بقلم Danyal Szoke، رئيس قسم المبيعات · نُشر في 26 أغسطس 2026 · حُدّث في 26 أغسطس 2026 · قراءة 9 دقائق

ADIB مقابل DIB مقابل الإمارات الإسلامي: أي بنك إماراتي إسلامي يقدّم أفضل تمويل عقاري؟

الرقم الذي يفصل فعلياً بين ADIB وDIB

انسَ السعر الرئيسي للحظة. 3.95% و3.99% يبدوان متقاربين بما يكفي لتجاهلهما، أربعة أجزاء من مئة نقطة، وعلى مدى الفترة الثابتة هذا تقريباً ما هما عليه. الفجوة المهمة تكمن تحتهما: ما ينتقل إليه كل بنك بعد انتهاء التثبيت.

ينتقل DIB إلى إيبور 3 أشهر زائد 1.00%. وينتقل ADIB إلى إيبور شهر زائد 1.60%. فارق 0.60 نقطة في الهامش وحده، والبنكان لا يقيسانه حتى مقابل مدة إيبور نفسها. عند جدول المرجع المؤرخ 3 أغسطس 2026، يبلغ إيبور 3 أشهر 3.91% وإيبور شهر 3.76%. اعمل الحساب وستجد سعر ما بعد الفترة لدى DIB هو 4.91% مقابل 5.36% لدى ADIB، أي فجوة 0.45 نقطة فيما تدفعه فعلياً.

على رصيد AED 1.5M على مدى 20 سنة، تقترب 0.45 نقطة من AED 375 شهرياً بمجرد خروج البنكين من فترتيهما الثابتتين. احسبها على المدى الطويل وستجدها قرابة AED 90,000 على امتداد الفترة التالية من القرض. فجوة سعرية بحجم أربعة أجزاء من مئة نقطة تحوّلت إلى فجوة من خمسة أرقام، لمجرد أن تقرأ ما بعد السنة الثالثة.

ماذا يقدّم كل بنك فعلياً

بنك دبي الإسلامي (DIB)

DIB أكبر بنك إسلامي متخصص في الإمارات، بأكثر من 90 فرعاً. منتجه الأساسي للتمويل السكني يعمل بمعدل ربح 3.95% ثابت لثلاث سنوات (وتُعرض تثبيتات لخمس سنوات أيضاً)، يشترط تحويل الراتب، ويستخدم بنية المشاركة المتناقصة. وهو متاح للمسلمين وغير المسلمين على حد سواء، مثل البنكين الآخرين هنا. لا يفرض DIB رسم ترتيب على المنتج الذي نملك سجلاً له.

مصرف أبوظبي الإسلامي (ADIB)

يعلن ADIB معدل ربح تمهيدي 3.99%، ثابت أيضاً لثلاث سنوات، وعلى منتج يشترط تحويل الراتب ويستخدم المشاركة المتناقصة كذلك. أمر واحد يستحق الإشارة إليه: سلّم المدد الثابتة لدى ADIB يمتد 3 و4 و5 سنوات، ثم سلسلة مدد حتى 20 سنة، ولا يتسعّر بترتيب تصاعدي مستقيم. فمدة الأربع سنوات لديه أعلى من مدة الخمس سنوات في جدوله الخاص، ما يعني أن تثبيتاً أطول قد يكون أرخص من تثبيت أقصر. اطلب من ADIB سلّم المدد كاملاً كتابةً بدلاً من افتراض النمط المعتاد. رسم الترتيب أيضاً 0% على سجل المنتج الذي نملكه.

الإمارات الإسلامي

الإمارات الإسلامي مملوك بالكامل لمجموعة بنك الإمارات دبي الوطني، ويقدّم بنيتي المشاركة المتناقصة أو المرابحة تحت إشراف هيئته الشرعية الخاصة. وهنا الفجوة في هذه المقارنة، بصراحة: لا نملك معدل ربح للإمارات الإسلامي يمكننا نسبته إلى مصدر مُسمّى ومؤرّخ. كل رقم آخر ذُكر لـDIB وADIB في هذه المقالة يعود إلى سجل منتج قُرئ في 14 أغسطس 2026. لا يوجد ما يعادله بعد للإمارات الإسلامي، فلا يظهر له سعر في الجدول أدناه. هذا ليس حكماً على كونه غالياً أو رخيصاً. إنها فجوة صادقة، وينبغي أن تطلب من الإمارات الإسلامي سدّها بعرض كتابي قبل أن تقارن.

مقارنة جنباً إلى جنب

أرقام DIB وADIB مأخوذة من سجل منتج قُرئ في 14 أغسطس 2026، مفلترة للمقيمين الموظفين على عقار أول دون AED 5M بدفعة أولى قياسية. أسعار ما بعد الفترة تستخدم جدول مرجع إيبور المؤرخ 3 أغسطس 2026. معدل ربح الإمارات الإسلامي وفترته الثابتة وشرط تحويل الراتب ورسم الترتيب مُعلَّمة بـ"غير موثّق" لأن لا صفحة عامة مُسمّاة ومؤرّخة تؤكدها؛ لا تعامل ذلك كصفر أو كتقدير. تنطبق أرقام نسبة القرض إلى القيمة ونسبة عبء الدين لمصرف الإمارات المركزي على الثلاثة بموجب اللائحة نفسها بصرف النظر عن البنك. المصدر: بيانات أسعار MortgageCompare.ae.

المشاركة المتناقصة والمرابحة، بعبارات بسيطة

تُوصلك كلتا البنيتين إلى الملكية الكاملة. لكنهما تصلان إليها بطريقتين مختلفتين، ويظهر الفرق أحياناً في الأوراق التي يُطلب منك توقيعها.

المشاركة المتناقصة (يستخدمها DIB وADIB، ومتاحة أيضاً لدى الإمارات الإسلامي) شراء مشترك. تشتري أنت والبنك العقار معاً. يؤجّر البنك حصته لك، وجزء من كل دفعة شهرية يشتري جزءاً من تلك الحصة. ملكيتك تكبر، وحصة البنك تصغر، ويتراجع جزء الإيجار من دفعتك مع تراجعها. مع القسط الأخير، يصبح العقار ملكك بالكامل.

المرابحة (متاحة أيضاً لدى الإمارات الإسلامي) تعمل بطريقة مختلفة. يشتري البنك العقار بالكامل ثم يبيعه لك فوراً بهامش ربح ثابت متفق عليه. تسدد ذلك المبلغ الإجمالي الثابت على أقساط. لا توجد حصة ملكية متحركة لتتبعها؛ السعر تحدد مرة واحدة، في البداية.

ما ستلاحظه في كشف حسابك البنكي متطابق في الحالتين: خصم شهري يتصرف تماماً كقسط تمويل عقاري تقليدي بطريقة الرصيد المتناقص. الفرق البنيوي قانوني وديني، لا شيء تلاحظه من الأرقام وحدها.

الأهلية، وأين تتطابق البنوك الثلاثة تماماً

انزع الجانب التسويقي وستجد قواعد الأهلية عبر ADIB وDIB والإمارات الإسلامي تتقارب على إطار مصرف الإمارات المركزي نفسه، لأن لا أحد من الثلاثة يستطيع قانونياً تقديم شروط أفضل مما تسمح به اللائحة.

• نسبة عبء الدين (DBR): يجب ألا تتجاوز التزامات الدين الشهرية الإجمالية، بما فيها قسط التمويل الجديد، 50% من الدخل الشهري الإجمالي. ينطبق ذلك على المواطنين الإماراتيين والوافدين على حد سواء؛ ونسبة 60% محفوظة لقروض برنامج الإسكان الحكومي المؤهلة فقط، وليست نسبة عامة للمواطنين.
• أقصى نسبة قرض إلى قيمة: 80% لعقار أول للوافد دون AED 5M (دفعة أولى 20%)، و70% فوق تلك العتبة. للمواطنين الإماراتيين 85% دون AED 5M و75% فوقها.
• أقصى مدة: 25 سنة، بحيث يُسدد التمويل بحلول سن 65 للوافدين الموظفين ونموذجياً 70 للمواطنين الإماراتيين.
• الإقامة: يحتاج الوافدون إلى تأشيرة إقامة إماراتية سارية ودخل موثّق من جهة عمل إماراتية، عادةً مع 6 أشهر على الأقل في الوظيفة الحالية. يتقدّم المواطنون الإماراتيون بالهوية الإماراتية وجواز السفر.
• نوع العقار: عقار تملك حر مكتمل أو على الخارطة من مطوّر معتمد في منطقة استثمار محددة لغير المواطنين؛ يمكن للمواطنين الإماراتيين الشراء في أي منطقة.

يخضع السداد المبكر لأي من الثلاثة لسقف تنظيمي يبلغ 1% من الرصيد المتبقي أو AED 10,000، أيهما أقل، طوال مدة التمويل. لا يختفي هذا السقف بعد السنة الثالثة؛ قد يختار بنك ما التنازل عن رسمه الخاص بمجرد انتهاء الفترة الثابتة، لكن ذلك قرار منتج من المُقرض، لا قاعدة من مصرف الإمارات المركزي.

فمن تقصد أولاً؟

أياً كان البنك الذي تقصده، اسأل الأسئلة الثلاثة نفسها قبل توقيع أي شيء: أساس ما بعد الفترة وهامشه بدقة، ورسم الترتيب كتابةً، وما إذا كان سلّم المدد الثابتة يتسعّر بالترتيب الذي تتوقعه. سيجيبك DIB وADIB عن اثنين من هذه من جدول تراه أعلاه بالفعل. أما الإمارات الإسلامي، فعليه حالياً أن يجيب عن الثلاثة من الصفر.

احسب الأرقام قبل أن تلتزم. تُشغّل حاسبة التمويل العقاري الإسلامي جدول أقساط المشاركة المتناقصة بأي سعر تُعرض عليك، وتُظهر صفحة الأسعار أين يقف DIB وADIB وكل مُقرض آخر نتابعه اليوم. ولقراءة أوسع عن كيفية مقارنة البنيتين بقرض تقليدي، راجع التمويل الإسلامي مقابل التقليدي في الإمارات.

أسئلة شائعة

أي البنوك الثلاثة يقدّم أرخص سعر تمويل إسلامي الآن؟

يعلن DIB سعر 3.95% ثابتاً لثلاث سنوات (وتُعرض خمس سنوات أيضاً)، ويعلن ADIB سعر 3.99% على التثبيت نفسه لثلاث سنوات. كلا الرقمين مأخوذ من سجل منتج قُرئ في 14 أغسطس 2026 وكلاهما يشترط تحويل الراتب. DIB هو الأرخص من بين الثلاثة على السعر التمهيدي. لا يملك الإمارات الإسلامي معدل ربح يمكننا توثيقه بشكل مستقل، لذا لا يمكن ترتيبه مقابل البنكين الآخرين من حيث السعر. لا أحد من الثلاثة يمثّل أرخص سعر إسلامي في الإمارات: مصرف الشارقة الإسلامي يعلن 3.75%.

هل الإمارات الإسلامي أغلى من ADIB وDIB؟

لا يمكننا الجزم. لا يعلن الإمارات الإسلامي معدل ربح على صفحة يمكننا تسميتها وتأريخها، لذا لا تذكر هذه المقالة رقماً، ولا تخترعه، ولا تخمّن موقعه مقابل 3.99% لدى ADIB أو 3.95% لدى DIB. اطلب من الإمارات الإسلامي عرضاً كتابياً مباشرة وقارنه بالرقمين الموثقين قبل أن تقرر.

ما الفرق الحقيقي بين المشاركة المتناقصة والمرابحة؟

المشاركة المتناقصة بنية ملكية مشتركة: تشتري أنت والبنك العقار معاً، ويؤجّر البنك حصته لك، وكل دفعة تشتري أيضاً جزءاً من حصة البنك حتى تملك 100%. أما المرابحة فبيع بالتكلفة زائد الربح: يشتري البنك العقار ويبيعه لك فوراً بهامش ربح ثابت، تسدده على أقساط. يستخدم كل من ADIB وDIB المشاركة المتناقصة في منتجهما الأساسي للتمويل السكني. ويقدّم الإمارات الإسلامي البنيتين معاً. جدول القسط الشهري يبدو مطابقاً تقريباً لتمويل عقاري تقليدي بطريقة الرصيد المتناقص في الحالتين.

هل يمكن للوافدين غير المسلمين استخدام تمويل ADIB أو DIB أو الإمارات الإسلامي؟

نعم. التمويل العقاري الإسلامي في الإمارات متاح للمقيمين من أي ديانة. المشاركة المتناقصة والمرابحة بنيتان قانونيتان وماليتان تشرف عليهما هيئة الرقابة الشرعية لكل بنك، وليستا اختباراً للأهلية الدينية. كثير من الوافدين غير المسلمين يختارون التمويل الإسلامي بسبب السعر أو البنية لا لأسباب دينية.