ADIB مقابل DIB مقابل الإمارات الإسلامي: أي بنك إماراتي إسلامي يقدّم أفضل تمويل عقاري؟
- يعلن مصرف الإمارات الإسلامي سعر 3.99% وDIB سعر 4.10% وADIB سعر 4.14% لمعدل ربح تمهيدي ثابت لثلاث سنوات، وجميعها من سجلات منتجات قُرئت في 2 نوفمبر 2026.
- هامش ما بعد الفترة لدى DIB (إيبور 3 أشهر + 1.00%، أي 5.32% وفق تثبيت 2 نوفمبر 2026) أرفع من هامش ADIB (إيبور شهر + 1.60%، أي 5.69% وفق تثبيت إيبور نفسه).
- ينتقل مصرف الإمارات الإسلامي بعد الفترة إلى إيبور 3 أشهر + 1.79%، أي 6.11% وفق التثبيت نفسه وهو الأعلى بين الثلاثة، ويفرض رسم ترتيب 0.52%.
لدى مصرف الإمارات الإسلامي أقل سعر بداية بين الثلاثة: 3.99% ثابتاً لثلاث سنوات، ينتقل بعدها إلى إيبور 3 أشهر + 1.79% (6.11% وفق تثبيت 2 نوفمبر 2026)، مع رسم ترتيب 0.52%. ويعلن DIB سعر 4.10%، ثابتاً لثلاث سنوات (وقد ألغى تثبيت الخمس سنوات في 5 أكتوبر 2026)، ينتقل بعدها إلى إيبور 3 أشهر + 1.00% (5.32% وفق تثبيت 2 نوفمبر 2026). ويعلن ADIB سعر 4.14% على التثبيت نفسه لثلاث سنوات، ينتقل إلى إيبور شهر + 1.60% (5.69% وفق تثبيت إيبور نفسه). الأرقام الثلاثة مأخوذة من سجلات منتجات قُرئت في 2 نوفمبر 2026، والبنوك الثلاثة تشترط تحويل الراتب. من الناحية البنيوية، البنوك الثلاثة متقاربة: جميعها تستخدم المشاركة المتناقصة أو المرابحة، وجميعها تخضع لسقوف نسبة القرض إلى القيمة ونسبة عبء الدين نفسها لدى مصرف الإمارات المركزي، ولا أحد منها يمثّل أرخص سعر إسلامي في السوق. تلك المكانة يحتلها مصرف الشارقة الإسلامي عند 3.75%.
الرقم الذي يفصل فعلياً بين ADIB وDIB
انسَ السعر الرئيسي للحظة. 3.99% لدى مصرف الإمارات الإسلامي و4.10% لدى DIB و4.14% لدى ADIB تقع ضمن 0.15 نقطة من بعضها، وعلى مدى الفترة الثابتة هذا تقريباً ما هما عليه. الفجوة المهمة تكمن تحتهما: ما ينتقل إليه كل بنك بعد انتهاء التثبيت.
ينتقل DIB إلى إيبور 3 أشهر زائد 1.00%. وينتقل ADIB إلى إيبور شهر زائد 1.60%. فارق 0.60 نقطة في الهامش وحده، والبنكان لا يقيسانه حتى مقابل مدة إيبور نفسها. عند جدول المرجع المؤرخ 2 نوفمبر 2026، يبلغ إيبور 3 أشهر 4.32% وإيبور شهر 4.09%. اعمل الحساب وستجد سعر ما بعد الفترة لدى DIB هو 5.32% مقابل 5.69% لدى ADIB، أي فجوة 0.37 نقطة فيما تدفعه فعلياً.
على رصيد AED 1.5M على مدى 20 سنة، تقترب 0.37 نقطة من AED 314 شهرياً بمجرد خروج البنكين من فترتيهما الثابتتين. احسبها على المدى الطويل وستجدها قرابة AED 75,000 على امتداد الفترة التالية من القرض. فجوة سعرية ضئيلة لصالح DIB تتحوّل إلى فجوة من خمسة أرقام، لمجرد أن تقرأ ما بعد السنة الثالثة.
ويُظهر مصرف الإمارات الإسلامي الأثر نفسه بالعكس. فهو يربح الفترة الثابتة بسعره 3.99% مقابل 4.10% لدى DIB تعني نحو AED 87 أقل شهرياً على AED 1.5M نفسها لمدة 20 سنة. ثم ينتقل مصرف الإمارات الإسلامي إلى إيبور 3 أشهر + 1.79%، أي 6.11%، وهو نحو AED 675 شهرياً أكثر من DIB بعد خروج البنكين من التثبيت. ثلاث سنوات من توفير صغير، ثم فاتورة أكبر بكثير.
ماذا يقدّم كل بنك فعلياً
بنك دبي الإسلامي (DIB)
DIB أكبر بنك إسلامي متخصص في الإمارات، بأكثر من 90 فرعاً. منتجه الأساسي للتمويل السكني يعمل بمعدل ربح 4.10% ثابت لثلاث سنوات (وأُلغي تثبيت الخمس سنوات في 5 أكتوبر 2026)، يشترط تحويل الراتب، ويستخدم بنية المشاركة المتناقصة. وهو متاح للمسلمين وغير المسلمين على حد سواء، مثل البنكين الآخرين هنا. لا يفرض DIB رسم ترتيب على المنتج الذي نملك سجلاً له.
مصرف أبوظبي الإسلامي (ADIB)
يعلن ADIB معدل ربح تمهيدي 4.14%، ثابت لثلاث سنوات (ومدة السنتين بالسعر نفسه)، وعلى منتج يشترط تحويل الراتب ويستخدم المشاركة المتناقصة كذلك. أمر واحد يستحق الإشارة إليه: سلّم المدد الثابتة لدى ADIB يمتد سنتين و3 و4 و5 سنوات، ثم سلسلة مدد حتى 20 سنة، ولا يتسعّر بترتيب تصاعدي مستقيم. فمدة الأربع سنوات لديه أعلى من مدة الخمس سنوات في جدوله الخاص، ما يعني أن تثبيتاً أطول قد يكون أرخص من تثبيت أقصر. اطلب من ADIB سلّم المدد كاملاً كتابةً بدلاً من افتراض النمط المعتاد. رسم الترتيب أيضاً 0% على سجل المنتج الذي نملكه.
الإمارات الإسلامي
الإمارات الإسلامي مملوك بالكامل لمجموعة بنك الإمارات دبي الوطني، ويقدّم بنيتي المشاركة المتناقصة أو المرابحة تحت إشراف هيئته الشرعية الخاصة. يُظهر سجل منتج مصرف الإمارات الإسلامي، المقروء في 2 نوفمبر 2026، سعر 3.99% ثابتاً لثلاث سنوات، وهو أقل سعر تمهيدي بين الثلاثة، مع اشتراط تحويل الراتب. والتثبيت لخمس سنوات 4.39%. بعد التثبيت ينتقل إلى إيبور 3 أشهر + 1.79%، وهو أوسع هامش هنا، ويفرض رسم ترتيب 0.52% بينما يفرض DIB وADIB 0%. ولا يفرض رسم تقييم على معاملة التسليم.
مقارنة جنباً إلى جنب
| الميزة | DIB | ADIB | الإمارات الإسلامي |
|---|---|---|---|
| معدل الربح التمهيدي | 4.10% | 4.14% | 3.99% |
| الفترة الثابتة | 3 سنوات فقط (أُلغيت الخمس سنوات في 5 أكتوبر 2026) | سنتان أو 3 سنوات (وتُعرض 4 و5 و7-20 سنة أيضاً) | 3 أو 5 سنوات (5 سنوات بسعر 4.39%) |
| أساس ما بعد الفترة | إيبور 3 أشهر + 1.00% | إيبور شهر + 1.60% | إيبور 3 أشهر + 1.79% |
| سعر ما بعد الفترة وفق تثبيت 2 نوفمبر 2026 | 5.32% | 5.69% | 6.11% |
| تحويل الراتب | مطلوب | مطلوب | مطلوب |
| رسم الترتيب | 0% | 0% | 0.52% |
| البنية | مشاركة متناقصة | مشاركة متناقصة | مشاركة متناقصة أو مرابحة |
| الجهة المالكة | مجموعة بنك دبي الإسلامي | مصرف أبوظبي الإسلامي | مجموعة بنك الإمارات دبي الوطني |
| أقصى نسبة قرض إلى قيمة، عقار أول للوافد دون AED 5M | 80% (قاعدة مصرف الإمارات المركزي) | 80% (قاعدة مصرف الإمارات المركزي) | 80% (قاعدة مصرف الإمارات المركزي) |
| أقصى نسبة قرض إلى قيمة، عقار أول لمواطن دون AED 5M | 85% (قاعدة مصرف الإمارات المركزي) | 85% (قاعدة مصرف الإمارات المركزي) | 85% (قاعدة مصرف الإمارات المركزي) |
أرقام DIB وADIB والإمارات الإسلامي مأخوذة من سجلات منتجات قُرئت في 2 نوفمبر 2026، مفلترة للمقيمين الموظفين على عقار أول دون AED 5M بدفعة أولى قياسية. أسعار ما بعد الفترة تستخدم جدول مرجع إيبور المؤرخ 2 نوفمبر 2026. تنطبق أرقام نسبة القرض إلى القيمة ونسبة عبء الدين لمصرف الإمارات المركزي على الثلاثة بموجب اللائحة نفسها بصرف النظر عن البنك. المصدر: بيانات أسعار MortgageCompare.ae.
المشاركة المتناقصة والمرابحة، بعبارات بسيطة
تُوصلك كلتا البنيتين إلى الملكية الكاملة. لكنهما تصلان إليها بطريقتين مختلفتين، ويظهر الفرق أحياناً في الأوراق التي يُطلب منك توقيعها.
المشاركة المتناقصة (يستخدمها DIB وADIB، ومتاحة أيضاً لدى الإمارات الإسلامي) شراء مشترك. تشتري أنت والبنك العقار معاً. يؤجّر البنك حصته لك، وجزء من كل دفعة شهرية يشتري جزءاً من تلك الحصة. ملكيتك تكبر، وحصة البنك تصغر، ويتراجع جزء الإيجار من دفعتك مع تراجعها. مع القسط الأخير، يصبح العقار ملكك بالكامل.
المرابحة (متاحة أيضاً لدى الإمارات الإسلامي) تعمل بطريقة مختلفة. يشتري البنك العقار بالكامل ثم يبيعه لك فوراً بهامش ربح ثابت متفق عليه. تسدد ذلك المبلغ الإجمالي الثابت على أقساط. لا توجد حصة ملكية متحركة لتتبعها؛ السعر تحدد مرة واحدة، في البداية.
ما ستلاحظه في كشف حسابك البنكي متطابق في الحالتين: خصم شهري يتصرف تماماً كقسط تمويل عقاري تقليدي بطريقة الرصيد المتناقص. الفرق البنيوي قانوني وديني، لا شيء تلاحظه من الأرقام وحدها.
الأهلية، وأين تتطابق البنوك الثلاثة تماماً
انزع الجانب التسويقي وستجد قواعد الأهلية عبر ADIB وDIB والإمارات الإسلامي تتقارب على إطار مصرف الإمارات المركزي نفسه، لأن لا أحد من الثلاثة يستطيع قانونياً تقديم شروط أفضل مما تسمح به اللائحة.
- نسبة عبء الدين (DBR): يجب ألا تتجاوز التزامات الدين الشهرية الإجمالية، بما فيها قسط التمويل الجديد، 50% من الدخل الشهري الإجمالي. ينطبق ذلك على المواطنين الإماراتيين والوافدين على حد سواء؛ ونسبة 60% محفوظة لقروض برنامج الإسكان الحكومي المؤهلة فقط، وليست نسبة عامة للمواطنين.
- أقصى نسبة قرض إلى قيمة: 80% لعقار أول للوافد دون AED 5M (دفعة أولى 20%)، و70% فوق تلك العتبة. للمواطنين الإماراتيين 85% دون AED 5M و75% فوقها.
- أقصى مدة: 25 سنة، بحيث يُسدد التمويل بحلول سن 65 للوافدين الموظفين ونموذجياً 70 للمواطنين الإماراتيين.
- الإقامة: يحتاج الوافدون إلى تأشيرة إقامة إماراتية سارية ودخل موثّق من جهة عمل إماراتية، عادةً مع 6 أشهر على الأقل في الوظيفة الحالية. يتقدّم المواطنون الإماراتيون بالهوية الإماراتية وجواز السفر.
- نوع العقار: عقار تملك حر مكتمل أو على الخارطة من مطوّر معتمد في منطقة استثمار محددة لغير المواطنين؛ يمكن للمواطنين الإماراتيين الشراء في أي منطقة.
يخضع السداد المبكر لأي من الثلاثة لسقف تنظيمي يبلغ 1% من الرصيد المتبقي أو AED 10,000، أيهما أقل، طوال مدة التمويل. لا يختفي هذا السقف بعد السنة الثالثة؛ قد يختار بنك ما التنازل عن رسمه الخاص بمجرد انتهاء الفترة الثابتة، لكن ذلك قرار منتج من المُقرض، لا قاعدة من مصرف الإمارات المركزي.
فمن تقصد أولاً؟
إن كنت ستبقى بعد الفترة الثابتة، ابدأ بـDIB. سعره التمهيدي 4.10% أعلى بـ0.11 نقطة فقط من الإمارات الإسلامي، وهامشه بعد الفترة 1.00% هو الأدنى بين الثلاثة، وهي فجوة تساوي نحو AED 314 شهرياً مقابل ADIB وAED 675 مقابل الإمارات الإسلامي بعد السنة الثالثة على رصيد AED 1.5M. وإن كنت تتوقع البيع أو إعادة التمويل خلال 3 سنوات، فسعر 3.99% لدى مصرف الإمارات الإسلامي هو أرخص تثبيت هنا، لكن قارن رسم الترتيب 0.52% بالتوفير: على AED 1.5M يبلغ الرسم نحو AED 7,800 والتوفير في السعر مقابل DIB نحو AED 3,100 على 3 سنوات. وإن أعجبك سلّم ADIB الأطول للمدد الثابتة، فاطلب الجدول كاملاً كتابةً أولاً: التسعير لا يسير بترتيب مستقيم، وقد يكلّف تثبيت 4 سنوات أكثر من تثبيت 5 سنوات في جدول ADIB نفسه. لا أحد من هذه البنوك الثلاثة يعلن أرخص سعر إسلامي في الإمارات على الإطلاق؛ ذلك لدى مصرف الشارقة الإسلامي عند 3.75%. وسّع البحث هناك إن كان الرقم الرئيسي هو ما يهمك أكثر.
أياً كان البنك الذي تقصده، اسأل الأسئلة الثلاثة نفسها قبل توقيع أي شيء: أساس ما بعد الفترة وهامشه بدقة، ورسم الترتيب كتابةً، وما إذا كان سلّم المدد الثابتة يتسعّر بالترتيب الذي تتوقعه. إجابات البنوك الثلاثة عن أول سؤالين موجودة في الجدول أعلاه. أما الثالث فتحتاجه من البنك نفسه.
احسب الأرقام قبل أن تلتزم. تُشغّل حاسبة التمويل العقاري الإسلامي جدول أقساط المشاركة المتناقصة بأي سعر تُعرض عليك، وتُظهر صفحة الأسعار أين يقف DIB وADIB وكل مُقرض آخر نتابعه اليوم. ولقراءة أوسع عن كيفية مقارنة البنيتين بقرض تقليدي، راجع التمويل الإسلامي مقابل التقليدي في الإمارات.
أسئلة شائعة
أي البنوك الثلاثة يقدّم أرخص سعر تمويل إسلامي الآن؟
من بين الثلاثة، يبدأ مصرف الإمارات الإسلامي بأقل سعر، 3.99% ثابتاً لثلاث سنوات. يعلن DIB سعر 4.10% ويعلن ADIB سعر 4.14% على التثبيت نفسه لثلاث سنوات. الأرقام الثلاثة مأخوذة من سجلات منتجات قُرئت في 2 نوفمبر 2026، والبنوك الثلاثة تشترط تحويل الراتب. لكن الترتيب ينقلب بعد التثبيت: لدى DIB أدنى هامش بعد الفترة (إيبور 3 أشهر + 1.00%) ولدى الإمارات الإسلامي أعلاه (إيبور 3 أشهر + 1.79%). لا أحد من الثلاثة يمثّل أرخص سعر إسلامي في الإمارات: مصرف الشارقة الإسلامي يعلن 3.75%.
هل الإمارات الإسلامي أرخص من ADIB وDIB؟
ليس خلال فترة التثبيت. سعر مصرف الإمارات الإسلامي 3.99% لثلاث سنوات أقل من 4.10% لدى DIB و4.14% لدى ADIB. لكنه بعد السنة الثالثة الأغلى بين الثلاثة: مصرف الإمارات الإسلامي ينتقل إلى إيبور 3 أشهر + 1.79% يساوي 6.11% وفق تثبيت 2 نوفمبر 2026، مقابل 5.32% لدى DIB و5.69% لدى ADIB. على رصيد AED 1.5M لمدة 20 سنة يعني ذلك نحو AED 675 شهرياً أكثر من DIB. كما يفرض الإمارات الإسلامي رسم ترتيب 0.52%، في حين يفرض DIB وADIB 0%.
ما الفرق الحقيقي بين المشاركة المتناقصة والمرابحة؟
المشاركة المتناقصة بنية ملكية مشتركة: تشتري أنت والبنك العقار معاً، ويؤجّر البنك حصته لك، وكل دفعة تشتري أيضاً جزءاً من حصة البنك حتى تملك 100%. أما المرابحة فبيع بالتكلفة زائد الربح: يشتري البنك العقار ويبيعه لك فوراً بهامش ربح ثابت، تسدده على أقساط. يستخدم كل من ADIB وDIB المشاركة المتناقصة في منتجهما الأساسي للتمويل السكني. ويقدّم الإمارات الإسلامي البنيتين معاً. جدول القسط الشهري يبدو مطابقاً تقريباً لتمويل عقاري تقليدي بطريقة الرصيد المتناقص في الحالتين.
هل يمكن للوافدين غير المسلمين استخدام تمويل ADIB أو DIB أو الإمارات الإسلامي؟
نعم. التمويل العقاري الإسلامي في الإمارات متاح للمقيمين من أي ديانة. المشاركة المتناقصة والمرابحة بنيتان قانونيتان وماليتان تشرف عليهما هيئة الرقابة الشرعية لكل بنك، وليستا اختباراً للأهلية الدينية. كثير من الوافدين غير المسلمين يختارون التمويل الإسلامي بسبب السعر أو البنية لا لأسباب دينية.
مقالات ذات صلة
انظر كيف يقارن DIB وADIB والإمارات الإسلامي بكل مقرض إماراتي
قارن أسعار التمويل العقاري الحالية من كبرى البنوك الإماراتية في دقيقتين. مجاناً، بلا التزام.