نُشر في 25 مارس 2026 · حُدّث في 23 يوليو 2026

التمويل العقاري للمشتري لأول مرة في الإمارات: كل ما يحتاج المواطنون والوافدون معرفته

بقلم فريق تحرير MortgageCompare.ae · قراءة 14 دقيقة

شراؤك لعقارك الأول في الإمارات يأتي بميزة حقيقية يغفل عنها معظم الناس. يمنح مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي المشترين الوافدين لأول مرة نسبة قرض إلى قيمة تبلغ 80% لأي عقار دون AED 5 مليون، والمواطنين الإماراتيين 85%. هذا يعني دفعة أولى 20%، أو 15% للمواطنين. جرّب شراء عقار ثانٍ وستحتاج إلى 35% إلى 40% مقدماً (تعميم مصرف الإمارات المركزي 31/2013). الفارق مهم. على شقة بقيمة AED 1.5 مليون، يبلغ الفرق بين دفعة الشراء الأول والثاني نحو AED 300,000 نقداً إضافياً عليك تدبيره.

أرخص سعر تمويل عقاري في السوق حالياً هو 3.78% من ستاندرد تشارترد، وهو منتج تقليدي (متتبع أسعار MortgageCompare.ae، يونيو 2026). بنسبة 80% على العقار نفسه بقيمة AED 1.5 مليون (تمويل بقيمة AED 1.2 مليون)، ستدفع نحو AED 6,189 شهرياً على مدى 25 سنة. مبلغ معقول لكثير من أصحاب الدخل في دبي وأبوظبي. لكن القسط الشهري ليس سوى جزء واحد من الصورة.

وضعت لك كل شيء أدناه. قواعد مصرف الإمارات المركزي مفصّلة حسب الجنسية، والمبلغ النقدي الحقيقي الذي تحتاجه (تنبيه: الدفعة الأولى بالكاد نصف القصة)، ومقارنات الأسعار بين المنتجات الإسلامية والتقليدية، وثلاثة سيناريوهات محسوبة بمستويات رواتب وديون مختلفة، والأخطاء التي تُسقط طلبات التمويل فعلاً. نحن نتتبع منتجات التمويل العقاري من كبرى البنوك الإماراتية، وتلك الأرقام تسري عبر هذا الدليل كله.

لماذا يحصل المشترون لأول مرة على شروط أفضل؟

هناك خط تنظيمي صارم بين تمويلك العقاري الأول والثاني في الإمارات. إذا لم يسبق لك الحصول على تمويل عقاري في الإمارات، أو إذا كان تمويلك السابق قد سُدد بالكامل بعد بيع، فإن مصرف الإمارات المركزي يعاملك كمشترٍ لأول مرة. هذا التصنيف يصنع فارقاً مالياً حقيقياً.

نسبة 85% للمواطنين و80% للوافدين. هذا هو العنوان الرئيسي. يمكن للمشترين لأول مرة اقتراض ما يصل إلى تلك الحصة من قيمة العقار للمشتريات دون AED 5 مليون. أما المشترون للمرة الثانية؟ يهبط المواطنون إلى نسبة 65% والوافدون إلى 60% (تعميم مصرف الإمارات المركزي 31/2013). ترجم ذلك إلى نقد: شقة بقيمة AED 1.5 مليون تحتاج AED 300,000 دفعة أولى لشراء الوافد الأول، أو AED 225,000 للمواطن. الشقة نفسها كعقار ثانٍ تكلف الوافد AED 600,000. ضعف الدفعة الأولى. الشقة نفسها.

وفوق ميزة نسبة القرض إلى القيمة، تقدم عدة بنوك عروضاً موجهة للمتقدمين لأول مرة. رسوم معالجة مخفضة، أو إعفاء من رسوم التقييم العقاري، أو خصم بسيط على السعر للمقترضين الذين لا يحمل سجلهم الائتماني أي تمويل عقاري قائم. تتغير هذه العروض من شهر إلى آخر. يمكنك الاطلاع على المعروض حالياً عبر صفحة الأسعار لدينا.

تفصيل واحد يفاجئ الناس: "العقار الأول" في لغة مصرف الإمارات المركزي يعني أنه ليس لديك حالياً تمويل عقاري نشط في الإمارات. إذا اشتريت قبل سنوات ثم بعت وسددت كل شيء، فأنت تُحتسب مشترياً لأول مرة من جديد. التصنيف يتبع عدد تمويلاتك النشطة، لا تاريخ مشترياتك مدى الحياة.

المواطن مقابل الوافد: القواعد جنباً إلى جنب

تختلف سقوف نسبة القرض إلى القيمة حسب الجنسية عند كل شريحة سعرية: يحصل المواطنون على 85% لعقار أول بقيمة AED 5 مليون أو أقل، ويحصل الوافدون على 80% دون AED 5 مليون. أما الفروق الأخرى فتكمن في متطلبات المستندات وفيما يحدث عندما تتجاوز أسعار العقارات عتبة AED 5 مليون. سقف نسبة عبء الدين، خلافاً لما تقرأه كثيراً، هو نفسه 50% للفئتين.

المصدر: تعميم مصرف الإمارات المركزي 31/2013، إرشادات محدثة 2024. قد تختلف متطلبات كل بنك.

خرافة واحدة يجب تصحيحها. سقف نسبة عبء الدين هو 50% من الدخل الإجمالي للمواطنين والوافدين على حد سواء، فالمقترض الذي يكسب AED 25,000 شهرياً يبلغ حده الأقصى AED 12,500 من إجمالي أقساط الديون الشهرية، بما فيها التمويل العقاري. أما رقم 60% الذي تراه منسوباً للمواطنين فلا يوجد إلا بموجب المادة 5 من اللائحة، للقروض المضمونة ضمن برنامج إسكان حكومي. الفرق الحقيقي بين الجنسيتين يكمن في شرائح نسبة القرض إلى القيمة، لا في نسبة عبء الدين.

كم تحتاج فعلياً من الدفعة الأولى؟

هذا هو السؤال الذي يُطرح عليّ أكثر من غيره. والإجابة تخيّب الظن دائماً، لأن الدفعة الأولى نفسها ليست سوى جزء مما تحتاجه نقداً.

فوق دفعتك الأولى البالغة 20%، ستدفع رسوم نقل الملكية لدائرة الأراضي والأملاك (4% من سعر العقار زائد AED 580)، ورسوم تسجيل الرهن العقاري (0.25% من التمويل زائد AED 290)، ورسوم أمين التسجيل AED 4,000، ورسوم معالجة البنك (عادة 1% من التمويل)، والتقييم العقاري بين AED 2,500 وAED 3,500، وعمولة الوسيط العقاري 2% من سعر الشراء. اجمعها معاً وستجد نفسك أمام 7% إلى 8% إضافية فوق الدفعة الأولى. لتفصيل كامل لكل بند من الرسوم، اقرأ دليلنا لتكاليف التمويل العقاري في الإمارات.

أدناه إجمالي النقد المطلوب عند ست شرائح سعرية. الصفوف حتى AED 3 مليون تعرض وضع الوافد بدفعة 20%. الحد الأدنى لدفعة المواطن الإماراتي هو 15%، فاخصم 5% من السعر من كل رقم دفعة أولى. وعند AED 5 مليون تنقسم الصفوف حسب الجنسية.

المصادر: لوائح نسبة القرض إلى القيمة لمصرف الإمارات المركزي، جدول رسوم دائرة الأراضي والأملاك 2026. تشمل الرسوم نقل الملكية (4% + AED 580)، تسجيل الرهن (0.25% من التمويل + AED 290)، أمين التسجيل (AED 4,000)، معالجة البنك (1% من التمويل)، التقييم (~AED 3,000)، الوسيط (2%). قد تختلف الأرقام الفعلية حسب البنك.

انظر إلى صف AED 2 مليون. الدفعة الأولى AED 400,000. والمبلغ الآخر AED 148,000؟ رسوم حكومية وبنكية، لا شيء منها اختياري. رأيت كثيراً من المشترين لأول مرة يخططون للدفعة الأولى وحدها، ثم يصابون بالذعر حين تهبط بقية الرسوم على مكاتبهم قبل ثلاثة أسابيع من الإتمام. لا تكن ذلك الشخص.

الادخار للدفعة الأولى: استراتيجيات واقعية

لا ضريبة دخل. تلك هدية الإمارات للمدخرين. لكن دبي وأبوظبي تعرفان كيف تلتهمان الفائض عبر الإيجار والمطاعم وتكلفة المعيشة عموماً إن لم تكن منضبطاً في ذلك.

بعض التكاليف التي ينساها المشترون لأول مرة عند التخطيط للانتقال من الاستئجار إلى التملك:

• ودائع تأمين هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA) تبلغ AED 2,000 للشقق وAED 4,000 للفلل عند توصيل الخدمات لمسكنك الجديد. تُسترد من سكنك المستأجر القديم، لكن التوقيت نادراً ما يتطابق تماماً، فخطط لفترة التداخل.
• رسوم الخدمات على شقق دبي تتراوح بين AED 10 وAED 30 للقدم المربعة سنوياً (مؤشر رسوم الخدمات من ريرا RERA، 2025). لشقة بمساحة 900 قدم مربعة، هذا يعني AED 9,000 إلى AED 27,000 سنوياً. تدفعها كمالك، كل سنة، فوق قسط تمويلك العقاري.
• وديعة الإيجار 5% لدى ريرا تعود إليك عند مغادرة سكنك الحالي، لكن جدول الاسترداد قد لا يوافق جدول شرائك. أدخل هذه الفجوة في تخطيطك النقدي.

خطوات عملية تنجح فعلاً هنا:

1. حدد تاريخاً مستهدفاً واعمل بالعكس. لعقار بقيمة AED 1.5M تحتاج نحو AED 413,000 إجمالاً. بادخار AED 10,000 شهرياً، يعني ذلك نحو 41 شهراً. وجود رقم ملموس يمنع الأمر كله من أن يبدو ضبابياً.
2. ضع أموال الدفعة الأولى في حساب منفصل. لا تخلطها بأموال الإنفاق. عدة بنوك إماراتية تدفع عوائد أفضل على أرصدة الادخار فوق AED 100,000.
3. خفّض حدود بطاقاتك الائتمانية الآن، لا لاحقاً. هذا يعمل على جبهتين. إغراء أقل بالإنفاق، ودين افتراضي أقل عندما تتقدم بالطلب لاحقاً. بطاقة بحد AED 50,000 نادراً ما تستخدمها تضيف مع ذلك AED 2,500 إلى التزاماتك الشهرية في تقييم البنك.
4. راقب اتجاه إيبور. إذا كانت الأسعار في اتجاه هابط، فقد يوفر لك انتظار بضعة أشهر من الفائدة أكثر مما يكلفك من الإيجار. يعرض متتبع إيبور لدينا سعر 3 أشهر الحالي عند 3.85% (مصرف الإمارات المركزي، يونيو 2026) واتجاه الحركة.

إسلامي أم تقليدي: كيف تختار؟

يواجه كل مشترٍ لأول مرة هذا السؤال. لبعض الناس هي مسألة عقيدة والجواب محسوم سلفاً. ولآخرين، تتلخص في التكلفة.

في التمويل العقاري الإسلامي، يشتري البنك العقار ثم إما يؤجّره لك (إجارة) أو يبيعه لك بهامش ربح على التكلفة (مرابحة). لا توجد فائدة. تدفع معدل ربح بدلاً منها. ويحتفظ البنك بالملكية القانونية حتى تسدد كل شيء. هذا الفارق الهيكلي ليس شكلياً. لمن يلتزمون بأحكام الشريعة، هو جوهر الأمر كله. ولمن يقارنون بالسعر فقط، تميل الأقساط الشهرية إلى الوقوع في نطاق مشابه للمنتجات التقليدية، وإن لم يكن ذلك دائماً.

حالياً، يتقارب المنتجان التقليدي والإسلامي في التكلفة للمشترين لأول مرة، مع وقوع أرخص سعر تقليدي تحت أرخص سعر إسلامي مباشرة. إليك كيف تتقارن المنتجات الرائدة على تمويل بقيمة AED 1.5 مليون على مدى 25 سنة:

المصدر: متتبع أسعار MortgageCompare.ae، منتجات من كبرى البنوك الإماراتية، حتى يونيو 2026. الأقساط الشهرية محسوبة على تمويل بقيمة AED 1,500,000 لمدة 25 سنة على الرصيد المتناقص. تخضع لأهلية كل متقدم.

أرخص الخيارات الآن هما ستاندرد تشارترد التقليدي بسعر 3.78% والمنتج الإسلامي لبنك دبي الإسلامي بمعدل 3.90%، ولا يفصل بينهما سوى دراهم قليلة شهرياً. الفجوة الأكبر هي مع الطرف الأغلى من الجدول. على تمويل بقيمة AED 1.5 مليون، يكلف أرخص سعر 3.78% نحو AED 7,736 شهرياً مقابل بنك أبوظبي التجاري (ADCB) بسعر 4.49% عند AED 8,330، بفارق نحو AED 594 شهرياً ونحو AED 178,000 على مدى المدة. هذا ثمن سيارة. ربما سيارتين.

إن لم تكن لديك قناعة قوية في أي اتجاه وكنت تنظر إلى الأمر كحساب تكلفة خالص، فسعر ستاندرد تشارترد التقليدي 3.78% هو السعر المطلوب التغلب عليه حالياً. وإن كنت تريد التمويل الإسلامي تحديداً، فبنك دبي الإسلامي بمعدل 3.90% هو الأرخص في السوق. قارن الاثنين على صفحة مقارنة الأسعار لدينا قبل أن تلتزم بأي شيء، لأن هذه الأرقام تتحرك كلما تحرك سعر الأساس لمصرف الإمارات المركزي أو إيبور. يقف سعر الأساس لمصرف الإمارات المركزي عند 3.65% حتى يونيو 2026.

ثلاثة سيناريوهات واقعية

الأرقام وحدها قد تبدو مجردة. إليك ثلاث حالات لمشترين لأول مرة مستمدة من نطاقات رواتب وديون حقيقية، محسوبة بالأسعار الحالية وقواعد مصرف الإمارات المركزي.

أحمد: مواطن إماراتي، راتب AED 25,000، بلا ديون قائمة

يريد أحمد شقة بغرفة نوم واحدة في قرية جميرا الدائرية بقيمة AED 1.5 مليون. لا قرض سيارة لديه، ولا قرضاً شخصياً، ولا شيء في سجله الائتماني سوى حساب راتب.

وضع أحمد من أنظف ما يكون. راتبه يغطي القسط بارتياح ونسبة عبء الدين لديه لا تقترب من سقف 50%. الشيء الوحيد الذي يفصله عن المفاتيح هو مبلغ AED 413,000 النقدي المقدم. بادخار AED 10,000 شهرياً، أمامه نحو 41 شهراً. ليس سريعاً، لكن لا حاجز هيكلياً هنا. مجرد وقت وانضباط.

سارة: وافدة بريطانية، راتب AED 40,000، انتقلت من لندن

تريد سارة شقة بغرفتي نوم في دبي مارينا بقيمة AED 2 مليون. أنهت كل ديونها البريطانية قبل انتقالها إلى الإمارات. التزامها الوحيد هنا بطاقة ائتمانية بحد AED 20,000.

مساحة واسعة في نسبة عبء الدين. كان بإمكانها نظرياً اقتراض أكثر بكثير. لكنها تُبقي شراءها الأول متحفظاً، وأراه القرار الصحيح. القيد أمام سارة هو إجمالي النقد البالغ AED 548,000، لا دخلها. جدير بالذكر: لو انتقلت إلى أرخص منتج في السوق، ستاندرد تشارترد التقليدي بسعر 3.78% بدلاً من HSBC بسعر 4.15%، لهبط قسطها الشهري إلى نحو AED 8,252. أي توفير نحو AED 326 شهرياً مقابل لا شيء أكثر من تبديل المنتج.

يوسف: وافد مصري، راتب AED 20,000، قرض سيارة قائم

يضع يوسف عينه على استوديو في أبراج بحيرات جميرا بسعر AED 1.5 مليون. ما زال يسدد قسط سيارة بواقع AED 2,500 شهرياً ويحمل بطاقة ائتمانية بحد AED 50,000.

قرض سيارته وحد تلك البطاقة الائتمانية يلتهمان نصف سعة نسبة عبء الدين المتاحة قبل أن يدخل قسط التمويل العقاري الصورة أصلاً. لكن هذا قابل للإصلاح.

الحل 1: خفض حد البطاقة الائتمانية جذرياً. إذا خفّض يوسف بطاقته من AED 50,000 إلى AED 10,000، يهبط الالتزام الافتراضي من AED 2,500 إلى AED 500 شهرياً. هذا يحرر AED 2,000 من مساحة نسبة عبء الدين، فيصبح لديه AED 7,000 للتمويل العقاري. بسعر 3.78% على مدى 25 سنة، يدعم ذلك تمويلاً بنحو AED 1,357,000 وعقاراً حتى AED 1,696,000. صار الآن قادراً على هدفه البالغ AED 1.5M مع هامش إضافي.

الحل 2: سداد قرض السيارة أولاً. بمجرد زوال قرض السيارة وتخفيض البطاقة الائتمانية، يصبح كامل مبلغ AED 10,000 شهرياً تقريباً متاحاً لأقساط التمويل العقاري. وهذا يدعم تمويلاً فوق AED 2,000,000. صورة مختلفة تماماً.

يوضح مثال يوسف لماذا يجب أن تجري حساب نسبة عبء الدين قبل أن تقع في حب شقة بعينها. شقة لا تستطيع تمويلها حلم يقظة، لا خطة. استخدم أداة فحص الأهلية لدينا لترى موقعك الحقيقي.

الأخطاء الشائعة للمشترين لأول مرة (وكيف تصلحها)

شاهدت ما يكفي من طلبات التمويل وهي تنهار لأتعرّف على الأنماط. إليك ما يحدث خطأً فعلاً.

1. التحدث إلى بنك واحد فقط. على تمويل بقيمة AED 1.5M، تبلغ الفجوة بين أرخص سعر (ستاندرد تشارترد عند 3.78%) وبنك أبوظبي التجاري (ADCB) عند 4.49% نحو AED 594 شهرياً. على مدى 25 سنة، نحو AED 178,000. مبلغ سخيف تتركه على الطاولة لأنك لم تتكلف عناء إجراء اتصالين هاتفيين إضافيين. احصل على ثلاثة عروض على الأقل. ابدأ من مقارنة الأسعار لدينا.

2. نسيان وجود حساب نسبة عبء الدين أصلاً. يهوس الناس بالدفعة الأولى ولا يلتفتون إلى ما إذا كان دخلهم الشهري يستطيع فعلاً تحمّل الأقساط. الدفعة الأولى تدخلك من الباب الأمامي. ونسبة عبء الدين تحدد ما إذا كان البنك سيسمح لك بالدخول.

3. عدم فهم أن حدود البطاقات الائتمانية تُحتسب ديوناً. هذا يوقع مشترين لأول مرة أكثر من أي شيء آخر أراه. بطاقة بحد AED 100,000 تضيف AED 5,000 إلى رقم دينك الشهري في نموذج البنك، حتى لو كنت تسدد الرصيد كاملاً كل شهر دون تخلف. لن تُكافأ هنا على الانضباط المالي. أغلق البطاقات التي لا تحتاجها. خفّض حدود ما تبقيه منها. افعل ذلك قبل التقديم بأشهر، لا في أسبوعه.

4. تجاهل تقرير المعلومات الائتمانية. فواتير اتصالات قديمة لحساب نسيت إغلاقه رسمياً. بطاقة متجر من 2019. قرض سُدد لكنه لم يُحدَّث كما يجب في ملف الاتحاد للمعلومات الائتمانية. أي من هذه يمكن أن يدفع درجتك تحت 620، وعند ذلك المستوى لن تنظر إليك معظم البنوك أصلاً. ادخل aecb.gov.ae، واسحب تقريرك، وعالج أي شيء يبدو خاطئاً. افعل ذلك قبل ستة أشهر من موعد تقديمك المخطط.

5. شراء عقار على الخارطة دون فهم التدفق النقدي. غالباً ما تتطلب مشتريات العقارات على الخارطة 50% مقدماً أو أكثر أثناء البناء، تُدفع على أقساط مباشرة إلى المطوّر. ولا يبدأ التمويل العقاري إلا عند تسليم المبنى. عليك تمويل دفعات البناء تلك من مدخراتك. رأيت أشخاصاً يلتزمون بخطة 40/60 ثم يكتشفون أن "40" يجب أن تخرج كلها من جيوبهم.

6. التخطيط للدفعة الأولى ولا شيء غيرها. رسوم نقل الملكية لدائرة الأراضي وحدها 4% من سعر العقار. على AED 2 مليون، هذا AED 80,580 ربما لم تحسب حسابه. الرسوم الإجمالية تبلغ 7% إلى 8% من سعر الشراء فوق الدفعة الأولى. ارجع إلى جدول الدفعات أعلاه للأرقام الحقيقية عند سعرك المستهدف.

7. اختيار عقار لن يموّله البنك. المباني الأقدم، ومطورون معينون على قوائم حظر، وعقارات خارج مناطق التملك الحر للمشترين الوافدين. كلها قد تُرفض. تحقق مع بنكك قبل أن تسلّم أي عربون للبائع أو الوسيط. هذا يوفر أسابيع من الوقت الضائع وربما عربوناً خاسراً.

8. تغيير الوظيفة في منتصف الطلب. هذا يعيد كل شيء من الصفر. تحتاج البنوك شهادات راتب وتحققاً وظيفياً مرتبطين بجهة عمل محددة. تغيير الوظيفة بعد الموافقة المبدئية وقبل العرض النهائي يعني أوراقاً جديدة، وفحصاً ائتمانياً جديداً، وربما سعر فائدة مختلفاً. انتظر حتى يُسجَّل نقل الملكية في دائرة الأراضي بالكامل قبل تسليم أي استقالة.

9. تحمّل ديون جديدة بين الموافقة المبدئية والإتمام. قرض سيارة جديد. خطة اشترِ الآن وادفع لاحقاً. ترقية بطاقة ائتمانية. كل هذه تغيّر نسبة عبء دينك. تعيد البنوك الفحص قبل إصدار خطاب العرض النهائي. أبقِ وضعك المالي مجمداً تماماً خلال هذه الفترة. لا ديون جديدة. لا تسهيلات ائتمانية جديدة. لا شيء.

10. المرور السريع على خطاب العرض النهائي. هذه الوثيقة تحكم 15 إلى 25 سنة قادمة من حياتك المالية. تحقق هل السعر ثابت أم متغير. تحقق كم تدوم الفترة التمهيدية. تحقق إلى أي سعر يرتد التمويل عند انتهاء تلك الفترة. تحقق من غرامة السداد المبكر: للقروض متغيرة السعر، يحدها مصرف الإمارات المركزي عند 1% من الرصيد القائم؛ وللمنتجات ثابتة السعر، قد تصل إلى 3%. خذ الخطاب إلى البيت. اقرأه. ثم اقرأه مرة أخرى.

قائمة التحقق للمشتري لأول مرة

هذا هو التسلسل من "ربما عليّ شراء مسكن" حتى استلام المفاتيح. اتبعه بالترتيب.

لشرح أكثر تفصيلاً لكل خطوة، بما في ذلك ما تحضره والجداول الزمنية المتوقعة ومواضع التعثر المعتادة، اقرأ دليلنا الكامل للحصول على تمويل عقاري في الإمارات.

ما الخطوة التالية؟

صارت لديك القواعد والأرقام وقائمة ما يمكن أن يسوء. هذا هو الإطار. خطوتك التالية خاصة بوضعك أنت.

ادخل أداة فحص الأهلية لدينا وأدخل راتبك وديونك القائمة وسعرك المستهدف. يستغرق الأمر دقيقتين ويعرض لك البنوك المطابقة لملفك. ثم قارن المنتجات على صفحة الأسعار واحسب أقساطك الشهرية عبر الحاسبة.

أفضل سعر متاح للمشترين لأول مرة اليوم هو 3.78% من ستاندرد تشارترد، سعر تقليدي على الرصيد المتناقص، وهو الأرخص في السوق (متتبع MortgageCompare.ae، يونيو 2026). على عقار بقيمة AED 1.5 مليون بنسبة 80% (تمويل بقيمة AED 1.2 مليون)، هذا نحو AED 6,189 شهرياً على مدى 25 سنة. ابدأ من هناك وانظر هل تنجح الحسبة مع ميزانيتك.