نُشر في 8 مايو 2026 · حُدّث في 8 مايو 2026

العقارات على الخارطة في الإمارات 2026: كيف يعمل التمويل والمخاطر التي يجب معرفتها

بقلم فريق تحرير MortgageCompare.ae · قراءة 12 دقيقة

العقارات على الخارطة هي أكبر شريحة منفردة في سوق دبي العقاري، فقد أظهرت بيانات معاملات دائرة الأراضي لعام 2025 أن مبيعات العقارات على الخارطة شكّلت أكثر من نصف كل المعاملات السكنية من حيث العدد. جاذبية المنتج واضحة: أسعار دخول أقل، وخطط سداد للمطوّر تمتد سنوات وتؤدي دور برنامج ادخار غير رسمي، ووحدات جديدة تماماً في مجتمعات مخططة. لكن آليات التمويل تختلف عن شراء العقار الجاهز، والمخاطر حقيقية، ومن يدخل عالم العقار على الخارطة متوقعاً أن يتصرف كشراء تمويل عقاري عادي سيجد مفاجآت.

يشرح هذا الدليل كيف يعمل تمويل العقار على الخارطة فعلاً في 2026: سقف مصرف الإمارات المركزي البالغ 50% لنسبة القرض إلى القيمة، وبنية خطة سداد المطوّر، ومتى تُقرض البنوك ومتى لا تُقرض، ونظام تسجيل أوقود، وحماية حساب الضمان، ومخاطر الإنجاز التي يحملها كل مشترٍ على الخارطة.

ما هو العقار على الخارطة فعلاً

العقار على الخارطة هو وحدة يبيعها المطوّر قبل اكتمال البناء. يلتزم المشتري بالشراء بناءً على مخططات معمارية وصور تخيّلية وكتيّب ونموذج في مكتب المبيعات، فالوحدة المادية لم توجد بعد. يدفع المشتري للمطوّر أقساطاً مرتبطة بمراحل الإنجاز، ولا يستلم الوحدة الجاهزة وسند الملكية إلا عند تسليم المشروع، عادة بعد 2-4 سنوات من الحجز.

هذا يختلف هيكلياً عن شراء العقار الجاهز، حيث توجد الوحدة مادياً، ويوجد سند الملكية، وتكتمل المعاملة كلها خلال 6-8 أسابيع في مكتب أمين التسجيل بدائرة الأراضي.

العقار على الخارطة مقابل الجاهز: الفروق الأساسية

الأرقام الرئيسية، 50% مقابل 20% دفعة أولى، تحكم معظم الاختيار الاستراتيجي بين العقار على الخارطة والجاهز. مشترٍ يملك رأس مال قدره AED 1m يستطيع شراء عقار جاهز بقيمة نحو AED 5m بنسبة قرض إلى قيمة 80%، أو عقار على الخارطة بقيمة نحو AED 2m بنسبة 50%. العقار على الخارطة يحوّل رأس المال إلى عقار أصغر، لكنه يوزّع الدفع على سنوات عبر خطة سداد المطوّر بدلاً من طلب كل شيء عند الإتمام.

سقف نسبة القرض إلى القيمة 50% على العقار على الخارطة

يحدّ مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي نسبة القرض إلى القيمة عند 50% لمشتريات العقار على الخارطة لكل من الوافدين والمواطنين الإماراتيين، بصرف النظر عن كون المشتري يشتري لأول مرة أو عن قيمة العقار. هذا أكثر صرامة بكثير من نسب العقار الجاهز، التي تتدرج من 80% إلى 65% أو 50% حسب القيمة والإقامة وعدد العقارات.

المنطق وراء القاعدة بسيط. الوحدات على الخارطة تحمل مخاطر إنجاز البناء، ولا يمكن تقييم قيمتها مقابل أصل مادي قائم، وقد يكون المشترون أكثر مديونية مما يدركون بمجرد أن تسير خطط سداد المطوّر بجانب ديون أخرى. سقف 50% يجبر المشترين على امتلاك حصة معتبرة في الوحدة في كل الأوقات، مما يقلل المخاطر النظامية على القطاع المصرفي إذا تأخر مشروع كبير أو أُلغي.

متى يصرف البنك أموال التمويل فعلاً

معظم البنوك الإماراتية لا تصرف أي أموال تمويل على وحدة على الخارطة حتى يبلغ المشروع نسبة إنجاز 50% على الأقل. المنطق: الإقراض مقابل حفرة في الأرض أشد خطورة من أن يُحتمل، حتى بنسبة قرض إلى قيمة 50%، لأنه لا يوجد أصل مادي بعد يضمن القرض.

عملياً هذا يعني:

• المرحلة 1 (من 0% إلى 50% إنجاز): يدفع المشتري للمطوّر مباشرة من أمواله الخاصة، مقابل خطة سداد المطوّر. لا مشاركة للبنك.
• المرحلة 2 (50% إنجاز فأكثر): يمكن للبنك أن يتدخل. يعيد البنك تمويل مساهمات المشتري حتى تاريخه (فيعيد جزءاً من رأس المال للمشتري) ويتولى الدفعات المتبقية للمطوّر، وكل ذلك خاضع لسقف 50% بناءً على التقييم الحالي للمشروع.
• المرحلة 3 (التسليم): يُسدد الرصيد الأخير، ويُحوَّل أوقود إلى سند ملكية، ويُسجَّل الرهن العقاري على سند الملكية.

تختلف بعض البنوك وبعض ترتيبات المطوّرين، خاصة كبار المطوّرين (إعمار، داماك) الذين لديهم قوائم بنوك مسبقة مستعدة للإقراض مبكراً على مشاريعهم. لكن كقاعدة، توقّع أن يموّل المشتري أول 50% من البناء من موارده الخاصة قبل أن تتوفر أي أموال من البنك.

كيف تعمل خطط سداد المطوّر فعلاً

بنية خطة سداد نموذجية للعقار على الخارطة تبدو على النحو التالي:

هذه بنية شائعة واحدة، لكن الاختلافات واسعة. يقدّم المطوّرون:

• خطط 50/50: 50% أثناء البناء، 50% عند التسليم. شائعة لدى المطوّرين من الفئة المتوسطة الذين يقدّمون عروض إطلاق قوية.
• خطط ما بعد التسليم: 50-60% أثناء البناء، والباقي 40-50% يُدفع أقساطاً على مدى 3-5 سنوات بعد التسليم. أي أن المطوّر يقدّم تمويلاً مؤجلاً بدلاً من لجوء المشتري إلى تمويل عقاري بنكي.
• خطط 5/95: 5% عند الحجز، 95% عند التسليم. تُستخدم لخفض حواجز الدخول؛ تناسب المشترين الذين يصلهم رأس المال لاحقاً.
• خطط 20/80: 20% أثناء البناء، 80% عند التسليم عبر تمويل بنكي. يعيد البنك تمويل المطوّر عند التسليم.

الخطة الصحيحة تعتمد على تدفق المشتري النقدي، ومسار التمويل المقصود، ودرجة تحمّل المخاطر. خطط ما بعد التسليم مغرية (أقساط شهرية منخفضة) لكنها عادة تأتي بأسعار عناوين أعلى من وحدات مماثلة على خطط قياسية.

أوقود: نظام تسجيل العقار على الخارطة

الوحدات على الخارطة ليس لها سندات ملكية لأن الوحدة لم توجد بعد. بدلاً من ذلك، يسجّل نظام أوقود التابع لدائرة الأراضي مصلحة المشتري في الوحدة إلكترونياً. يُدفع رسم تسجيل دائرة الأراضي البالغ 4% وقت شراء العقار على الخارطة (النسبة نفسها لرسم التحويل القياسي على العقار الجاهز) ويُسجَّل المشتري مالكاً مستقبلياً.

يؤدي أوقود عدة وظائف:

• حماية مصلحة المشتري. لا يمكن للمطوّر إعادة بيع الوحدة لأي شخص آخر، فتسجيل أوقود دليل قابل للنفاذ على حق المشتري في الوحدة.
• إعادة البيع في السوق الثانوية. يمكن للمشتري الأصلي بيع الوحدات على الخارطة لمشترٍ جديد قبل التسليم عبر تحويل أوقود. يتولى المشتري الجديد خطة السداد المتبقية ويُسجَّل في أوقود.
• التحويل إلى سند ملكية. عند اكتمال المشروع، يُحوَّل أوقود تلقائياً إلى سند ملكية كامل. لا يُفرض رسم 4% إضافي عند تلك النقطة، فالتسجيل ينتقل معه.

لمزيد عن نظام التسجيل في دائرة الأراضي والأملاك بدبي، انظر دليل دائرة الأراضي.

حسابات الضمان: الحماية القانونية الأساسية لمشتري العقار على الخارطة

يُلزم قانون دبي رقم 8 لسنة 2007 (قانون حساب الضمان) كل مشروع على الخارطة بأن يكون له حساب ضمان مسجّل لدى بنك إماراتي. تُودَع دفعات المشتري بموجب خطة السداد في حساب الضمان هذا، لا في حسابات التشغيل العامة للمطوّر. تُصرف الأموال للمطوّر على دفعات مقابل تقدّم بناء موثّق، يدقّقه طرف ثالث مستقل.

تحمي هذه الآلية المشترين من استخدام المطوّر دفعاتهم في نفقات أعمال غير متصلة أو رواتب أو مشاريع أخرى. وإذا أفلس المطوّر في منتصف المشروع، تكون الأموال في حساب الضمان محجوزة إما لاستكمال المشروع أو لرد الأموال للمشترين، حسب ما تقرّره دائرة الأراضي أنه قابل للاسترداد.

حماية حساب الضمان أحد الأسباب الرئيسية لاستمرار عمل سوق دبي على الخارطة بمتانة نسبية عبر دورات أنتجت فيها أسواق أقل تنظيماً خسائر مذهلة للمشترين. ليست مثالية، فالمشاريع ما زالت تتأخر أو تُلغى أحياناً، لكن الجانب السلبي للمشتري يخفّ كثيراً.

مخاطر شراء العقار على الخارطة

مخاطر الإنجاز

أكبر خطر منفرد: ألا يكتمل المشروع في الموعد، أو ألا يكتمل أصلاً. شهدت دبي تأخيرات مشاريع بارزة، أحياناً سنوات بعد تاريخ التسليم المتعاقد عليه. نظام الضمان يحمي الأموال؛ لكنه لا يحمي خطط المشتري ولا تكلفة الفرصة ولا الإيجار الذي يدفعه في مكان آخر أثناء الانتظار.

التخفيف: التزم بمطوّرين ذوي سجل تسليم قوي (إعمار، دبي للعقارات، نخيل، داماك، صبحا)، وتحقق من تواريخ التسليم الفعلية مقابل المتعاقد عليها في آخر 5 مشاريع لهم، وافترض أن تاريخ التسليم المتعاقد عليه سينزلق 6-12 شهراً حتى في المشاريع جيدة الإدارة.

مخاطر الجودة

قد لا تطابق الوحدة التي تستلمها الكتيّب. التشطيبات، والتجهيزات، وتفاصيل التصميم، والإطلالة، وحجم الشرفة، كلها خاضعة لتغييرات "طفيفة" من المطوّر بموجب معظم اتفاقيات البيع والشراء. تدقيق العيوب عند التسليم هو ملاذ المشتري الأساسي؛ ويمكن تصعيد نزاعات الجودة الكبيرة إلى مركز فض المنازعات العقارية.

مخاطر السوق

إذا هبطت قيم العقارات بين الحجز والتسليم، ينتهي الأمر بالمشتري إلى دفع أعلى من قيمة السوق. حدث هذا لكثير من المشترين في 2014-2017 في دبي. المشتري ملتزم تعاقدياً بإتمام الشراء بصرف النظر عن حركة السوق.

مخاطر السيولة

إذا احتاج المشتري إلى الخروج قبل التسليم، فعليه بيع العقد (أوقود) في السوق الثانوية. في سوق هابط، يعني ذلك عادة البيع بخسارة لمشترٍ جديد مستعد لتحمّل خطة السداد المتبقية. لا يوجد خروج سريع بالقيمة الاسمية.

مخاطر التمويل

أسعار الفائدة، ومعايير الأهلية، والوضع المالي الشخصي للمشتري، كلها قد تتغير عبر فترة بناء تمتد 2-4 سنوات. مشترٍ كان يستطيع تحمّل التمويل بارتياح عند الحجز قد يعاني بحلول التسليم. البنوك لا تلتزم مسبقاً بعروض تمويل قبل سنوات؛ فالعرض لا يصبح ثابتاً إلا عندما يبلغ البناء العتبة التي يطلبها البنك.

الحجة لشراء العقار على الخارطة

المخاطر أعلاه حقيقية. والحجة لشراء العقار على الخارطة، موزونة بها، حقيقية أيضاً:

• سعر دخول أقل. تُسعّر الوحدات على الخارطة عادة أقل بنسبة 10-20% من المخزون الجاهز المماثل في الموقع نفسه وقت الشراء. وبحلول التسليم، كثيراً ما تلحق قيمة السوق بها، مولّدةً ارتفاعاً رأسمالياً للمشتري عبر فترة البناء.
• خطة السداد كادخار إجباري. توزيع الدفعة الأولى على 2-4 سنوات من البناء أيسر بكثير من تدبير مبلغ مقطوع بنسبة 20% لعقار جاهز خلال 6-8 أسابيع.
• بناء جديد. وحدات جديدة تماماً، بأحدث المواصفات، بضمان مطوّر كامل، دون مشاكل صيانة موروثة.
• مرافق مجتمع مخطط. يؤمّن المشترون عادة وحدات في مجتمعات مخططة في مرحلة التخطيط، قبل أن يعكس التسعير عرض المرافق المكتمل.
• خطط ما بعد التسليم للمشترين النقديين. يمكن للمشترين ذوي القيود على رأس المال استخدام خطط ما بعد التسليم الممولة من المطوّر بديلاً عن أخذ تمويل بنكي أصلاً.

إطار قرار عملي

يميل العقار على الخارطة إلى مناسبة المشترين الذين:

• لديهم أفق تخطيط 3-5 سنوات ولا يحتاجون السكن في الوحدة أو تأجيرها فوراً
• يفضّلون توزيع الدفعات على سنوات بدلاً من تدبير مبلغ مقطوع بنسبة 20% واحد
• يشترون أساساً بغرض الارتفاع الرأسمالي لا الدخل الإيجاري الآن
• لديهم دخل مستقر ويستطيعون امتصاص تأخيرات البناء دون ضغط مالي
• يشترون مع مطوّر كبير ذي سجل تسليم قوي

يميل العقار الجاهز (إعادة البيع) إلى مناسبة المشترين الذين:

• يحتاجون السكن في العقار أو تأجيره فوراً
• لديهم دفعة أولى 20% جاهزة ويريدون أقصى نسبة قرض إلى قيمة (80%) على التمويل البنكي
• يريدون اليقين بالوحدة والإطلالة والتشطيب والمجتمع قبل الالتزام
• يريدون أن يدرّ العقار دخلاً إيجارياً من اليوم الأول
• لا يتحملون مخاطر البناء أو الإنجاز

الخلاصة

العقار على الخارطة منتج مختلف عن العقار الجاهز، ليس أسوأ، لكنه بملف مخاطر مختلف وآليات تمويل مختلفة. سقف 50% لنسبة القرض إلى القيمة، وبنية خطة سداد المطوّر، ونافذة البناء الممتدة سنوات، ومخاطر الإنجاز، كلها ملامح ينبغي للمشترين فهمها قبل توقيع اتفاقية البيع والشراء.

عند تنفيذه جيداً، مع مطوّر قوي وخطة مالية واقعية، يمكن للعقار على الخارطة أن يقدّم وحدة جديدة تماماً بسعر فعلي أقل من سوق إعادة البيع. وعند تنفيذه دون فهم آليات التمويل، خاصة افتراض أن البنك سيموّل 80% كما يفعل على العقار الجاهز، قد يترك المشتري يبحث بعجلة عن نقد لدفع أقساط المراحل.

للتحقق مما يمكنك اقتراضه على شراء جاهز أو على الخارطة، استخدم أداة فحص الأهلية، أو شغّل السيناريوهات على حاسبة التمويل العقاري، أو قارن أسعار البنوك الحالية على صفحة الأسعار. لسياق أوسع عن نظام التسجيل، انظر دليل دائرة الأراضي؛ ولقواعد الدفعة الأولى بالتفصيل، دليل الدفعة الأولى للتمويل العقاري في الإمارات. لتسجيل أوقود على الوحدات على الخارطة، اقرأ دليل أوقود دبي؛ ولاختيار مطوّر، انظر أبرز المطوّرين العقاريين في دبي.