نُشر في 25 يونيو 2026 · حُدّث في 23 يوليو 2026

قائمة تحقق التمويل العقاري للمشتري لأول مرة في الإمارات: ما تجهزه قبل التقديم

بقلم فريق تحرير MortgageCompare.ae · قراءة 10 دقائق

شراؤك لمنزلك الأول في الإمارات ينطوي على أجزاء متحركة أكثر مما في كثير من الدول الأخرى. يضع مصرف الإمارات المركزي حدود الدفعة الأولى الدنيا وحدود الدين؛ ثم يطبّق كل بنك متطلباته الخاصة للحد الأدنى للدخل والمستندات فوق ذلك. معرفة ما تجهزه قبل أن تدخل بنكاً (أو تقدّم طلباً عبر الإنترنت) توفر الوقت وتتجنب أكثر أسباب التأخير شيوعاً.

تغطي هذه القائمة كل مستند ومعلومة تحتاجها، وأرقام الدفعة الأولى والتكاليف التي تخطط لها، وقواعد الأهلية التي سيُفحَص طلبك على أساسها، وخطوات الحصول على الموافقة المبدئية لتقدّم عروضاً بثقة.

الأمور الستة التي يقيّمها كل بنك

مهما كان البنك الإماراتي الذي تتقدم إليه، يُقيَّم طلبك على هذه العوامل الستة:

الحدود المعروضة شائعة عبر البنوك الإماراتية الكبرى؛ وقد تطبّق جهات إقراض فردية معايير أكثر صرامة.

قائمة تحقق المستندات

اجمع هذه قبل الاتصال بأي بنك. جاهزية كل شيء تتجنب التذبذب الذي يبطئ معظم الطلبات الأولى.

كل المتقدمين (الموظفون وأصحاب العمل الحر)

• جواز سفر ساري (كل الصفحات ذات الأختام، بما فيها صفحات دخول التأشيرة)
• تأشيرة إقامة إماراتية (حالية، سارية لـ6 أشهر على الأقل)
• الهوية الإماراتية (الوجه والظهر)
• كشوف حساب بنكية شخصية لآخر 3 أشهر (كل الحسابات التي تستخدمها للدخل)
• التقرير الائتماني من الاتحاد للمعلومات الائتمانية (اطلبه من aecb.gov.ae؛ تسحبه معظم البنوك بنفسها لكن وجود نسخة يساعدك على رصد المشكلات مسبقاً)
• مذكرة التفاهم أو اتفاقية البيع، بمجرد اتفاقك على عقار

المتقدمون الموظفون (مستندات إضافية)

• قسائم رواتب آخر 3 أشهر
• خطاب من جهة العمل على ترويسة الشركة يؤكد المنصب والراتب وتاريخ البدء
• كشوف حساب بنكية لآخر 6 أشهر تُظهر إيداعات الراتب (تطلب بعض البنوك 6 أشهر بدلاً من 3)

أصحاب العمل الحر (مستندات إضافية)

• رخصة تجارية سارية (أو تصريح عمل حر)
• قوائم مالية مدققة لآخر سنتين (الأرباح والخسائر، الميزانية العمومية)
• كشوف حساب بنكية للشركة لآخر 12 شهراً
• إقرارات ضريبية شخصية لآخر سنتين إن كنت تقدّمها في بلد آخر
• عقد التأسيس أو شهادة الأسهم تُظهر نسبة الملكية

كم دفعة أولى تحتاج؟

يضع مصرف الإمارات المركزي حدود نسبة القرض إلى القيمة (LTV) الدنيا، التي تحدد الدفعة الأولى الدنيا. تنطبق هذه على الأقل من سعر الشراء وتقييم البنك:

المصدر: لوائح التمويل العقاري لمصرف الإمارات المركزي. تنطبق نسبة القرض إلى القيمة على الأقل من سعر الشراء أو تقييم البنك.

يجب أن تأتي الدفعة الأولى من أموالك الذاتية. ستطلب البنوك كشوف حساب 3 إلى 6 أشهر للتأكد أن الأموال كانت في حسابك (لا تحويلاً في اللحظة الأخيرة قد يكون قرضاً شخصياً). إن كانت دفعتك الأولى هبة جزئياً، تقبل بعض البنوك خطاب هبة لكنها ستدقق مع ذلك في مصدر الأموال.

التكاليف المقدمة فوق الدفعة الأولى

كثيراً ما يُفاجأ المشترون لأول مرة بالتكاليف المقدمة فوق الدفعة الأولى. لعقار بقيمة AED 2 مليون بدفعة وافد 20%، إليك ما تخطط له:

إجمالي التكلفة المقدمة (باستثناء الدفعة الأولى): نحو AED 136,000 إلى AED 146,500 على شراء بقيمة AED 2 مليون، أو نحو 6.8% إلى 7.3% من سعر الشراء.

فوق الدفعة الأولى البالغة AED 400,000، يعني ذلك أن المشترين الوافدين لأول مرة يحتاجون نحو AED 536,000 إلى AED 546,500 من إجمالي الأموال السائلة قبل الالتزام بعقار بقيمة AED 2 مليون.

فهم حد نسبة عبء الدين

نسبة عبء الدين (DBR) هي السبب الأكثر شيوعاً الوحيد لحصول المشترين لأول مرة على موافقة بأقل مما توقعوا. يحدد مصرف الإمارات المركزي نسبة عبء الدين عند 50% من الدخل الشهري الإجمالي. يُحتسب كل دين لديك، لا التمويل العقاري وحده.

إليك كيف يعمل الأمر عملياً. لنقل إن راتبك الشهري الإجمالي AED 25,000:

• سقف نسبة عبء الدين 50%: AED 12,500 كحد أقصى في مجمل أقساط الدين الشهرية
• لديك قرض سيارة: AED 2,000/شهرياً
• لديك قرض شخصي: AED 1,500/شهرياً
• الحد الأدنى للبطاقة الائتمانية (1% من الحد على بطاقة AED 20,000): AED 200/شهرياً
• السعة المتبقية للتمويل العقاري: AED 12,500 - AED 3,700 = AED 8,800/شهرياً

بسعر 3.78% على مدى 25 سنة، يدعم AED 8,800 شهرياً تمويلاً بنحو AED 1.7 مليون، لا AED 1.875 مليون (75% من AED 2.5M) الذي ربما توقعته. سداد الدين قبل التقديم يزيد مباشرة ما يمكنك اقتراضه.

إن كنت قريباً من حد نسبة عبء الدين، فإن سداد البطاقات الائتمانية أو القروض الشخصية الصغيرة قبل التقديم يمكن أن يحرّك الأرقام بشكل كبير. يمكنك نمذجة سيناريوهات مختلفة باستخدام حاسبة التمويل العقاري الإماراتية.

كيف تحصل على الموافقة المبدئية

الموافقة المبدئية (وتُسمى أيضاً الموافقة من حيث المبدأ) التزام مشروط من البنك بأنه سيقرضك حتى مبلغ محدد، رهناً بتقييم العقار والفحوص النهائية. ليست ملزمة، لكنها تخبرك بميزانيتك الحقيقية وتجعل عرضك أكثر مصداقية أمام البائعين والوسطاء.

1. اجمع كل مستنداتك باستخدام القائمة أعلاه. الطلبات الناقصة هي السبب الرئيسي للتأخير.
2. تحقق من تقريرك الائتماني لدى الاتحاد للمعلومات الائتمانية على aecb.gov.ae قبل التقديم. اعترض على أي أخطاء تجدها، فقد تسبب رفضاً تلقائياً. يستغرق انعكاس التصحيحات في قاعدة بيانات المكتب 7 إلى 14 يوم عمل.
3. تقدّم إلى بنكين أو ثلاثة في وقت واحد. فحص الموافقة المبدئية لكل بنك عادة استعلام "خفيف" لا يؤثر جوهرياً على درجتك الائتمانية. التقديم إلى عدد كبير في فترة قصيرة قد يثير إشارة، فالتزم بثلاثة أو أقل.
4. انتظر خطاب الموافقة المبدئية. تستجيب معظم البنوك الإماراتية خلال 3 إلى 7 أيام عمل. إن كنت تلاحق البنك بعد 5 أيام دون تحديث، اطلب من مدير علاقاتك تحديثاً للحالة بدلاً من إعادة تقديم المستندات.
5. راجع الخطاب بعناية. سيذكر الحد الأقصى لمبلغ التمويل والسعر الاسترشادي والمدة وأي شروط (مثلاً أن يكون العقار في مناطق محددة، أو أن تكون موظفاً لـ12 شهراً على الأقل مع جهة عملك الحالية وقت الصرف).
6. ابدأ البحث عن عقار. تسري الموافقة المبدئية عادة لمدة 60 إلى 90 يوماً. إن انتهت قبل أن تجد عقاراً، ستجدّدها معظم البنوك إن لم تتغير ظروفك.

الأخطاء الشائعة التي يرتكبها المشترون لأول مرة

هذه الأخطاء التي كثيراً ما تؤخّر أو تُفشل طلب التمويل العقاري الأول في الإمارات:

المواطنون الإماراتيون: خيارات إضافية

للمواطنين الإماراتيين وصول إلى برامج الإسكان المدعومة حكومياً التي لا يستطيع المشترون الوافدون الوصول إليها:

• مؤسسة محمد بن راشد للإسكان (MBRHE): تقدم قروض إسكان بلا فائدة تصل إلى AED 750,000 للمواطنين المؤهلين المقيمين في دبي.
• برنامج الشيخ زايد للإسكان: يقدم منحاً وقروض إسكان بلا فائدة لمواطني أبوظبي وسائر مواطني الإمارات على مستوى الدولة، مع مبالغ قروض تعتمد على الدخل وحجم الأسرة.
• برنامج حمدان بن محمد للإسكان: يعمل إلى جانب مؤسسة محمد بن راشد للإسكان لمواطني دبي المؤهلين.

تختلف معايير الأهلية لهذه البرامج. تحقق من موقع الجهة المعنية مباشرة، فحدود الدخل وإجراءات التقديم تتغير دورياً.

الأسئلة الشائعة

ما المستندات التي أحتاجها للتقدم للتمويل العقاري في الإمارات كمشترٍ لأول مرة؟

يحتاج المتقدمون الموظفون عادة: جواز سفر ساري وتأشيرة إقامة إماراتية، وهوية إماراتية، وكشوف حساب بنكية لآخر 3 أشهر، وآخر 3 قسائم رواتب، وخطاب من جهة العمل يؤكد المنصب والراتب، وتقرير من مكتب الائتمان. يحتاج أصحاب العمل الحر أيضاً قوائم مالية مدققة لسنتين، ورخصة تجارية، وكشوف حساب بنكية للشركة لـ12 شهراً. أما مستندات العقار (مذكرة التفاهم أو اتفاقية البيع والشراء الموقّعة) فتأتي لاحقاً في العملية.

كم دفعة أولى يحتاج المشترون لأول مرة للتمويل العقاري في الإمارات؟

بموجب قواعد مصرف الإمارات المركزي، يحتاج المشترون الوافدون لأول مرة إلى دفعة أولى دنيا قدرها 20% للعقارات التي تصل قيمتها إلى AED 5 مليون، و30% لأي عقار تزيد قيمته عن AED 5 مليون. ويحتاج المواطنون الإماراتيون 15% للمنازل الأولى دون AED 5 مليون و25% فوق ذلك. هذه حدود دنيا؛ تشترط بعض البنوك دفعة أولى أكبر حسب نوع العقار أو ملف دخلك.

ما حد نسبة عبء الدين لمتقدمي التمويل العقاري في الإمارات؟

يحدد مصرف الإمارات المركزي نسبة عبء الدين (DBR) عند 50% من الدخل الشهري الإجمالي للمقيمين في الإمارات. مجمل أقساط دينك الشهرية معاً، بما فيها قسط التمويل الجديد، لا يمكن أن تتجاوز نصف راتبك الشهري الإجمالي. قروض السيارات والقروض الشخصية والحد الأدنى للبطاقات الائتمانية كلها تُحتسب ضمن هذا الحد.

كم تستغرق الموافقة المبدئية على التمويل العقاري في الإمارات؟

تصدر معظم البنوك الإماراتية الموافقة المبدئية على التمويل خلال 3 إلى 7 أيام عمل بمجرد تقديم كل المستندات بشكل سليم. تسري الموافقة المبدئية عادة لمدة 60 إلى 90 يوماً، ما يمنحك وقتاً للبحث عن عقار. أما عرض التمويل الكامل (بعد تقييم العقار والفحوص القانونية على العقار المحدد) فيستغرق عادة 1 إلى 3 أسابيع إضافية.

ما التكاليف المقدمة التي يدفعها المشترون لأول مرة فوق الدفعة الأولى في الإمارات؟

التكاليف المقدمة الرئيسية هي: رسوم نقل الملكية لدائرة الأراضي والأملاك (4% من سعر الشراء)، وعمولة الوسيط العقاري (عادة 2%)، ورسوم ترتيب التمويل (0.5% إلى 1% من مبلغ التمويل)، ورسوم تقييم العقار، ورسوم أمين التسجيل. خطط لما لا يقل عن 6% إلى 7% من سعر الشراء فوق دفعتك الأولى لعقار مكتمل (في السوق الثانوي).