دليل التمويل العقاري في دبي مارينا 2026: شراء العقار وتكاليف التمويل السكني وما يمكن توقعه
- دبي مارينا منطقة تملك حر محددة بموجب قانون دبي رقم 7 لسنة 2006؛ يستطيع المقيمون في الإمارات وغير المقيمين من أي جنسية شراء العقار هناك.
- تنطبق قواعد نسبة القرض إلى القيمة القياسية للمصرف المركزي: يحصل الوافدون على نسبة حتى 80% للعقارات عند AED 5 مليون أو دونها؛ ويحصل المواطنون الإماراتيون على نسبة حتى 85%.
- عند أدنى سعر تقليدي يمكننا توثيقه، 3.89%، يكلف كل AED 1 مليون مقترض على مدى 25 سنة نحو AED 5,218 شهرياً؛ ومصرف الشارقة الإسلامي عند 3.75% ينزل بذلك إلى AED 5,141.
دبي مارينا منطقة تملك حر يستطيع الوافدون فيها شراء العقار وتمويله بتمويل عقاري من بنك إماراتي. الحد الأدنى للدفعة الأولى 20% (نسبة قرض إلى قيمة 80%) للوافدين على منزل أول حتى AED 5 مليون، و15% للمواطنين الإماراتيين. وعند أدنى سعر تقليدي يمكننا توثيقه، 3.89% على مدى 25 سنة، يكلف تمويل بقيمة AED 1 مليون نحو AED 5,218 شهرياً. ومصرف الشارقة الإسلامي عند 3.75% ينزل بالتمويل نفسه إلى AED 5,141، فصار التمويل المتوافق مع الشريعة هو الأرخص عند الأرضية. وتنطبق قواعد المصرف المركزي نفسها التي تسري في أنحاء دبي هنا.
هل دبي مارينا تملك حر؟
نعم. دبي مارينا مدرجة كمنطقة تملك حر بموجب قانون دبي رقم 7 لسنة 2006 (المعدّل بالقانون رقم 3 لسنة 2022). وهذا يعني أن أي فرد، بمن فيهم الأجانب، يمكنه شراء العقار وبيعه ورهنه هناك دون قيود.
ويدير المشروع دبي مارينا العقارية، وهي شركة تابعة لمركز دبي للسلع المتعددة (DMCC). ويستطيع الوافدون المقيمون خارج الإمارات أيضاً الشراء في دبي مارينا كغير مقيمين، وإن واجهوا قواعد نسبة قرض إلى قيمة مختلفة (انظر أدناه).
ما قواعد التمويل العقاري المنطبقة في دبي مارينا؟
لا قواعد خاصة. تحكم لائحة التمويل العقاري للمصرف المركزي كل التمويلات العقارية السكنية في الإمارات، بغض النظر عن الموقع. إن كنت تشتري في دبي مارينا، تنطبق متطلبات الدفعة الأولى وقواعد الدخل نفسها كأي مكان آخر في دبي.
| نوع المشتري | الحد الأقصى لنسبة القرض إلى القيمة | الحد الأدنى للدفعة الأولى | ينطبق على عقارات عند... |
|---|---|---|---|
| المقيم الوافد، منزل أول | 80% | 20% | AED 5M أو دونها |
| المواطن الإماراتي، منزل أول | 85% | 15% | AED 5M أو دونها |
| المقيم الوافد، منزل ثانٍ | 60% | 40% | أي قيمة |
| غير المقيم (ممارسة بنكية نموذجية، ليست سقفاً من المصرف المركزي) | ~50% | ~50% | أي قيمة |
المصدر: لائحة التمويل العقاري للمصرف المركزي.
أمثلة القسط الشهري لعقارات دبي مارينا
تسير هذه الأمثلة على 25 سنة بنسبة قرض إلى قيمة 80% (منزل أول للوافد) مقابل أرضيتَي السوق. الأرضية التقليدية هي الإمارات دبي الوطني عند 3.89%. والأرضية المتوافقة مع الشريعة هي مصرف الشارقة الإسلامي عند 3.75%، وهي الأرخص. انقلب هذا الترتيب في أغسطس، فمن افترض أن التمويل الإسلامي يحمل علاوة يعمل بسوق قديم. ويعتمد سعرك أنت على جهة التمويل وملفك والعقار. استخدم حاسبة التمويل العقاري لحساب أرقامك.
| سعر العقار | الدفعة الأولى (20%) | التمويل (80%) | القسط عند 3.89% | القسط عند 3.75% |
|---|---|---|---|---|
| AED 1,000,000 | AED 200,000 | AED 800,000 | AED 4,174 | AED 4,113 |
| AED 1,500,000 | AED 300,000 | AED 1,200,000 | AED 6,261 | AED 6,170 |
| AED 2,000,000 | AED 400,000 | AED 1,600,000 | AED 8,349 | AED 8,226 |
| AED 3,000,000 | AED 600,000 | AED 2,400,000 | AED 12,523 | AED 12,339 |
محسوبة بصيغة PMT على مدى 25 سنة (300 شهر) بالأسعار المبيّنة. الأسعار مقروءة من سجلات منتجات المقرضين في 14 أغسطس 2026. يشترط الإمارات دبي الوطني تحويل الراتب ويفرض رسم ترتيب 0.26%؛ ومصرف الشارقة الإسلامي يفرض 0%. ويعيد كلاهما التسعير بعد الفترة الثابتة: الإمارات دبي الوطني على إيبور شهر واحد (3.76%) زائد 1.99%، ومصرف الشارقة الإسلامي على إيبور 3 أشهر (3.91%) زائد 1.75%. توضيحية فقط. وسيعرض بنكك بناءً على ملفك الفعلي.
التكاليف المقدمة عند الشراء في دبي مارينا
فوق دفعتك الأولى، خصّص هذه الرسوم. يستخدم المثال أدناه شراء بقيمة AED 1 مليون بتمويل قدره AED 800,000.
| الرسم | الحساب | التكلفة (AED) |
|---|---|---|
| رسم نقل الملكية لدائرة الأراضي | 4% من سعر العقار | 40,000 |
| رسم إداري لدائرة الأراضي | ثابت | 290 |
| رسم تسجيل الرهن | 0.25% من مبلغ التمويل | 2,000 |
| رسم إداري لتسجيل الرهن | ثابت | 290 |
| رسم التقييم | يتفاوت بالبنك والعقار | 2,500 إلى 4,000 |
| رسم ترتيب البنك | 0% إلى 0.52% من التمويل، بحسب جهة التمويل | 0 إلى 4,160 |
| عمولة الوكيل (إن كنت تشتري عبر وكيل) | عادة 2% من السعر | 20,000 |
| الإجمالي باستثناء الوكيل (تقريباً) | 45,080 إلى 50,740 |
المصدر: جدول رسوم دائرة الأراضي والأملاك المنشور. رسوم الترتيب من سجلات منتجات المقرضين المقروءة في 14 أغسطس 2026: مصرف الشارقة الإسلامي وبنك دبي الإسلامي ومصرف أبوظبي الإسلامي وبنك أبوظبي الأول والمشرق يفرضون 0%؛ والإمارات دبي الوطني وستاندرد تشارترد 0.26%؛ وHSBC 0.52%. وعلى هذا التمويل البالغ AED 800,000 يعني ذلك فارقاً قدره AED 4,160 بين أرخص مرتِّب وأغلاه. أكّد كل رسم مع جهة التمويل قبل التقديم.
ما الراتب الذي تحتاجه؟
يحدد المصرف المركزي حداً أقصى لنسبة عبء الدين قدره 50% من الدخل الشهري الإجمالي. لا يمكن أن تتجاوز إجمالي أقساط ديونك الشهرية (بما فيها التمويل الجديد) نصف راتبك.
على عقار بقيمة AED 1 مليون بنسبة قرض إلى قيمة 80%، يبلغ القسط عند 3.89% نحو AED 4,174 شهرياً. وبلا ديون أخرى، يحتاج تجاوز سقف 50% على ذلك القسط وحده راتباً إجمالياً قدره AED 8,349 (AED 4,174 مقسومة على 0.50).
هذه أرضية الحساب، لا أرضية البنك. فكل جهة تمويل تضيف حدها الأدنى للدخل فوق ذلك، ولا تنشره بصورة متسقة، فاطلب الرقم منها كتابةً قبل أن تبني ميزانيتك عليه. وأمران آخران يقضمان القدرة: تختبر البنوك ضغط القسط عند 2 إلى 4 نقاط فوق السعر المعروض عليك، وأي قسط قرض قائم أو حد بطاقة ائتمانية يأكل من الـ50% نفسها. استخدم أداة فحص الأهلية لترى ما تتأهل له بناءً على دخلك وديونك الفعلية.
دبي مارينا ورسوم الخدمات
يدفع المُلّاك في دبي مارينا رسوم خدمات سنوية لصيانة المناطق المشتركة والمصاعد والمسابح والأمن. تتفاوت هذه بالمبنى وتحددها مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا) بناءً على تكاليف التشغيل الفعلية للمبنى.
تتراوح الأسعار عادة بين AED 10 وAED 25 للقدم المربعة سنوياً. على شقة بمساحة 1,000 قدم مربعة، يصبح ذلك AED 10,000 إلى AED 25,000 سنوياً فوق قسط تمويلك. ضع هذا في تكلفة تملكك الشهرية الإجمالية قبل الالتزام.
أي البنوك تقرض في دبي مارينا؟
كبرى البنوك الإماراتية تقرض على عقارات دبي مارينا. لا يقيّد الموقع جهة التمويل التي تستخدمها. تقيّم البنوك العقار عبر مقيّميها المعتمدين وتقرض ما دام يفي بمعاييرها الداخلية (العمر، المطوّر، الطابق، وغيرها).
جهات التمويل التقليدية: بنك أبوظبي التجاري (ADCB)، الإمارات دبي الوطني، بنك أبوظبي الأول (FAB)، HSBC، المشرق، بنك دبي التجاري (CBD)، راك بنك، ستاندرد تشارترد.
جهات التمويل الإسلامية: بنك دبي الإسلامي (DIB)، مصرف أبوظبي الإسلامي (ADIB)، الإمارات الإسلامي.
ما يضيّق الخيارات هنا ليس الموقع، بل مسألة تحويل الراتب. فالإمارات دبي الوطني عند 3.89%، وبنك دبي الإسلامي عند 3.95%، وبنك أبوظبي الأول عند 3.99%، كلهم يريدون نقل راتبك إليهم. أما HSBC عند 4.05% وستاندرد تشارترد عند 4.29% فلا يشترطان ذلك. وإن كان صاحب العمل يدفع لك عبر بنك لن تتركه، فقد لا يكون أرخص سعر في القائمة متاحاً لك أصلاً.
للأسعار الحالية من كل بنك، راجع جدول مقارنة الأسعار.
ما القسط الشهري على شقة بغرفتي نوم في دبي مارينا؟ عند 3.89% على مدى 25 سنة بدفعة أولى 20%، يكلف عقار بقيمة AED 1.5 مليون (نموذجي لغرفتي نوم) نحو AED 6,261 شهرياً على تمويل بقيمة AED 1.2 مليون. وعند سعر مصرف الشارقة الإسلامي 3.75% يصبح التمويل نفسه AED 6,170. أضف رسوم الخدمات وتأمين المباني لتكلفة تملكك الشهرية الإجمالية.
الأسئلة الشائعة
هل يستطيع الأجانب شراء عقار في دبي مارينا؟
نعم. دبي مارينا منطقة تملك حر ومتاحة للمشترين من أي جنسية. يستطيع المقيمون في الإمارات وغير المقيمين الشراء. ويتأهل المقيمون الوافدون لقواعد نسبة القرض إلى القيمة القياسية للتمويل العقاري في الإمارات (حتى 80%). أما غير المقيمين فيقعون خارج سقوف المصرف المركزي ويواجهون نسبة قرض إلى قيمة أقل بموجب سياسة البنك (عادة نحو 50%) ومتطلبات أهلية أشد.
ما الحد الأدنى للدفعة الأولى لشقة في دبي مارينا؟
لشراء منزل أول عند AED 5M أو دونها: 20% للمقيمين الوافدين، و15% للمواطنين الإماراتيين. للمنازل الثانية أو العقارات الاستثمارية: 40% للوافدين، و35% للمواطنين الإماراتيين. غير المقيمين: عادة نحو 50% بموجب سياسة البنك.
هل أحتاج إلى تأشيرة إقامة إماراتية للحصول على تمويل عقاري في دبي مارينا؟
ليس بالضرورة. تمويلات غير المقيمين متاحة من بعض البنوك الإماراتية لكنها تأتي بنسبة قرض إلى قيمة أقل (عادة نحو 50%، تحددها سياسة البنك) وحد أقصى لمدة أقصر. ويحصل المقيمون في الإمارات على شروط أفضل لأن لديهم دخلاً محلياً مستقراً يمكن للبنوك التحقق منه.
هل دبي مارينا مناسبة للاستثمار بالشراء بغرض التأجير؟
شهدت دبي مارينا تاريخياً طلب إيجار قوياً من المهنيين والوافدين. وتراوحت عوائد الإيجار في المنطقة عادة بين 5% و8% إجمالاً، وإن تفاوت ذلك بالبرج ونوع الوحدة وظروف السوق. للشراء بغرض التأجير، تنخفض نسبة القرض إلى القيمة إلى 60% للوافدين، فستحتاج إلى دفعة أولى 40%.
مقالات ذات صلة
- أفضل مناطق شراء العقار في دبي ←
- الدفعة الأولى للتمويل العقاري في الإمارات: شرح قواعد نسبة القرض إلى القيمة للمصرف المركزي ←
- التمويل العقاري على عقار بقيمة AED 1 مليون في الإمارات: الدفعة الأولى والأقساط الشهرية والتكاليف المقدمة ←
- أسعار التمويل العقاري للوافدين في الإمارات 2026: ما ستدفعه فعلاً ←
- حاسبة رسوم الدائرة بدبي 2026: شرح رسوم النقل ←
اعثر على أفضل تمويل عقاري لعقارك في دبي مارينا
قارن الأسعار من كبرى البنوك الإماراتية وتحقق مما يمكنك اقتراضه في 90 ثانية.