نُشر في 2 يونيو 2026 · حُدّث في 2 يونيو 2026

هل أنا مؤهل للحصول على تمويل عقاري في الإمارات؟

بقلم فريق تحرير MortgageCompare.ae · قراءة 11 دقيقة

الجواب المختصر لمعظم المقيمين براتب: على الأرجح نعم، شرط أن تكون في الدولة منذ مدة كافية، وأن تكسب فوق الحد الأدنى، وألا يكون لديك سجل ائتماني متضرر. أما الجواب الأطول فيعتمد على ما إذا كنت مواطناً إماراتياً أو مقيماً وافداً أو صاحب عمل حر أو غير مقيم، لأن كل فئة تواجه قواعد مختلفة حول الدفعة الأولى ونسبة القرض إلى القيمة والتحقق من الدخل.

يغطي هذا الدليل السيناريوهات الأربعة جميعها، والمعايير المحددة التي يطبقها كل بنك، ومتطلبات درجة الائتمان، والحالات التي تُستبعد فيها الأهلية تلقائياً. إذا أردت الانتقال مباشرة إلى تقييم مخصص، فإن أداة فحص الأهلية تطبّق كل قواعد المصرف المركزي على أرقامك تحديداً وتعطيك نتيجة في أقل من دقيقتين.

معايير الأهلية الأربعة الأساسية

يستخدم كل بنك إماراتي مجموعة معايير مستمدة من لوائح التمويل العقاري لمصرف الإمارات المركزي (التعميم 31/2013 وتعديلاته اللاحقة). واستيفاء الأربعة جميعها ضروري لنجاح أي طلب تمويل عقاري.

1. الإقامة وحالة التأشيرة

تحتاج إلى تأشيرة إقامة إماراتية سارية لتتأهل لتمويل عقاري قياسي للمقيمين. أي يجب أن تكون مقيماً في الدولة بتأشيرة إقامة، لا تأشيرة سياحية أو زيارة. ويجب أن تكون تأشيرتك سارية عند التقديم وأن تبقى سارية طوال فترة معالجة التمويل (عادة 30 إلى 60 يوماً).

يستطيع غير المقيمين الحصول على تمويل عقاري في الإمارات، لكن بمجموعة قواعد مختلفة بحدود أكثر تقييداً لنسبة القرض إلى القيمة وأسعار أعلى عادة. وهذا مشمول بشكل منفصل أدناه.

لا يواجه المواطنون الإماراتيون قيود الإقامة لأسباب بديهية، لكن عليهم استيفاء معايير الدخل والائتمان مثل الجميع.

2. تاريخ العمل

للمتقدمين براتب، تشترط معظم البنوك:

• 6 أشهر على الأقل مع جهة عملك الحالية
• سنة واحدة على الأقل من إجمالي تاريخ العمل في الإمارات (بعض البنوك تشترط سنتين)
• تحويل راتب نشط إلى حساب بنكي إماراتي يمكن إثباته بـ3 إلى 6 أشهر من كشوف الحساب البنكية

يُتعامل مع تغييرات الوظيفة الأخيرة بحذر. إذا غيّرت جهة عملك خلال آخر 6 أشهر، فستَرفض معظم البنوك الطلب أو تعلّقه. وإذا غيّرت وظيفتك ضمن القطاع نفسه دون انقطاع في العمل، فسينظر بعض البنوك (الإمارات دبي الوطني، HSBC) في الطلب، لكنها تحتاج إلى سجل ائتماني قوي ومستندات دخل من جهتي العمل القديمة والجديدة.

فترات الاختبار مسألة مهمة. إذا كنت لا تزال في فترة الاختبار مع جهة عملك الحالية، فأنت شبه مؤكد غير مؤهل حتى انتهاء فترة الاختبار. يحتاج البنك إلى الثقة في استمرارية دخلك.

3. الحد الأدنى للدخل

تضع البنوك حدودها الدنيا للدخل، وهي ليست مفروضة من المصرف المركزي. وتبدو الصورة في يونيو 2026 على هذا النحو:

المصدر: بيانات المقرضين لدى MortgageCompare.ae، يونيو 2026. قد تتغير الحدود. تحقق مباشرة مع البنك.

استيفاء الحد الأدنى ليس كامتلاك دخل كافٍ لاقتراض المبلغ الذي تريده. فسقف نسبة عبء الدين البالغ 50% لدى المصرف المركزي يظل منطبقاً. إذا كنت تكسب AED 15,000 ولديك قرض سيارة وبطاقات ائتمانية، فقد تكون قدرتك الفعلية على الاقتراض أقل بكثير من الحد الأدنى لحجم التمويل للعقار الذي تفكر فيه. ويغطي دليل كم يمكنك الحصول من تمويل عقاري حساب نسبة عبء الدين الكامل.

4. السجل الائتماني

تسحب البنوك الإماراتية تقريرك من الاتحاد للمعلومات الائتمانية (AECB) كجزء من كل طلب تمويل عقاري. وتتراوح درجة الاتحاد من 300 إلى 900. عملياً:

• فوق 700: ملف قوي، وصول إلى أفضل الأسعار والمنتجات
• 650 إلى 700: مقبول، وستمضي معظم البنوك قدماً
• 620 إلى 650: على الحد، بعض البنوك سترفض وأخرى تمضي بهوامش أعلى
• دون 620: يصعب جداً الحصول على الموافقة، وقد تحتاج إلى إعادة بناء الائتمان أولاً

الدرجة مهمة، لكن الأهم أحياناً هو محتوى التقرير. درجة 680 مع قسط واحد متأخر خلال آخر 12 شهراً قد تكون أسوأ من درجة 640 مع سجل سداد نظيف لمدة 3 سنوات. تنظر البنوك إلى الرقم والقصة خلفه معاً.

أمور تجعل طلب التمويل العقاري في الإمارات صعباً جداً أو مستحيلاً:

• شيك مرتد في سجلك لدى الاتحاد (يُتعامل معه بجدية بالغة في الإمارات)
• قرض مدرج حالياً بحالة تعثر أو شطب
• إجراءات إفلاس قائمة أو حكم قضائي ضدك
• عدة أقساط متأخرة على قروض أو بطاقات ائتمانية خلال آخر 12 شهراً
• نسبة عبء دين عند 50% أو أعلى قبل إضافة التمويل العقاري

يمكنك فحص تقريرك من الاتحاد على aecb.gov.ae. يكلف فحص الدرجة فقط AED 10.50. ويكلف التقرير الائتماني الكامل مع السجل AED 84. افعل ذلك قبل أن تبدأ أي عملية تقديم رسمية. وإذا كانت هناك أخطاء في التقرير (وهي موجودة أحياناً)، فالاعتراض عليها قبل التقديم يتجنب التأخير.

الأهلية حسب نوع المقترض

المواطنون الإماراتيون

للمواطنين الإماراتيين أفضل الشروط المتاحة في السوق. يتيح المصرف المركزي نسبة قرض إلى قيمة تصل إلى 85% للعقارات الأولى دون AED 5 مليون (مقابل 80% للوافدين). أي دفعة أولى 15% بدلاً من 20%، وهو فارق ملموس عند شراء عقار بقيمة AED 2 مليون (AED 300,000 مقابل AED 400,000 مطلوبة مقدماً).

سقف نسبة عبء الدين أيضاً أكثر سخاءً للمواطنين الإماراتيين المؤهلين لبرامج الإسكان الحكومية: يتيح المصرف المركزي نسبة عبء دين أعلى تبلغ 60% في حالات معينة (لوائح التمويل العقاري لمصرف الإمارات المركزي). وتظل التمويلات السوقية القياسية تستخدم سقف 50%.

تُعالَج معظم طلبات تمويل المواطنين الإماراتيين عبر البنوك الكبرى نفسها المتاحة للوافدين. كما توفر مؤسسة محمد بن راشد للإسكان (MRHE) وبرنامج الشيخ زايد للإسكان (SZHP) وبرامج حكومية أخرى تمويلاً محدداً للمواطنين، غالباً بأسعار مدعومة. وهذه منفصلة عن سوق البنوك التجارية.

متطلبات الدخل للمواطنين الإماراتيين عموماً مساوية أو أدنى منها للوافدين لدى البنك نفسه. ولدى بعض البنوك شرائح منتجات متمايزة للمواطنين بأسعار تنافسية غير متاحة للوافدين.

المقيمون الوافدون

هذه أكبر فئة من متقدمي التمويل العقاري في الإمارات، ومعاييرها راسخة. شرط أن تكون قد عملت في الإمارات سنة على الأقل، وأن تكسب فوق الحد الأدنى للبنك، وأن يكون لديك سجل نظيف لدى الاتحاد، فأنت على الأرجح مؤهل للتقديم. واستيفاء معايير الأهلية لا يضمن الموافقة أو مبلغ تمويل محدداً، لكنه يعني أنك تستطيع المضي إلى الموافقة المبدئية وسيقيّم البنك صورتك المالية كاملة.

يمثل متطلب الدفعة الأولى 20% عقبة متكررة للمشترين الوافدين لأول مرة. بالأرقام المطلقة، على شقة بقيمة AED 1.8 مليون، تبلغ AED 360,000 قبل أن تحسب حتى رسوم دائرة الأراضي في دبي 4% (AED 72,000)، ورسوم تسجيل الرهن (0.25% من التمويل، نحو AED 3,600)، ورسوم معالجة البنك. وإجمالي التكاليف المقدمة على عملية شراء بقيمة AED 1.8 مليون بتمويل نسبة 80% عادة AED 430,000 إلى AED 480,000.

فئة جهة العمل تهم أكثر مما يدرك معظم المتقدمين الوافدين. تحتفظ البنوك بقوائم داخلية لجهات العمل المعتمدة. والعمل لدى جهة حكومية أو شركة مدرجة أو شركة كبرى متعددة الجنسيات يمنحك عموماً الوصول إلى أفضل الأسعار. أما العمل لدى شركة خاصة صغيرة أو شركة ناشئة فقد يضيف 0.25% إلى 0.5% إلى سعرك المعروض، أو يؤدي في بعض الحالات إلى رفض صريح لدى البنوك ذات قوائم جهات العمل الصارمة. إذا قيل لك إنك غير مؤهل لدى أحد البنوك، فجرّب آخر. فبنك أبوظبي التجاري (ADCB)، مثلاً، كان تاريخياً أكثر انفتاحاً على نطاق أوسع من جهات العمل من HSBC.

المقترضون أصحاب العمل الحر

الحصول على تمويل عقاري كمقترض صاحب عمل حر في الإمارات ممكن لكنه يتطلب تحضيراً أكبر بكثير. والمتطلبات هي:

• أن يكون نشاطك التجاري قائماً منذ سنتين على الأقل
• تحتاج إلى بيانات مالية مدققة لآخر سنتين (لا حسابات إدارية فقط)
• رخصة تجارية إماراتية سارية مطلوبة
• الحد الأدنى النموذجي لصافي الربح الشهري القابل للتحقق: AED 25,000 (أعلى من الحد الأدنى للراتب)
• 6 أشهر من كشوف الحساب البنكية الشخصية والتجارية
• في بعض الحالات، تطلب البنوك أيضاً تقريرك الائتماني التجاري من الاتحاد إضافة إلى الشخصي

رقم الدخل المستخدم في نسبة عبء الدين هو صافي الربح المبيّن في الحسابات المدققة، مقسوماً على 12. إذا أظهرت السنة الأولى ربحاً قدره AED 400,000 والسنة الثانية AED 600,000، فتحسب معظم البنوك متوسط السنتين: (400,000 + 600,000) / 2 / 12 = AED 41,667 شهرياً. وتأخذ بعض البنوك الأدنى بين السنتين، وهو أكثر تحفظاً لكنه يحمي من سنة مرتفعة اصطناعياً.

يواجه العاملون المستقلون بلا هيكل تجاري رسمي (رخصة تجارية، حسابات مدققة) صعوبات كبيرة. وستنظر حفنة من البنوك الإماراتية في طلبات المستقلين المسجلين الحاصلين على تصريح عمل حر سارٍ وإيصالات دفع منتظمة، لكن هذا استثناء لا قاعدة. ويجد معظم المتقدمين في هذا الوضع أنه من الأسهل إنشاء هيكل تجاري رسمي قبل التقديم.

من البنوك التي تُعد أكثر إتاحة للتمويل العقاري لأصحاب العمل الحر في الإمارات: الإمارات دبي الوطني، وبنك أبوظبي التجاري (ADCB)، وبنك دبي الإسلامي (DIB). ويغطي دليلنا حول التمويل العقاري لأصحاب العمل الحر في الإمارات تفاصيل مستوى المنتج.

غير المقيمين

يستطيع غير المقيمين شراء العقار في مناطق التملك الحر المحددة في الإمارات والحصول على تمويل من عدد صغير من البنوك. والشروط أكثر تقييداً بكثير:

• الحد الأقصى لنسبة القرض إلى القيمة: 50% (دفعة أولى 50% مطلوبة)
• الحد الأقصى للمدة: 15 سنة (مقابل 25 سنة للمقيمين)
• هوامش سعر فائدة أعلى من منتجات المقيمين
• التحقق من الدخل من بلدك الأصلي مطلوب (6 أشهر من كشوف الحساب البنكية الخارجية أو قسائم الراتب أو حسابات الشركة)
• يجب أن يكون العقار في منطقة تملك حر محددة

ليست كل البنوك تقدم تمويلاً عقارياً لغير المقيمين. وكان HSBC الإمارات تاريخياً من أكثر المقرضين نشاطاً لغير المقيمين، جزئياً لأنه يستطيع الاستفادة من بنيته المصرفية العالمية للعلاقات للتحقق من الدخل الخارجي. ولدى الإمارات دبي الوطني والمشرق أيضاً منتجات لغير المقيمين. وتميل مبالغ التمويل إلى الصغر بسبب سقف نسبة القرض إلى القيمة 50%، ما يجعل هذه المنتجات أكثر جدوى للمشترين الأثرياء نقداً الذين يريدون رافعة مالية، لا للمشترين الذين يحتاجونها لإنجاح الشراء.

أهلية العقار: ليست كل العقارات تتأهل

حتى لو تأهلت كمقترض، فعلى العقار نفسه استيفاء معايير معينة قبل أن يقرض عليه البنك.

التملك الحر فقط. لا يستطيع الوافدون وغير المقيمين رهن سوى العقارات في مناطق التملك الحر المحددة. وفي دبي يشمل ذلك دبي مارينا ووسط المدينة ونخلة جميرا وجي بي آر وقرية جميرا الدائرية والخليج التجاري وكثيراً غيرها. ويستطيع المواطنون الإماراتيون رهن العقارات في مختلف أنحاء الدولة.

مشاريع معتمدة من البنك. تحتفظ البنوك بقوائم للمطورين والمشاريع المعتمدة للإقراض على الخارطة. وليس كل مشروع على الخارطة يتأهل لتمويل عقاري. تحقق مع بنكك قبل الالتزام بشراء على الخارطة إذا كنت تنوي تمويله.

الحد الأدنى لقيمة العقار. لدى معظم البنوك حد أدنى لمبلغ التمويل (عادة AED 300,000 إلى AED 500,000)، ما يعني حداً أدنى لقيمة العقار. وقد لا تتأهل العقارات المنخفضة القيمة جداً في بعض المناطق.

يجب أن يدعم التقييم السعر. يكلّف البنك تقييماً مستقلاً للعقار قبل الموافقة على التمويل. إذا جاء التقييم دون سعر الشراء، تُحسب نسبة القرض إلى القيمة على رقم التقييم لا سعر الشراء. وعندها إما أن تخفّض عرضك، أو تجد عقاراً مختلفاً، أو تغطي الفرق من أموالك.

ما الذي يستبعدك

بعض الحالات ستؤدي إلى رفض تلقائي أو تجعل الموافقة بعيدة الاحتمال جداً أياً كان البنك الذي تقصده:

• نسبة عبء دين عند 50% أو أعلى بالفعل. إذا استهلكت ديونك القائمة 50% أو أكثر من راتبك، فلا يستطيع أي بنك إضافة تمويل عقاري قانونياً. تحتاج إلى تخفيض الديون قبل التقديم.
• تعثر أو شطب قائم لدى الاتحاد. قرض مدرج بحالة تعثر أو شطب هو رفض شبه مؤكد عبر كل المقرضين الإماراتيين الكبار.
• شيك مرتد. في الإمارات هذه مخالفة مالية خطيرة وتُبلَّغ إلى الاتحاد. وستجعل الموافقة على التمويل صعبة جداً لعدة سنوات.
• العمل في فترة الاختبار. لن يوافق أي بنك على تمويل عقاري وأنت لا تزال في فترة الاختبار مع جهة عملك.
• أقل من 6 أشهر في الوظيفة الحالية. تشترط معظم البنوك 6 أشهر كحد أدنى مطلق. وبعضها يشترط 12.
• تأشيرة زيارة أو سياحية. تحتاج إلى تأشيرة إقامة. لا استثناءات لهذه القاعدة.
• عقار خارج منطقة التملك الحر (للوافدين وغير المقيمين).

فحص أهليتك قبل التقديم

أهم ما يمكنك فعله قبل التقديم الرسمي هو فهم موقفك أنت. أي سحب تقريرك من الاتحاد، وسرد كل التزامات ديونك الشهرية القائمة بما في ذلك حدود البطاقات الائتمانية، وتأكيد مستندات راتبك الإجمالي، والتحقق من أن تاريخ عملك يستوفي الحد الأدنى للمتطلبات.

يُنشئ طلب التمويل العقاري الرسمي استعلاماً في سجلك لدى الاتحاد. وقد تبدو الطلبات المتعددة إلى بنوك مختلفة في تتابع سريع مقلقة للمقرضين وقد تدفع درجتك نحو الأدنى. لهذا السبب، من المنطقي إجراء فحص أهليتك الخاص قبل تحريك أي طلب بنكي رسمي.

تمرّ أداة فحص الأهلية لدينا عبر معايير نسبة عبء الدين ونسبة القرض إلى القيمة لدى المصرف المركزي وتعطيك نتيجة مخصصة دون أي فحص ائتماني أو استعلام بنكي. يستغرق الأمر أقل من دقيقتين. استخدمها كنقطة بداية قبل التوجه إلى أي بنك مباشرة.

حين تكون جاهزاً للمضي قدماً، الخطوة التالية هي الموافقة المبدئية على التمويل، وهي التأكيد المبدئي الرسمي من البنك لمقدار ما يمكنك اقتراضه. وخطاب الموافقة المبدئية هذا هو ما تحتاجه لتقديم عروض ذات مصداقية على العقارات ولإظهار جديتك كمشترٍ أمام البائعين.

الأسئلة الشائعة

هل أنا مؤهل لتمويل عقاري في الإمارات كوافد؟

نعم، إذا كان لديك تأشيرة إقامة إماراتية سارية، و6 أشهر على الأقل مع جهة عملك الحالية، وراتب لا يقل عن AED 10,000 إلى AED 15,000 شهرياً (حسب البنك)، وسجل ائتماني نظيف لدى الاتحاد. ستحتاج إلى دفعة أولى 20% للعقار الأول دون AED 5 مليون.

ما الحد الأدنى للراتب للحصول على تمويل عقاري في الإمارات؟

يتفاوت حسب البنك. يقبل راك بنك (RAKBANK) من AED 8,000 شهرياً. وبنك دبي الإسلامي (DIB) من AED 10,000. وتشترط معظم البنوك الكبرى AED 15,000. ولأصحاب العمل الحر، الحد الأدنى النموذجي AED 25,000 من الربح الشهري القابل للتحقق.

هل يمكنني الحصول على تمويل عقاري في الإمارات بدرجة ائتمان منخفضة؟

يعتمد على مدى الانخفاض. درجة دون 620 على مقياس الاتحاد تجعل الموافقة لدى معظم البنوك الكبرى بعيدة الاحتمال جداً. وبين 620 و650 على الحد. وفوق 650 ستنظر معظم البنوك في الطلب. تحقق من تقريرك لدى الاتحاد على aecb.gov.ae قبل التقديم.

هل يمكنني الحصول على تمويل عقاري في الإمارات إذا بدأت للتو وظيفة جديدة؟

ليس فوراً. تشترط معظم البنوك 6 أشهر مع جهة عملك الحالية. وإذا غيّرت وظيفتك ضمن القطاع نفسه دون انقطاع في العمل، فسينظر بعض البنوك في طلبك، لكنك لا تزال تحتاج عادة إلى الانتظار 3 إلى 6 أشهر. والتقديم أثناء فترة الاختبار غير ممكن.

ماذا يحدث إذا قيّم البنك العقار بأقل من سعر الشراء؟

تُحسب نسبة القرض إلى القيمة على الرقم الأدنى. إذا كنت تشتري بسعر AED 2,000,000 لكن البنك يقيّمه بـAED 1,800,000، فإن أقصى تمويل بنسبة 80% هو AED 1,440,000، لا AED 1,600,000. وعليك إما تغطية الفرق نقداً، أو التفاوض على خفض سعر الشراء، أو الانسحاب.