نُشر في 8 مايو 2026 · حُدّث في 8 مايو 2026

حساب الضمان في الإمارات 2026: كيف يحمي ضمان المطوّر مشتري العقارات على الخارطة

بقلم فريق تحرير MortgageCompare.ae · قراءة 9 دقائق

نظام حساب الضمان هو أهم حماية منفردة للمستهلك في سوق العقارات على الخارطة في الإمارات. كل مشروع على الخارطة في دبي مُلزم قانوناً بإيداع دفعات المشترين في حساب بنكي منظّم ومدقّق مخصص لذلك المشروع تحديداً، لا في حساب التشغيل العام للمطوّر. لا تُصرف الأموال للمطوّر إلا مقابل تقدم بناء موثّق. وُضع النظام بعد أن كشف انهيار العقارات عام 2008 مدى سهولة اختفاء أموال المشترين في مشكلات التدفق النقدي للمطورين، وهو السبب الرئيسي في أن سوق دبي على الخارطة عمل بمتانة نسبية عبر الدورات منذ ذلك الحين.

يشرح هذا الدليل كيف يعمل نظام الضمان فعلاً بموجب القانون رقم 8 لسنة 2007 في دبي، وكيف تتحقق من امتثال ضمان أي مشروع محدد، وماذا يحدث إن تعثّر المطوّر، وحدود ما تغطيه حماية الضمان.

الأساس القانوني: القانون رقم 8 لسنة 2007 في دبي

يُلزم القانون رقم 8 لسنة 2007 في دبي (قانون حساب الضمان) كل مطوّر يبيع عقاراً على الخارطة في دبي بأن:

• يسجّل حساب ضمان منفصلاً لدى بنك في الإمارات معتمد من ريرا لكل مشروع
• يودع كل دفعات المشترين ضمن خطة دفع المطوّر في ذلك الحساب
• يُخضع المشروع لتدقيق مستقل عند كل مرحلة بناء
• يسحب الأموال من الضمان فقط مقابل إنجاز عمل موثّق، لا مقدماً
• يبقي مبلغ احتجاز في الضمان حتى اكتمال إصلاح النواقص بعد التسليم

تنفّذ مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا)، وهي جزء من دائرة الأراضي والأملاك في دبي، هذه المتطلبات. المطوّر الذي لا يمتثل لا يستطيع قانوناً تحصيل دفعات المشترين، فالمبيعات غير قابلة للإنفاذ ويمكن للمشترين استرداد أموالهم.

شُدّد القانون بشكل كبير بعد 2008-2010 حين كشفت عدة إخفاقات مشاريع بارزة نقاط ضعف في الإطار الأصلي لعام 2007. النظام الحالي أكثر صرامة بشكل ملموس وأفضل بشكل ملموس في حماية المشترين من النسخة السارية حين وقع الانهيار.

كيف تعمل عملية الضمان عملياً

إعداد المشروع

قبل أن يستطيع المطوّر تسويق أو بيع أي وحدات في مشروع، عليه أن:

1. يسجّل المشروع لدى ريرا، مقدّماً إثبات ملكية الأرض، وتصاريح البناء، والمخطط الرئيسي، والميزانية
2. يفتح حساب ضمان لدى بنك في الإمارات معتمد من ريرا للمشروع تحديداً
3. يعيّن مستشار مشروع مستقلاً معتمداً من ريرا للتحقق من تقدم البناء
4. يقدّم هيكل خطة الدفع المقترحة لموافقة ريرا

بمجرد تسجيل الضمان وتفعيله فقط، يستطيع المطوّر إصدار اتفاقيات البيع والشراء (SPA) وتحصيل دفعات المشترين.

تدفق دفعات المشتري

عندما يسدد مشترٍ دفعة بموجب اتفاقية البيع والشراء، سواء حجزاً أو دفعة مرحلة أو رصيد التسليم، تذهب الدفعة مباشرة إلى حساب الضمان. تحويل المشتري البنكي أو شيك المدير يُحرر لصالح حساب الضمان، لا للمطوّر.

لا يستلم المطوّر ذلك المال. تبقى الأموال في الضمان حتى يصرفها بنك الضمان مقابل شهادة تدقيق.

تدقيق مرحلة البناء والصرف

مع تقدم البناء، يجري مستشار المشروع معاينات موقع عند كل مرحلة. يتحقق من الإنجاز المادي مقابل برنامج البناء، ويعتمد نسبة الاكتمال، ويقدّم شهادة صرف إلى بنك الضمان.

يصرف البنك دفعة موازية من الأموال للمطوّر لدفع المقاولين والموردين. لا يستطيع المطوّر سحب الأموال قبل إنجاز العمل واعتماده.

الاحتجاز

يبقى مبلغ احتجاز، عادة 5% من قيمة العقد، في الضمان حتى بعد التسليم. يُحتجز هذا كضمان لإصلاح النواقص. إن حدد المشترون عيوباً خلال فترة إصلاح النواقص (عادة 12 شهراً بعد التسليم)، يُلزم المطوّر بإصلاحها أو يُستخدم الاحتجاز لتعويض المشترين. وبمجرد انتهاء فترة إصلاح النواقص دون مشكلات معلّقة، يُصرف الاحتجاز للمطوّر.

سلسلة التدقيق

يعتمد نظام الضمان على تدقيق مستقل. سلسلة المساءلة:

الفصل المتعمد بين المطوّر والمستشار والبنك والمدقق والجهة المنظّمة هو ما يجعل النظام يعمل. لا يستطيع أي طرف منفرد صرف الأموال من جانب واحد؛ يتطلب التلاعب تواطؤاً عبر عدة جهات مستقلة، وهو أصعب بكثير من أن يفرّ أي طرف بالمال ببساطة.

كيف تتحقق من حساب ضمان مشروع قبل الشراء

لأي عقار على الخارطة تفكر فيه، ينبغي أن يحدث التحقق من الضمان قبل انتقال أي عربون. ثلاث طرق عملية:

1. اسأل المطوّر مباشرة

يقدّم كبار المطورين تفاصيل الضمان روتينياً ضمن أوراق اتفاقية البيع والشراء. اطلب تحديداً:

• اسم حساب الضمان (عادة "حساب ضمان اسم المشروع")
• اسم بنك الضمان
• رقم تسجيل المشروع لدى ريرا
• تأكيداً بأن كل دفعات المشترين تُحرر لصالح حساب الضمان، لا للمطوّر

إن كان المطوّر متردداً أو مراوغاً في هذه الأسئلة، فتلك علامة تحذير كبرى، فانسحب.

2. تحقق من متتبع مشاريع دائرة الأراضي

يتضمن كل من تطبيق دبي ريست وموقع دائرة الأراضي متتبع مشاريع يعرض كل مشاريع الخارطة المسجلة لدى ريرا، وحالة بنائها الحالية، وحالة ضمانها. ابحث باسم المشروع أو رقم المشروع لدى ريرا. تأكد من أن المشروع مسجل وأن الضمان مفعّل.

3. تحقق عبر محامٍ (المشتريات الكبيرة)

للمشتريات الأعلى قيمة، عادة AED 5m+، يُعدّ تكليف محامٍ بالتحقق من الضمان مع البنك مباشرة خطوة إضافية مجدية. يؤكد المحامي أن الضمان موجود، ومسمّى بشكل صحيح، ومرتبط برقم وحدتك المحدد، وأن تعليمات دفعك تطابق تفاصيل حساب الضمان.

ماذا يحدث إن تعثّر المطوّر

نظام الضمان أشد تأثيراً حين يتعثّر مطوّر أو يُلغى مشروع. الحماية ليست مثالية لكنها كبيرة.

إن قررت ريرا أن مشروعاً قد توقف أو أن المطوّر قد تعثّر:

1. تعيّن ريرا مصفّياً لتقييم المشروع
2. يراجع المصفّي أموال الضمان المتبقية مقابل التكلفة المقدّرة للإكمال
3. إن كان الإكمال ممكناً، قد تنقل ريرا المشروع إلى مطوّر آخر يكمله باستخدام أموال الضمان
4. إن لم يكن الإكمال ممكناً، تُوزّع أموال الضمان على المشترين كاسترداد جزئي
5. تُعالج أصول المطوّر العامة بشكل منفصل في إجراءات الإعسار العادية، فلا يخسر المشترون أموال الضمان لدائني المطوّر

الحماية الأساسية هي أن أموال الضمان معزولة عن دائني المطوّر العامين. إن أفلس نشاط المطوّر الرئيسي، لا تستطيع البنوك والموردون والدائنون الآخرون المطالبة بحسابات ضمان المشروع. الأموال في الضمان تخص المشروع، مخصصة للمشترين ولإكمال المشروع.

حدود حماية الضمان

الضمان قوي لكنه ليس مطلقاً. ينبغي للمشترين فهم:

• الأموال المصروفة انتهت. بمجرد صرف الأموال بشكل صحيح للمطوّر مقابل تقدم مدقّق، تكون قد أُنفقت على البناء. لا يحمي الضمان بأثر رجعي ضد مال دُفع بشكل مشروع.
• جودة البناء مسألة منفصلة. يضمن الضمان أن المال يُنفق على البناء؛ لا يضمن أن البناء ذو جودة جيدة. تعالج فترة إصلاح النواقص وفترة العيوب بعد التسليم ذلك بشكل منفصل.
• تأخيرات الوقت لا تُعوَّض بالكامل. إن سُلّم مشروع متأخراً 18 شهراً، يحمي الضمان مالك لكنه لا يعيد لك الإيجار الذي دفعته في مكان آخر أثناء الانتظار، ولا تكلفة الفرصة لرأس المال المحتجز.
• مشترو إعادة البيع على الخارطة (نقل عقود) يرثون الوضع. إن اشتريت وحدة على الخارطة في السوق الثانوية عبر نقل عقود، تدخل في موقع المشتري الأصلي بشأن ما دُفع في الضمان وصُرف منه. تحقق من الدفعات التي لا تزال مستحقة قبل إتمام إعادة البيع.

الضمان ومعاملة التمويل العقاري

للوحدات على الخارطة المموّلة بتمويل عقاري بنكي (الخاضعة لسقف نسبة القرض إلى القيمة 50%، اطلع على دليل العقارات على الخارطة في الإمارات لدينا)، يبقى الضمان وجهة كل الدفعات، بما فيها تلك المموّلة من البنك. حين يتدخل البنك (عادة بمجرد وصول المشروع إلى اكتمال 50%+)، تذهب دفعات البنك لتولي خطة دفع المطوّر أيضاً إلى الضمان.

لا يُسجّل رهن البنك على سند الملكية في هذه المرحلة لأن سند الملكية لم يوجد بعد، فالوحدة لا تزال على عقود. يُسجّل الرهن على السند عند التسليم حين تتحول عقود إلى سند ملكية.

الخلاصة

نظام الضمان في الإمارات هو ما يجعل الشراء على الخارطة أكثر أماناً بشكل ملموس مما لولاه، وأكثر أماناً بشكل ملموس من الشراء على الخارطة في أسواق أخرى كثيرة عالمياً. مستخدماً بشكل صحيح، بضمان موثّق على مشروع مسجل من مطوّر موثوق، يحمي النظام المشترين من أسوأ نتائج تعثّر المطوّر.

مستخدماً بلا مبالاة، بالشراء من مشروع غير مسجل، أو الدفع مباشرة للمطوّر بدل الضمان، أو تخطي التحقق، لا تنطبق الحماية. المشتري الذي يصر على امتثال الضمان قبل دفع أي شيء لديه ملف مخاطرة مختلف جوهرياً عن المشتري الذي يسلّم شيك مدير على الثقة.

إن كنت تمر بشراء على الخارطة وتريد نمذجة التمويل إلى جانب تدفق الضمان، فشغّل سيناريوهات على حاسبة التمويل العقاري، واطلع على الأسعار المباشرة على صفحة الأسعار، أو تحقق مما يمكنك اقتراضه عبر أداة الأهلية.