حاسبة دفعة التمويل العقاري في دبي: كم تحتاج نقداً مقدماً
- الحد الأدنى للدفعة الأولى لتمويل عقاري في دبي هو 20% من سعر الشراء للوافدين و15% للمواطنين الإماراتيين على منزل أول حتى AED 5M (تعميم المصرف المركزي 31/2013).
- تضيف رسوم الدائرة وتسجيل الرهن وتكاليف الإغلاق الأخرى نحو 7% إلى 9% فوق الدفعة الأولى، ما يرفع إجمالي النقد المقدم إلى 27% إلى 29% من سعر العقار للوافدين.
- على عقار في دبي بقيمة AED 2M، يحتاج المشتري الوافد إلى ما لا يقل عن AED 540,000 نقداً قبل الإتمام: دفعة أولى AED 400,000 زائد نحو AED 140,000 في رسوم المعاملة.
الحد الأدنى للدفعة الأولى لتمويل عقاري في دبي هو 20% من سعر الشراء للوافدين على عقار حتى AED 5M، يحدده تعميم المصرف المركزي 31/2013. وإضافة رسم نقل الملكية لدائرة الأراضي (4%) ورسم الوكالة (2%) وتكاليف إغلاق أخرى ترفع متطلب النقد المقدم الإجمالي إلى نحو 27% إلى 29% من سعر العقار. على عقار بقيمة AED 2M، هذا AED 540,000 إلى AED 580,000 قبل أن تسلّم المفاتيح.
الخلاصة السريعة: الحكم
- الحد الأدنى للدفعة الأولى: 20% للوافدين، 15% للمواطنين الإماراتيين (منزل أول، حتى AED 5M).
- المنازل الثانية والعقارات الاستثمارية: 40% للوافدين، 35% للمواطنين الإماراتيين.
- فوق AED 5M: ترتفع الدفعة الأولى إلى 30%+ للوافدين.
- رسوم المعاملة (الدائرة، الوكالة، التسجيل، التقييم): 7% إلى 9% إضافية فوق الدفعة الأولى.
- إجمالي النقد المقدم للوافدين الذين يشترون منزلاً أول دون AED 5M: 27% إلى 29% من سعر الشراء.
- استخدم الحاسبة الحية لرؤية تفصيل التكلفة الكامل لسعر عقارك.
قواعد دفعة التمويل العقاري في دبي: الأساسيات
يحدد المصرف المركزي متطلبات الحد الأدنى للدفعة الأولى في التعميم 31/2013. وتنطبق على كل جهات التمويل العقاري في الإمارات ولا يمكن التنازل عنها. ويعتمد الحد الأدنى للدفعة الأولى الذي تحتاجه على ثلاثة أشياء: حالة إقامتك، وقيمة العقار، وما إذا كان منزلك الأول أو التالي.
| نوع المشتري | قيمة العقار | الحد الأدنى للدفعة الأولى | الحد الأقصى لنسبة القرض إلى القيمة |
|---|---|---|---|
| الوافد (منزل أول) | دون AED 5M | 20% | 80% |
| الوافد (منزل أول) | فوق AED 5M | 30% | 70% |
| المواطن الإماراتي (منزل أول) | حتى AED 5M | 15% | 85% |
| المواطن الإماراتي (منزل أول) | فوق AED 5M | 25% | 75% |
| الوافد (منزل ثانٍ / استثمار) | أي قيمة | 40% | 60% |
| المواطن الإماراتي (منزل ثانٍ / استثمار) | أي قيمة | 35% | 65% |
المصدر: تعميم المصرف المركزي 31/2013. تنطبق حدود نسبة القرض إلى القيمة على القيمة المقيّمة للعقار أو سعر الشراء، أيهما أقل.
إجمالي التكاليف المقدمة: الدفعة الأولى زائد الرسوم
الدفعة الأولى جزء واحد فقط من النقد الذي تحتاجه عند الإتمام. تكاليف المعاملة في دبي من الأعلى في المنطقة. خصّص كل هذه فوق الدفعة الأولى:
| التكلفة | النسبة | على عقار AED 2M (تمويل AED 1.6M) |
|---|---|---|
| الدفعة الأولى | 20% من السعر (وافد) | AED 400,000 |
| رسم النقل لدى الدائرة | 4% من سعر العقار | AED 80,000 |
| عمولة الوكالة | 2% من سعر العقار | AED 40,000 |
| رسم تسجيل الرهن | 0.25% من التمويل + AED 290 | AED 4,290 |
| رسم معالجة البنك | 0.5% إلى 1% من التمويل | AED 8,000 إلى AED 16,000 |
| التقييم العقاري | رسم ثابت | AED 2,500 إلى AED 3,500 |
| رسم أمين التسجيل / سند الملكية | رسم ثابت | ~AED 4,000 |
| الإجمالي | AED 538,790 إلى AED 547,790 |
هذا نحو AED 540,000 إلى AED 550,000 نقداً إجمالياً قبل المفاتيح، على عقار بقيمة AED 2M. ويمكن أحياناً التفاوض على رسم الوكالة في بعض المعاملات، لكن خصّص 2% كاملة لتكون في أمان.
أمثلة محسوبة حسب سعر العقار
يعرض الجدول أدناه إجمالي النقد المقدم المطلوب لوافد يشتري منزلاً أول في دبي بأسعار عقارات مختلفة، باستخدام دفعة أولى 20% و8% للرسوم (تقدير متوسط).
| سعر العقار | الدفعة الأولى (20%) | الرسوم (~8%) | إجمالي النقد المطلوب | مبلغ التمويل (نسبة 80%) |
|---|---|---|---|---|
| AED 1,000,000 | AED 200,000 | ~AED 80,000 | ~AED 280,000 | AED 800,000 |
| AED 1,500,000 | AED 300,000 | ~AED 120,000 | ~AED 420,000 | AED 1,200,000 |
| AED 2,000,000 | AED 400,000 | ~AED 160,000 | ~AED 560,000 | AED 1,600,000 |
| AED 3,000,000 | AED 600,000 | ~AED 240,000 | ~AED 840,000 | AED 2,400,000 |
| AED 4,500,000 | AED 900,000 | ~AED 360,000 | ~AED 1,260,000 | AED 3,600,000 |
المصدر: سقوف نسبة القرض إلى القيمة في تعميم المصرف المركزي 31/2013، وجدول رسوم الدائرة القياسي (4%)، والوكالة (2%)، وتسجيل الرهن (0.25%)، ورسوم معالجة وتقييم مقدّرة. وافد، منزل أول، قيم عقارات دون AED 5M.
المواطنون الإماراتيون: دفعة أولى أقل، نسبة قرض إلى قيمة أعلى
يدفع المواطنون الإماراتيون الذين يشترون منزلاً أول دفعة أولى 15% فقط على عقار حتى AED 5M، ويمكن للبنك تمويل حتى 85% من القيمة. وهذا الفرق البالغ 5 نقاط مئوية يتراكم سريعاً. على عقار بقيمة AED 2M، يحتاج المواطن الإماراتي إلى AED 300,000 دفعة أولى مقابل AED 400,000 للوافد. التوفير AED 100,000 قبل الرسوم.
فوق AED 5M، ترتفع الدفعات الأولى: يحتاج المواطنون الإماراتيون إلى 25% والوافدون إلى 30%. وللمنازل الثانية، تواجه الجنسيتان متطلبات أعلى (35% للمواطنين، 40% للوافدين).
ما الذي يُحتسب كدفعة أولى؟
تشترط البنوك الإماراتية أن تأتي الدفعة الأولى من أموالك الموثّقة. وتقبل معظم جهات التمويل:
- المدخرات الشخصية المحفوظة في حساب بنكي إماراتي أو دولي (تُطلب كشوف عادة لـ3 إلى 6 أشهر).
- أموال من بيع عقار آخر.
- أموال موهوبة من الأسرة المباشرة، مع خطاب هبة موقّع ووثائق مصدر الأموال.
- مكافأة نهاية الخدمة، إذا كانت قد استُلمت ومحفوظة في حساب.
ما لا تقبله معظم البنوك كدفعة أولى: قرض آخر (شخصي أو غيره)، أو سلف البطاقات الائتمانية، أو أموال ذات مصدر غير واضح. وبعض البنوك أشد من غيرها، فأكّد السياسة قبل حجز عقار.
«ظننت أن دبي لا فيها رسم دمغة، فلماذا تكلفة الشراء مرتفعة هكذا؟»
لا يوجد رسم دمغة في دبي بالمعنى البريطاني أو الأسترالي. لكن رسم النقل لدى الدائرة البالغ 4% يؤدي الوظيفة نفسها فعلياً: هو رسم حكومي على نقل ملكية العقار. أضف عمولة الوكالة (2%)، وتسجيل الرهن (0.25%)، ورسوم المعالجة، فتصل إلى 7% إلى 9% فوق الدفعة الأولى. يفاجئ ذلك كثيراً من المشترين لأن الحديث الرئيسي يدور حول نسبة الدفعة الأولى، لا رقم النقد الإجمالي للإتمام.
طريقة تجنّب المفاجأة هي حساب الرقمين قبل الحجز: الدفعة الأولى كنسبة من السعر، والرسوم كمبلغ مقطوع منفصل. تعرض حاسبة التمويل العقاري لدينا كليهما في مكان واحد، ويفصّل دليل رسم النقل في الإمارات كل تكلفة بنداً بنداً.
الخلاصة
دفعة التمويل العقاري في دبي هي الأرضية، لا السقف، لما تحتاجه نقداً. للوافدين الذين يشترون منزلاً أول حتى AED 5M، الأرضية 20% يحددها المصرف المركزي، وتدفع الرسوم متطلب النقد الإجمالي إلى 27% إلى 29% من سعر العقار. على عقار بقيمة AED 2M، خطط لما لا يقل عن AED 540,000 نقداً إجمالياً. وللمواطنين الإماراتيين أرضية أدنى (دفعة أولى 15%، نسبة قرض إلى قيمة 85%) لكنهم يواجهون هيكل الرسوم نفسه. استخدم الحاسبة الحية لنمذجة متطلب النقد الدقيق لأي سعر عقار.
الأسئلة الشائعة
كم دفعة أولى أحتاج لتمويل عقاري في دبي؟
الحد الأدنى للدفعة الأولى لتمويل عقاري في دبي هو 20% من سعر الشراء للوافدين على عقار حتى AED 5M، و15% للمواطنين الإماراتيين على منزل أول حتى AED 5M (تعميم المصرف المركزي 31/2013). وفوق AED 5M، يرتفع الحد الأدنى للدفعة الأولى إلى 30% للوافدين و20% للمواطنين الإماراتيين. وتتطلب المنازل الثانية 35% إلى 40% بغض النظر عن الجنسية.
ما إجمالي التكاليف المقدمة عند الشراء في دبي؟
فوق الدفعة الأولى، عليك تخصيص رسم نقل الملكية لدائرة الأراضي (4% من سعر العقار)، ورسم الوكالة (عادة 2%)، ورسم تسجيل الرهن (0.25% من التمويل زائد AED 290)، ورسم معالجة البنك (0.5% إلى 1% من التمويل)، والتقييم العقاري (AED 2,500 إلى AED 3,500)، ورسوم أمين التسجيل (نحو AED 4,000). وتبلغ التكاليف المقدمة فوق الدفعة الأولى 7% إلى 9% من سعر العقار، ما يجعل متطلب النقد الإجمالي 27% إلى 29% من سعر الشراء للوافدين.
كم نقداً أحتاج لشراء عقار بقيمة AED 1.5M في دبي؟
لعقار في دبي بقيمة AED 1.5M كوافد: الحد الأدنى للدفعة الأولى AED 300,000 (20%)، وتضيف الرسوم نحو AED 105,000 إلى AED 135,000 (7% إلى 9%)، ما يعطي متطلب نقد إجمالياً قدره AED 405,000 إلى AED 435,000 قبل أن تتمكن من الإتمام. ويغطي التمويل المتبقي البالغ AED 1,200,000 بنسبة قرض إلى قيمة 80%.
هل يمكنني استخدام دفعة أولى موهوبة لتمويل عقاري في دبي؟
تقبل بعض البنوك الإماراتية الأموال الموهوبة لجزء من الدفعة الأولى أو كلها، عادة من أفراد الأسرة المباشرين. وستحتاج عادة إلى خطاب هبة موقّع يؤكد أن الأموال هبة لا قرض، وقد يطلب البنك إثبات مصدر أموال الواهب. وتعامل البنوك الدفعات الموهوبة بشكل مختلف، فتحقق مع بنكك المحدد قبل الاعتماد على هذا المصدر.
هل يتغير متطلب الدفعة الأولى للعقارات على الخارطة؟
تُهيكل التمويلات على الخارطة في دبي بشكل مختلف. يشترط معظم المطورين رسم حجز بنسبة 5% إلى 10% عند الحجز، مع أقساط إضافية مرتبطة بمراحل البناء. ويموّل التمويل البنكي عادة عند الإنجاز أو قربه فقط. وتظل سقوف نسبة القرض إلى القيمة للمصرف المركزي منطبقة عند نقطة سحب التمويل، فتحتاج إلى الدفعة الأولى الكاملة البالغة 20% (للوافدين) جاهزة عند الإتمام.
ما الدفعة الأولى لمنزل ثانٍ أو عقار استثماري في دبي؟
تتطلب المنازل الثانية والعقارات الاستثمارية في الإمارات دفعة أولى لا تقل عن 35% للمواطنين الإماراتيين و40% للوافدين بموجب تعميم المصرف المركزي 31/2013، بغض النظر عن قيمة العقار. أضف 7% إلى 9% نفسها في رسوم المعاملة فوق هذه الدفعة الأولى الأكبر.
مقالات ذات صلة
احسب تكاليف شرائك الكاملة
أدخل سعر عقارك لرؤية الدفعة الأولى والرسوم ومبلغ التمويل في مكان واحد.