نُشر في 2 يونيو 2026 · حُدّث في 2 يونيو 2026

سعر فائدة التمويل العقاري في الإمارات: الأسعار الحالية، يونيو 2026

بقلم فريق تحرير MortgageCompare.ae · قراءة 11 دقيقة

يبدأ سعر فائدة التمويل العقاري الحالي في الإمارات من 3.78% سنوياً للتمويل التقليدي (ستاندرد تشارترد، يونيو 2026) و3.90% للتمويل الإسلامي (بنك دبي الإسلامي، يونيو 2026). هذه أسعار ثابتة للفترة التمهيدية. بعد الفترة الثابتة، ترتد كل قروض التمويل العقاري في الإمارات إلى سعر متغير مرتبط بإيبور، سعر الفائدة المعروض بين بنوك الإمارات. إيبور 3 أشهر حالياً 3.85%، وسعر أساس مصرف الإمارات المركزي ثُبّت عند 3.65% منذ ديسمبر 2025.

تغطي هذه الصفحة ما هي الأسعار الحالية عبر كبرى البنوك الإماراتية، وكيف تُحدد أسعار فائدة التمويل العقاري فعلاً، وما الذي جرى للأسعار خلال الـ12 شهراً الماضية، والخطوات العملية التي تمنحك سعراً أدنى من الأول المعروض عليك.

أسعار فائدة التمويل العقاري الحالية حسب البنك، يونيو 2026

يعرض الجدول أدناه أفضل الأسعار التمهيدية المنشورة من كبرى مقرضي التمويل العقاري في الإمارات. كل الأسعار على الرصيد المتناقص ما لم يُذكر خلاف ذلك. تنطبق الأسعار على المقترضين الموظفين مع تحويل الراتب إلى البنك المقرض، الذين يشترون مسكناً أول دون AED 5 مليون بنسبة قرض إلى قيمة 80%. وأسعار العملاء دون تحويل الراتب أعلى عادةً بـ0.15% إلى 0.50%.

المصادر: بطاقات أسعار البنوك المنشورة وصفحات المنتجات، متتبع مقرضي MortgageCompare.ae، يونيو 2026. تحويل الراتب = STL. إيبور 3 أشهر عند 3.85% (المركزي). أسعار الارتداد إرشادية؛ هامشك محدد في عقد تمويلك العقاري. تأكد من كل الأسعار مباشرة مع البنك قبل التقديم.

أمران يبرزان في هذا الجدول. أولاً، الفجوة بين أفضل سعر تمهيدي (3.78%، ستاندرد تشارترد التقليدي) والأعلى (4.74%، بنك الفجيرة الوطني) تقارب نقطة مئوية كاملة. على تمويل بقيمة AED 1.5 مليون على مدى 25 سنة، تكلف تلك الفجوة نحو AED 800 شهرياً. ثانياً، هامش الارتداد لا يقل أهمية عن السعر الرئيسي. يرتد سعر ستاندرد تشارترد التمهيدي 3.78% إلى إيبور + 1.25%، بينما يرتد سعر مصرف أبوظبي الإسلامي (ADIB) 4.20% إلى إيبور + 1.99%. عند إيبور اليوم، سعرا الارتداد 5.10% و5.84% على التوالي. وعلى مدى تمويل عقاري 25 سنة، يُقضى معظم عمر التمويل في فترة الارتداد لا الثابتة. الهامش الذي تفاوض عليه في البداية يبقى معك طوال التمويل.

كيف تُحدد أسعار فائدة التمويل العقاري في الإمارات

كل سعر فائدة تمويل عقاري في الإمارات مبني من الجزأين نفسيهما: سعر مرجعي وهامش بنكي. فهم هذا الهيكل يفسر لماذا تتحرك الأسعار حين تتحرك وكيف يمكنك التأثير على السعر المعروض عليك.

سعر أساس المركزي وإيبور

سعر أساس المركزي هو سعر تسهيلات الإيداع لليلة واحدة الذي يحدده مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي. وهو حالياً 3.65%، دون تغيير منذ ديسمبر 2025 حين خُفّض 25 نقطة أساس تماشياً مع الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي (Trading Economics، أبريل 2026). سعر الأساس هو معادل الإمارات لسعر الأموال الفيدرالية. حين يتحرك، يتحرك كل ما يليه معه.

إيبور (سعر الفائدة المعروض بين بنوك الإمارات) هو السعر الذي تقرض به البنوك الإماراتية بعضها بعضاً على أساس قصير الأجل. أجل 3 أشهر هو المرجع لمعظم قروض التمويل العقاري متغيرة السعر. يتتبع إيبور سعر أساس المركزي عن قرب، مستقراً عند 3.85% في يونيو 2026. وكلاهما أعلى من سعر الأساس بعلاوة ائتمانية صغيرة. حين يخفّض المركزي، يتبعه إيبور خلال أيام إلى أسابيع.

سبب اتباع المرجعين للسياسة النقدية الأمريكية بسيط: الدرهم الإماراتي مربوط بالدولار الأمريكي عند AED 3.6725. وللحفاظ على هذا الربط، لا يستطيع المركزي تحديد أسعار فائدة مستقلة. حين يخفّض الاحتياطي الفيدرالي، يخفّض المركزي. وحين يرفع الفيدرالي، يتبعه المركزي. هذا يعني أن أي شخص لديه تمويل عقاري إماراتي متغير السعر معرّض بشكل غير مباشر لقرارات اللجنة الفيدرالية للسوق المفتوحة المتخذة في واشنطن.

الأسعار الثابتة التمهيدية

الأسعار الثابتة التي تراها معلنة (3.78%، 3.90%، وهكذا) ليست السعر الذي تدفعه طوال التمويل العقاري لـ25 سنة. إنها أسعار ترويجية تمهيدية تنطبق لفترة ثابتة، الأشيع 1 أو 2 أو 3 سنوات. خلال هذه الفترة، لا يتغير قسطك الشهري بصرف النظر عما يفعله إيبور.

تحدد البنوك هذه الأسعار التمهيدية تنافسياً، غالباً حول إيبور الحالي، لجذب أعمال جديدة. في يونيو 2026، يقع سعر 3.78% تحت إيبور مباشرة. البنك يدعم السعر على المدى القصير مقابل أعمالك، وتحويل راتبك، وهامش ارتدادك طويل الأجل.

بعد انتهاء الفترة الثابتة، يصبح سعرك تلقائياً إيبور + هامشك المتفق عليه. إن وقّعت تمويلاً بهامش 1.25% وكان إيبور 3.85%، يصبح سعرك بعد السنة الثانية 5.10%. وإن كان إيبور قد هبط إلى 3.00% بحلول ذلك الوقت، تدفع 4.25%. وإن كان إيبور قد ارتفع إلى 4.50%، تدفع 5.75%. الهامش لا يتغير أبداً. إيبور يتغير.

أسعار الارتداد المتغيرة

هذا هو السعر الذي يقضي عليه معظم المقترضين معظم عمر تمويلهم العقاري، ومع ذلك يحظى باهتمام أقل بكثير من السعر التمهيدي أثناء عملية البحث. هامش الارتداد، المثبت وقت التوقيع، يحدد سعر فائدة تمويلك العقاري طويل الأجل.

في يونيو 2026، أفضل هوامش ارتداد متاحة هي 1.25% (HSBC، ستاندرد تشارترد، بنك الفجيرة الوطني). عند إيبور اليوم 3.85%، هذا سعر ارتداد 5.10%. والهامش الأشيع بين المقرضين الأكبر هو 1.50%. وبعض البنوك بما فيها بنك أبوظبي الأول (FAB) تقدم 1.50% لعملاء تحويل الراتب لكنها تفرض 1.89% لمن لا يحوّلون. ويفرض مصرف أبوظبي الإسلامي (ADIB) 1.99%.

على تمويل بقيمة AED 1.5 مليون على مدى 25 سنة يبدأ بفترة ثابتة سنتين، يبلغ الفرق بين هامش 1.25% وهامش 1.99% على مدى الـ23 سنة المتبقية نحو AED 150,000 من الفائدة الإضافية المدفوعة. مبلغ كبير لما يبدو على الورق فرقاً قدره 0.74 نقطة مئوية.

ما الذي جرى لأسعار التمويل العقاري في الإمارات خلال الـ12 شهراً الماضية

بلغت أسعار فائدة التمويل العقاري في الإمارات ذروتها أواخر 2023 وأوائل 2024 حين دفعت دورة رفع الأسعار الحادة للفيدرالي إيبور فوق 5.5%. وكانت الأسعار الثابتة التمهيدية آنذاك عادةً فوق 5%، وتجاوزت أسعار الارتداد 7% لدى بعض البنوك.

بدأت دورة التخفيض أواخر 2024 حين شرع الفيدرالي في خفض الأسعار. وتبع المركزي كل تخفيض للفيدرالي خلال 24 ساعة، كما يفعل دائماً. وبحلول ديسمبر 2025، كان سعر أساس المركزي قد هبط إلى 3.65%، بانخفاض نحو 1.25 نقطة مئوية عن الذروة. وتبعه إيبور من فوق 5.5% إلى 3.85% الحالية.

المصادر: قرارات أسعار المركزي، Trading Economics، متتبع أسعار MortgageCompare.ae. الأسعار التمهيدية هي الأرقام الأفضل في السوق التي يتتبعها MortgageCompare.ae.

الخلاصة الرئيسية من هذا التاريخ أن الأسعار تتحرك كثيراً بمرور الوقت. المقترض الذي أخذ سعراً متغيراً في 2020 عند نحو 1.5% إجمالاً رأى سعره يتضاعف ثلاث مرات بحلول 2023. والمقترض الذي أخذ ثابتاً 3 سنوات عند 5.2% في 2023 يجلس الآن على سعر أعلى بكثير مما يستطيع متقدم جديد الوصول إليه اليوم. إن كنت على سعر فوق 5%، يستحق إجراء حسبة إعادة التمويل الآن بعد أن عادت الأسعار التمهيدية إلى ما دون 4%.

إلى أين تتجه أسعار التمويل العقاري في الإمارات: بقية 2026

ثبّت المركزي سعر أساسه عند 3.65% منذ ديسمبر 2025، عقب قرار الفيدرالي بالتوقف أوائل 2026. وأشار الفيدرالي إلى نهج حذر يعتمد على البيانات في اجتماعه في أبريل 2026، مع اهتمام دقيق بالتضخم الأمريكي وظروف سوق العمل (Trading Economics، أبريل 2026).

يعكس تسعير السوق في سوق عقود الأموال الفيدرالية الآجلة توقعات بتخفيض إضافي أو تخفيضين آخرين بمقدار 25 نقطة أساس قبل نهاية عام 2026، وإن كان هذا بعيداً عن اليقين. إن حدثت تلك التخفيضات، يتبعها المركزي، ويهبط إيبور أكثر، وتنخفض أسعار التمويل العقاري المتغيرة. وقد تتراجع الأسعار الثابتة التمهيدية قليلاً كذلك، وإن كانت منافسة أفضل الأسعار بين البنوك تدفعها بالفعل قرب مستويات الأرضية.

الخطر على هذه التوقعات هو عودة التضخم الأمريكي، ما قد يدفع الفيدرالي إلى تثبيت الأسعار أطول من المتوقع. في تلك الحالة، يبقى إيبور تقريباً حيث هو، وتكون أسعار التمويل العقاري في الإمارات مستقرة لا منخفضة.

للتخطيط العملي في 2026، افتراض معقول أن أسعار التمويل العقاري المتغيرة ستبقى بين 5.00% و5.80% لمعظم المقترضين طوال العام، مع هبوط متواضع إن تحققت التخفيضات. والأسعار الثابتة التمهيدية يُرجّح أن تبقى في نطاق 3.78% إلى 4.50%. تغطي مقالة توقعات أسعار التمويل العقاري لدينا تقويم اجتماعات الفيدرالي وتوقعات إيبور بتفصيل أكبر.

ما تدفعه فعلاً: الثابت مقابل الارتداد

أحد أشيع أوجه سوء الفهم بين مشتري العقار لأول مرة في الإمارات هو معاملة السعر الثابت التمهيدي كأنه ينطبق على التمويل كله. وهو لا ينطبق. إليك تفصيلاً واقعياً للتكلفة لتمويل بقيمة AED 1.5 مليون على مدى 25 سنة بأفضل سعر تقليدي لستاندرد تشارترد:

حسابات توضيحية. تفترض بقاء إيبور عند 3.85% طوال المدة (وهو لن يبقى). ينخفض القسط المتغير بمرور الوقت مع انخفاض الرصيد. لتوقع دقيق، استخدم حاسبة التمويل العقاري.

يهم هذا لأنه يُظهر أين تقع التكلفة الحقيقية لتمويلك العقاري: في فترة الارتداد، لا التمهيدية. السنتان عند 3.78% كلفتا نحو AED 185,000. والسنوات الـ23 المتبقية عند 5.10% كلفت أكثر من 13 ضعفاً. لهذا يستحق هامش الارتداد اهتماماً بقدر ما يستحقه السعر التمهيدي الرئيسي أثناء مقارنة منتجك.

أسعار التمويل العقاري الإسلامي مقابل التقليدي

في الإمارات، التمويل العقاري الإسلامي (باستخدام هياكل كالإجارة أو المرابحة) والتمويل التقليدي منتجان متمايزان قانونياً، لكن معدلات الربح في التمويل الإسلامي مكافئة مالياً لأسعار الفائدة في التقليدي. وكلاهما يُحسب على أساس الرصيد المتناقص. وكلاهما له سقوف نسبة القرض إلى القيمة ونسبة عبء الدين نفسها التي يضعها المركزي.

في يونيو 2026، أدنى سعر تمويل عقاري متاح في الإمارات هو منتج تقليدي (ستاندرد تشارترد عند 3.78%)، تحت أفضل سعر إسلامي مباشرة (بنك دبي الإسلامي عند 3.90%). وهذا ليس دائماً كذلك. في بعض الفترات يكون العكس صحيحاً. الموضعة التنافسية بين الأسعار الإسلامية والتقليدية تتحرك مع استراتيجية تسعير كل بنك وتكاليف تمويله.

التمويل العقاري الإسلامي متاح لكل المشترين في الإمارات بصرف النظر عن الدين. لا يُشترط أن تكون مسلماً لاستخدام تمويل الإجارة أو المرابحة. الهيكل القانوني مختلف (يملك البنك العقار تقنياً خلال فترة التمويل وتدفع إيجاراً أو سعر تكلفة زائد هامش)، لكن للمقترض تكون التجربة العملية شبه مطابقة للتمويل التقليدي: تدفع قسطاً شهرياً، ولديك مدة قصوى 25 سنة، وتنطبق قواعد المركزي نفسها بشأن نسبة القرض إلى القيمة ونسبة عبء الدين.

لتفصيل كامل للفروق الهيكلية والتكلفة، راجع دليلنا التمويل الإسلامي مقابل التقليدي في الإمارات.

التكلفة الحقيقية للتمويل العقاري في الإمارات: ما وراء سعر الفائدة

سعر الفائدة هو أكبر مكوّن منفرد في تكلفة تمويلك العقاري، لكن عدة تكاليف أخرى تتراكم بشكل ملموس وتستحق إدخالها في أي مقارنة.

رسوم المعالجة. تفرض معظم البنوك الإماراتية رسوم معالجة من 0.5% إلى 1.0% من مبلغ التمويل. على تمويل بقيمة AED 1.5 مليون هذا من AED 7,500 إلى AED 15,000. وتعفي بعض البنوك منها خلال الفترات الترويجية، خاصة لعملاء تحويل الراتب أو القروض عالية القيمة.

تقييم العقار. تكلّف البنوك تقييماً مستقلاً للعقار قبل الموافقة على التمويل. يفرض HSBC AED 2,625 (شاملة ضريبة القيمة المضافة) لهذا. وتفرض بنوك أخرى بين AED 2,500 وAED 3,500. وتعفي بعض البنوك منه لمنتجات أو أحجام قروض معينة.

رسوم تسجيل الرهن. تفرض دائرة الأراضي والأملاك في دبي 0.25% من مبلغ التمويل لتسجيل الرهن، زائد AED 290 رسوماً إدارية. على AED 1.5 مليون يكون الإجمالي AED 4,040.

التأمين على الحياة. تشترط البنوك الإماراتية تأميناً على حياة المقترض (تكافل للمنتجات الإسلامية). وهو عادةً 0.2% إلى 0.5% من الرصيد القائم سنوياً. تقدم البنوك منتجات تأمينها الخاصة لكن معظمها يسمح لك كذلك بالحصول على تغطية خارجية أرخص.

السداد المبكر. إن أردت سداد التمويل مبكراً أو إعادة تمويله بسعر أدنى، تدفع رسوم سداد مبكر. يضع المركزي سقفاً لها عند 1% من الرصيد القائم أو AED 10,000، أيهما أقل، للمنتجات متغيرة السعر. وقد تكون للمنتجات ثابتة السعر شروط مختلفة مكتوبة في العقد.

إضافة هذه التكاليف إلى الفائدة على مدى عمر التمويل تعطيك التكلفة الحقيقية للاقتراض. فبنك بسعر فائدة أعلى قليلاً لكن دون رسوم معالجة، وتقييم مجاني، وهامش ارتداد أدنى قد يكون أرخص إجمالاً من البنك الذي يعلن أدنى سعر رئيسي بسهولة. قارن دائماً التكلفة الإجمالية، لا السعر التمهيدي وحده.

كيف تحصل على سعر فائدة تمويل عقاري أدنى في الإمارات

السعر الذي ينشره البنك نقطة بداية، لا عرضاً ثابتاً. عدة عوامل تحدد ما إذا كنت تدفع السعر المنشور أو شيئاً أفضل.

حوّل راتبك. تحويل الراتب (STL) أحد أكثر الخصومات اتساقاً المتاحة. تقدم معظم البنوك 0.15% إلى 0.25% خصماً من السعر إن كان راتبك يدخل حسابها كل شهر. هامش ارتداد بنك أبوظبي الأول (FAB) المنشور بدون تحويل الراتب 1.89%؛ ومع تحويل الراتب يهبط إلى 1.50%. ذلك الفرق البالغ 0.39 نقطة مئوية يتراكم على مدى 23 سنة من فترة الارتداد إلى توفير ملموس.

احصل على موافقات مبدئية متنافسة. ادخل أي بنك بعرض موافقة مبدئية مكتوب من منافس واطلب منه التفوق عليه. البنوك ليست ملزمة بالمطابقة، لكن كثيراً منها سيفعل. سوق التمويل العقاري الإماراتي تنافسي بما يكفي ليعمل هذا أكثر مما يتوقع الناس، خاصة للمقترضين ذوي السجل الائتماني النظيف، والعمل الحكومي أو في شركة مدرجة المستقر، ونسبة قرض إلى قيمة منخفضة.

تفاوض على هامش الارتداد، لا السعر التمهيدي وحده. يركز معظم المقترضين على السعر التمهيدي. والبنوك تعرف ذلك. اسأل تحديداً: ما الهامش المطبق بعد الفترة الثابتة؟ هل هو قابل للتفاوض؟ على قرض عالي القيمة أو ترتيب مصرفي قائم على العلاقة، ستحسم بعض البنوك 0.10% إلى 0.25% من الهامش دون مقاومة تُذكر.

حسّن درجتك الائتمانية في الاتحاد للمعلومات الائتمانية قبل التقديم. المقترضون بدرجات فوق 700 يصلون باستمرار إلى أسعار وشروط أفضل من ذوي النطاق 620 إلى 650. تحقق من تقريرك على aecb.gov.ae قبل التقديم، وصحح أي أخطاء، وتجنب طلبات الائتمان الجديدة في الأشهر الثلاثة قبل طلب تمويلك العقاري.

خفّض حدود بطاقاتك الائتمانية. هذا لا يغير سعر فائدتك مباشرة، لكنه يزيد هامش نسبة عبء دينك، ما قد يتيح لك التأهل لمبلغ تمويل أعلى بأفضل الأسعار بدلاً من تمويل أصغر بسعر تنافسي. يغطي دليل كم تمويل عقاري تستطيع الحصول عليه هذا بالكامل.

انظر في المنتجات الإسلامية إلى جانب التقليدية. إن نظرت إلى هيكل واحد فقط، قد يفوتك سعر أفضل. حتى يونيو 2026، أرخص سعر إسلامي هو بنك دبي الإسلامي عند 3.90%، قريب من أرخص سعر تقليدي 3.78%. التمويل الإسلامي متاح لغير المسلمين وله معاملة نسبة عبء الدين ونسبة القرض إلى القيمة نفسها للتمويل التقليدي.

الأسئلة الشائعة

ما سعر فائدة التمويل العقاري الحالي في الإمارات؟

حتى يونيو 2026، أدنى سعر فائدة تمويل عقاري في الإمارات هو 3.78% سنوياً (ستاندرد تشارترد، تقليدي). وأدنى سعر إسلامي هو 3.90% (بنك دبي الإسلامي). كلاهما سعر ثابت تمهيدي. تُحدد الأسعار المتغيرة بعد الفترة الثابتة عند إيبور (3.85%) زائد هامش بنكي من 1.25% إلى 1.99%، ما يعطي أسعار ارتداد نحو 5.10% إلى 5.84%.

ما سعر الإقراض في الإمارات اليوم؟

سعر أساس المركزي (سعر تسهيلات الإيداع لليلة واحدة) هو 3.65%، ثُبّت دون تغيير منذ ديسمبر 2025. وإيبور 3 أشهر هو 3.85%. تبدأ أسعار إقراض التمويل العقاري من 3.78% تمهيدياً (تقليدي) وتصل حتى 4.74% حسب البنك ونوع المنتج.

هل أسعار التمويل العقاري في الإمارات ثابتة أم متغيرة؟

لمعظم قروض التمويل العقاري في الإمارات فترة ثابتة أولية من 1 إلى 5 سنوات، ثم ترتد إلى سعر متغير مرتبط بإيبور 3 أشهر زائد هامش ثابت. لا يوجد منتج تمويل عقاري في الإمارات ثابت طوال مدة الـ25 سنة كاملة. تمنح الفترة الثابتة يقيناً في البداية؛ وتعني الفترة المتغيرة أن قسطك يتذبذب مع إيبور بعدها.

هل تنطبق أسعار التمويل العقاري في الإمارات على المنتجين الإسلامي والتقليدي؟

الأسعار المنشورة تنطبق على نوعي المنتج. يستخدم التمويل الإسلامي معدل ربح (لا سعر فائدة) يُحسب بطريقة مطابقة لتمويل تقليدي على الرصيد المتناقص. وكلاهما يخضع للوائح المركزي نفسها لنسبة القرض إلى القيمة ونسبة عبء الدين. وكلاهما متاح لمشترين من أي جنسية أو دين.

كم مرة تتغير أسعار فائدة التمويل العقاري في الإمارات؟

تتغير الأسعار الثابتة التمهيدية حين تحدّث البنوك تسعير منتجاتها، وهو ما يحدث دورياً (غالباً استجابة لقرارات أسعار المركزي). وتُعاد ضبط أسعار الارتداد المتغيرة كل 3 أشهر تماشياً مع قراءة إيبور 3 أشهر. ويتغير سعر أساس المركزي حين يعقد المصرف المركزي قرار سعر، وهو ما يعكس اجتماعات الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي.