإسلامي ولا بنك أبوظبي الأول شيئاً على منتجات تحويل الراتب لديهما. ويتقاضى الإمارات دبي الوطني 0.26%، أي AED 6,240 على تمويل قدره AED 2,400,000. اسأل عمّا سيتقاضاه البنك فعلاً قبل أن تخصص ميزانية لأعلى النطاق عند 1%.

الراتب: سقف 7 أضعاف الدخل يسبق أولاً على أجل 25 سنة

يُفحص المتقدمون في الإمارات وفق قاعدتين، ويجب اجتيازهما معاً. ومعظم الأدلة لا تذكر سوى الأولى.

تحدّ نسبة عبء الدين كل ما تسدده شهرياً عند 50% من الدخل الإجمالي. فقسط تمويل قدره AED 12,523 يحتاج إلى AED 25,046 شهرياً إن لم تكن تحمل غيره.

والقاعدة الثانية تحدّ حجم التمويل نفسه. يقيّد مصرف الإمارات المركزي تمويل الوافد بـ7 أضعاف دخله السنوي. وAED 2,400,000 مقسومة على 7 تساوي AED 342,857 سنوياً، أي AED 28,572 شهرياً.

على أجل 25 سنة، الرقم المُلزِم عند AED 3 مليون هو AED 28,572، لا AED 25,046. واختصار الأجل يقلب ذلك: على تمويل لعشرين سنة يرتفع القسط إلى AED 14,405، فتطلب نسبة عبء الدين AED 28,810 وتصبح هي الاختبار الأضيق.

أي AED 3,526 شهرياً فوق ما يوحي به حساب نسبة عبء الدين وحده. خصّص ميزانيتك على رقم نسبة عبء الدين وقد تُرفض بقاعدة لم تقرأ عنها قط.

الاقتراض القائم يأكل من الاختبار الأول فقط. قرض سيارة بتكلفة AED 2,000 شهرياً يرفع الالتزامات الإجمالية إلى AED 14,523، وهو ما يحتاج AED 29,046 إجمالياً، وعندها يتجاوز اختبار نسبة عبء الدين مضاعف الدخل ويصبح هو الذي يحسم طلبك.

كم يكلّف تمويل AED 2,400,000 شهرياً عند كل سعر نتتبعه

كل سعر هنا مأخوذ من سجل منتج لدى مقرض، لا من مثال برقم مدوّر. ولا أحد منها سعر عودة. تلك تأتي بعد قليل، وهي أكبر.

محسوبة بصيغة PMT على تمويل قدره AED 2,400,000، ومقربة لأقرب درهم. أسعار الإمارات دبي الوطني وبنك دبي الإسلامي وبنك أبوظبي الأول مقروءة من سجلات منتجات المقرضين في 14 أغسطس 2026، وثلاثتها تشترط تحويل الراتب. أما سعر بنك أبوظبي التجاري فقد وردنا في 18 أغسطس 2026، ومدة تثبيته وهامش عودته ورسوم ترتيبه ليست لدينا، فيظهر هنا سعراً فقط. وعرضك أنت يعتمد على البنك ودخلك وملفك الائتماني ومدة التثبيت التي تختارها.

الإمارات دبي الوطني يبدأ الأرخص وينتهي ثانياً بعد خمس سنوات

السعر المعلن ثمن لسنة أو سنتين أو ثلاث. أما التمويل فثمن لـ25 سنة. شغّل أول 60 شهراً من ثلاثة منتجات حقيقية على هذا التمويل البالغ AED 2,400,000، وينقلب الترتيب.

أول 60 شهراً فقط، على مدة 25 سنة. يسري القسط الثابت طوال أشهر التثبيت، ثم يُعاد حساب القسط بصيغة PMT على الرصيد القائم عند ذلك التاريخ وعلى المدة المتبقية، وتُضاف رسوم الترتيب مرة واحدة في البداية. أسعار العودة تستخدم جدول إيبور المرجعي المؤرخ 3 أغسطس 2026. الأسعار والهوامش والرسوم مقروءة من سجلات منتجات المقرضين في 14 أغسطس 2026.

يثبّت الإمارات دبي الوطني 3.89% لسنتين ويتقاضى 0.26% للترتيب، أي AED 6,240 على هذا التمويل. وفي الشهر 25 يصبح السعر إيبور لشهر واحد زائد 1.99%، أي 5.75% مقابل إيبور اليوم 3.76%، فيقفز القسط على الرصيد القائم حينها إلى AED 14,923.

ويفتح بنك دبي الإسلامي أعلى بـ6 نقاط أساس، عند 3.95%، ولا يتقاضى شيئاً للترتيب، ويحفظ ذلك السعر 3 سنوات لا سنتين. وسعره اللاحق إيبور لثلاثة أشهر زائد 1.00%، أي 4.91% مقابل إيبور اليوم 3.91%. والقسط بعد التثبيت AED 13,772.

أما بنك أبوظبي الأول فمدرجه الأقصر بين الثلاثة. اثنا عشر شهراً عند 3.99%، ثم إيبور لثلاثة أشهر زائد 1.50%، أي 5.41% اليوم وAED 14,544 شهرياً.

اجمع 60 شهراً من الأقساط والرسوم. يصل الإمارات دبي الوطني إلى AED 844,007، وبنك دبي الإسلامي إلى AED 784,207، وبنك أبوظبي الأول إلى AED 849,974. أي أن أرخص سعر معلن بين الثلاثة أغلى بـAED 59,800 على مدى خمس سنوات من المنتج الذي يعلوه بـ6 نقاط أساس، ولا يظهر درهم واحد من هذا الفارق في جدول مقارنة أسعار. اسأل عن مؤشر إيبور الذي يتبعه سعر العودة وعن الهامش فوقه، واحصل على الاثنين كتابةً.

الفائدة على مدى 25 سنة، ولماذا هذا الإجمالي أفضل الحالات

احتفظ بسعر 3.89% طوال المدة وستدفع AED 12,523 على مدى 300 شهر. أي AED 3,756,900 مقابل تمويل قدره AED 2,400,000، منها AED 1,356,900 فائدة.

واختصر المدة إلى 20 سنة فيصبح القسط AED 14,405، أي AED 3,457,200 على مدى 240 شهراً، منها AED 1,057,200 فائدة. فدفع AED 1,882 إضافية كل شهر يستعيد قرابة AED 300,000.

والإجماليان كلاهما خيال من زاوية واحدة. لا بنك إماراتي يثبّت سعراً لـ300 شهر. تثبيت الإمارات دبي الوطني يغطي سنتين من الـ25، وبنك دبي الإسلامي 3، وبنك أبوظبي الأول واحدة. وما تدفعه في العقدين الآخرين هو إيبور زائد هامش يُتفق عليه عند تقديم الطلب، وجدول الخمس سنوات أعلاه يبيّن ما تفعله 0.99 من نقطة مئوية في ذلك الهامش بالفاتورة.

شهية المقرضين لشراء بقيمة AED 3 مليون

سعر AED 3 مليون عمل اعتيادي. لا يعامله أي مقرض على أنه تمويل كبير، ولا شيء في السعر يستدعي تدقيقاً إضافياً. ويظل عليك تأشيرة إقامة إماراتية، وملف نظيف لدى الاتحاد للمعلومات الائتمانية، ودخل يجتاز الاختبارين أعلاه.

الشروط تتفاوت أكثر من الأسعار. يريد الإمارات دبي الوطني وبنك دبي الإسلامي وبنك أبوظبي الأول أن يُحوَّل الراتب إلى البنك. ويكتب بنك أبوظبي الأول تمويلاً تقليدياً وإسلامياً معاً، فيمكن تسعير طلب واحد بأي منهما. ويمنح بنك دبي الإسلامي المواطنين والمقيمين السعر نفسه، وهذا ليس عرفاً سائداً في السوق.

ومدد التثبيت تتفاوت كذلك، والأقصر ليس بالضرورة الأرخص. يعرض بنك أبوظبي الأول 1 و2 و3 و5 سنوات، والإمارات دبي الوطني 1 و2 و3، وبنك دبي الإسلامي 3 أو 5. وتثبيت السنة الواحدة لدى الإمارات دبي الوطني مسعّر عند 3.99%، أغلى من تثبيت السنتين لديه عند 3.89%. ويقبع مصرف الشارقة الإسلامي تحت الاثنين في معدل الربح، عند 3.75% على تثبيت سنة واحدة بلا رسوم ترتيب.

وأرضيات الراتب يحددها كل بنك على حدة ولا تُنشر باتساق، فاطلب من كل مقرض عتبته الحالية كتابةً. ومقارنة الأسعار الحية تحمل ما لدينا اليوم.

ما الذي يتغيّر إن كنت مواطناً إماراتياً

يرتفع سقف نسبة القرض إلى القيمة إلى 85%، فتنزل الدفعة إلى AED 450,000 ويرتفع التمويل إلى AED 2,550,000. أي AED 150,000 نقداً أقل يوم الإتمام.

ويتحرك القسط مع التمويل الأكبر: AED 13,305 شهرياً بسعر 3.89% على مدى 25 سنة، وهو ما يحتاج AED 26,610 إجمالياً وفق قاعدة نسبة عبء الدين 50%.

ومضاعف الدخل أسخى للمواطنين، عند 8 أضعاف الدخل السنوي. وAED 2,550,000 على 8 تساوي AED 318,750 سنوياً، أي AED 26,563 شهرياً. فالاختباران يكادان يلتقيان، ونسبة عبء الدين هي الأشدّ بينهما بفارق AED 47 شهرياً. وهذه صورة معكوسة لوضع الوافد عند هذا السعر، حيث يفوز مضاعف الدخل بفارق AED 3,526.

ويسعّر بنك دبي الإسلامي للمواطنين والمقيمين تسعيراً واحداً، فتكون الميزة هنا كلها في الدفعة الأولى وحجم التمويل، لا في السعر.

الأسئلة الشائعة

هل عقار بقيمة AED 3 مليون دون عتبة الدفعة الأولى لمصرف الإمارات المركزي؟

نعم، بفارق AED 2 مليون. دفعة الوافد على العقار الأول 20% حتى AED 4,999,999 و30% من AED 5 مليون فصاعداً، فيأخذ شراء بقيمة AED 3 مليون نسبة الـ20%: AED 600,000 دفعة وAED 2,400,000 اقتراضاً. ويدفع المواطنون الإماراتيون 15%، أي AED 450,000.

كم القسط الشهري على تمويل عقاري إماراتي بقيمة AED 2,400,000؟

بسعر 3.89%، وهو أدنى سعر تقليدي نتتبعه، AED 12,523 شهرياً على مدى 25 سنة، وAED 14,405 على مدى 20 سنة، وAED 17,621 على مدى 15 سنة. وسعر بنك دبي الإسلامي 3.95% يعطي AED 12,602 على مدى 25 سنة. جرّب تركيبات أخرى على حاسبة التمويل العقاري.

أي راتب يجتاز اختباري الدخل معاً على منزل بقيمة AED 3 مليون؟

AED 28,572 شهرياً إجمالاً، دون ديون أخرى. لا تطلب نسبة عبء الدين 50% سوى AED 25,046 مقابل قسط قدره AED 12,523، لكن مصرف الإمارات المركزي يقيّد تمويل الوافد أيضاً بـ7 أضعاف الدخل السنوي، وAED 2,400,000 على 7 تساوي AED 342,857 سنوياً. والأعلى بين الرقمين هو ما عليك اجتيازه.

كم نقداً تحتاج يوم الإتمام عند سعر AED 3 مليون؟

AED 732,500 إلى AED 758,000. وهي الدفعة الأولى AED 600,000، وAED 120,000 رسوم نقل الملكية لدائرة الأراضي، وAED 6,000 لتسجيل الرهن، ونحو AED 4,000 رسوم أمين التسجيل، وAED 2,500 إلى AED 4,000 للتقييم، ورسوم ترتيب من AED 0 إلى AED 24,000 حسب المقرض.